벤처캐피탈(VC) 업계의 ‘비룡’을 꿈꾸는 회사가 있다. 이제 ‘첫 돌’이 막 지난 신생 VC 카익투벤처스의 얘기다. 뜨거웠던 지난 여름 서울 강남구 테헤란로 카이트빌딩에서 만난 윤희경 카익투벤처스 대표는 “올해 상반기 잠룡이었다면, 하반기엔 현룡이 될 것”이라며 “내년 하반기 한 번 더 도약하면 2025년에는 비룡이 될 것”이라고 말했다. 윤 대표는 현재 카익투벤처스를 두고 잠행을 끝내고 세상에 나가 서서히 이름을 알리는 시기의 ‘현룡’이라고 설명했다. 윤 대표를 만나 추후 하늘을 나는 용 ‘비룡’이 되기 위한 투자전략과 약 1년간의 성과에 대해 들어봤다.작년 취임해 손수 직원 뽑고 사무실 꾸며 카익투벤처스는 부동산 개발사인 엠디엠그룹의 관계회사다. 그룹 내 한국자산캐피탈이 보유하고 있던 신기사 라이센스 활용을 위해 만들어졌다. 벤처투자 업계 호황기가 꺾이고 새로운 사이클 시작되는 때, 문주현 엠디엠(MDM)그룹 회장은 윤희경 대표에게 손을 내밀었다.윤 대표는 “회사 합류까지는 고민을 했는데 적절한 시기에 정말 좋은 기회라고 생각했다”면서 “카익투벤처스에서는 우리나라 기업이 해외로 뻗을 수 있도록 스케일업을 지원하는 활동이 가능할 것 같다고 생각했다”고 말했다. 이렇게 윤 대표는 2022년 7월18일 취임했다. 그의 취임일은 곧 카익투벤처스의 창립기념일이다. 첫 출근 이후 윤 대표는 직접 사무실 인테리어를 꾸미고, 필요한 소품들을 집에서 가져왔다. 사무실 곳곳 그의 손길이 닿지 않은 곳이 없다. 함께 일할 직원을 뽑는 데에도 심혈을 기울였다. 현재 카익투벤처스 투자팀은 윤 대표를 제외하고 총 3명인데, 주목할 점은 모두 VC 경험이 없다는 점이다. 기업에서 전략투자를 하거나, 증권사, 컨설팅 및 운용사에서의 리서치 경험이 전부다. 윤 대표는 기존 VC의 방식에서 벗어나 새로운 시각으로 바라볼 직원들이 필요하다고 생각했다. 윤 대표는 “VC 경험이 있고 네트워킹을 통한 딜소싱 능력이 뛰어난 지원자들도 면접을 봤지만, 그보다는 산업과 기업 펀더멘털 분석에 더 집중할 수 있는 팀으로 출발하는 것이 현재 업황에 접목할 수 있겠다고 생각했다”면서 “이런 뜻에 따라 같이 활동해 줄 수 있는 사람들과 시작을 했고, 같이 일해보니 역시나 좋은 선택이었다”고 말했다.이어 윤 대표는 “직원 개인별로 엑시트(투자회수) 해본 경험이 없고, 경력이 많은 VC들하고 경쟁을 해야 되는데 트랙레코드가 없는 점은 단점”이라면서도 “우리 만의 강점을 살려서 차별화된 전략으로 좀 더 탄탄하게 꾸려나가고자 한다”고 말했다. 또 윤 대표가 뽑은 직원들의 공통점은 모두 여성이라는 점이다. 우리나라뿐 아니라, 글로벌 VC 업계에서 활동하는 인재들은 대부분 남성인 점을 고려하면 의외의 인력구성이다. 윤 대표는 “처음부터 여성 인력들로만 구성하겠다는 계획은 아니었는데 기존 VC에서 돌아가는 레거시를 피하다 보니 자연스럽게 여성 직원들을 뽑게 된 것”이라며 “내년에는 직원 충원할 때, 다양성 또한 고려하려고 한다”고 말했다. 든든한 백 MDM과 9인의 어벤져스1974년생인 윤 대표는 지나온 경험들 속 맺어온 인연들에게서 많은 도움을 받고 있다고 말한다. 윤 대표는 뉴욕주립대에서 경제학 학사를 받은 뒤 파로스캐피탈, 마이다스에셋 대체투자, 신영증권 등을 거치며 주로 리서치, 딜소싱, 펀드운용 업무를 맡았다.이후 윤 대표의 주된 경력은 2007년부터 근무한 슈로더그룹에서 쌓았다. 우선 윤 대표는 슈로더 아시아 주식투자팀에서 애널리스트로 활동했고, 2014년부터는 슈로더코리아에서 코리아펀드 운용본부장을 맡았다. 이후 2017년 슈로더캐피탈에서 코리아 PE/VC 본부장을 역임했다. 당시 산업은행과 함께 글로벌 파트너십 펀드 프로그램을 만드는 과정에서 문주현 회장과의 인연이 시작됐다. 윤 대표의 경력은 VC 업무보단 주로 주식시장 내 기업을 분석하는 것이었다. 문 회장은 이처럼 기업의 다양한 인사이트를 보고, 투자해왔던 윤 대표의 경험을 좋게 평가했다는 후문이다. 특히 두 사람은 VC를 통해 우리나라 벤처들의 글로벌 진출을 돕고, 우리나라 기업이 해외투자를 통해 새로운 성장엔진을 찾도록 하는 가교역할을 하겠다는 데 뜻이 맞았다. 또한 윤 대표는 문 회장의 벤처정신과 맨손으로 시작해 MDM그룹을 일군 과정을 후배기업가에게 전할 수 있는 기회로 여겨졌다고 한다.신생 VC라면 겪는 자금조달의 문제도, MDM이라는 든든한 백 덕분에 비교적 쉽게 해결했다. 윤 대표는 “벤처캐피탈업계가 어려운 시기인데 저희는 매우 운좋게 시작을 한 것 같다”며 “좋은 딜을 소싱한 경우 그룹 쪽에서 앵커로 지원해줄 수 있다는 점에서 든든하다”고 말했다. 윤 대표는 카익투벤처스의 특별한 전략 중 하나인 ‘전문가팀’에서도 큰 힘을 얻고 있다고 말한다. 슈로더 근무 당시 윤 대표는 GLG, 가이드포인트와 같은 전문가 네트워크 서비스를 가장 많이 사용한 애널리스트였다. 이 서비스를 통해 윤 대표는 산업의 전문가와 미팅하고, 산업을 이해하는데 많은 도움을 얻었다. 해당 경험을 토대로 카익투벤처스 내에도 9인으로 구성된 전문가팀을 꾸렸다.전문가팀은 모빌리티, 헬스케어, 반도체, 핀테크 등 다양한 방면의 기업 대표들로 구성돼 있다. 이들은 카익투벤처스가 투자할 기업을 발굴해내는 과정에서 관련 산업, 기업에 대한 자문을 해주는 식이다. 또는 전문가가 직접 투자기업을 추천하기도 한다.윤 대표는 “슈로더 근무 당시 전문가 서비스로 인연을 맺은 분을 카익투벤처스의 전문가 팀에 모시기도 했다”면서 “우리나라 다른 VC에는 없는 특별한 전략이라고 생각하고, 자문이라고 하면 그냥 이름만 올린다고 생각할 수 있는데 우리는 정말 많이 도움을 받고 있다”고 설명했다. “떠올리는 것만으로도 눈물나는 그 날”카익투벤처스가 처음으로 투자를 한 곳은 반도체 팹리스 기업 파두다. 당시 파두의 구주를 32억원어치 사들였다. 두 번째는 희토류 영구자석 전문기업 성림첨단산업 구주에 17억원을 투자했다. 윤 대표는 “올해 2월, 팀을 꾸린지 3개월만에 여러 산업 스터디를 병행하면서 두개의 투자 건을 진행하는 동안 팀의 텐션이 엄청나게 올라가는 등 모두 스트레스를 많이 받았을 것”이라고 회상했다. 이어 그는 “2월 말에 첫 두 딜을 클로징 한 뒤 직원들과 9명의 전문가팀이 다같이 모여 앞으로 어떻게 꾸려나갈지 회의하고 샴페인으로 서로 격려의 잔을 들었던 그 날은 다시 떠올려도 눈물이 날 정도로 너무 감격스럽다”고 덧붙였다.이후 카익투벤처스는 디지털헬스 분야기업 블루엠텍에도 30억원을 투자해 현재는 총 3개의 포트폴리오를 갖고 있고 곧 추가로 2개딜을 클로징 할 예정이다. 카익투벤처스 팀이 중요시하는 투자전략 중 하나는 ‘탑 다운’ 방식이다. 회의실 한 쪽 벽에 붙은 종이에는 다양한 산업매핑과 각 산업 내 밸류체인에 위치한 회사들이 나열돼 있다. 미팅을 진행했던 기업에는 빨간색 별표를 달았다.윤 대표는 “대체로 VC 업계에서의 투자는 심사역이 개별 네트워크를 활용해 딜을 가져오는 ‘바텀 업’의 방식이 많다”면서 “카익투벤처스는 기업들을 펼쳐놓은 이 마켓지도 안에서 회사가 어느 위치에 있는지 어떤 경쟁력을 갖고 있는지 그리고 전방산업이 구조적으로 성장하는지 등을 분석하면서 투자검토 대상을 선택한다”고 설명했다. 윤 대표는 회사 운영을 돌아보며 그간 프로젝트펀드로만 딜 검토를 하다보니, 좋은 기업을보고도 바로 투자로 연결시키지 못했던 케이스들이 아쉽다고 말한다. 이에 카익투벤처스는 올해 하반기 300억원 규모의 블라인드 펀드를 만들 예정이다. 프로젝트펀드 또한 올해 4분기 중 2건을 추가로 완료하면, 올해 계획한 윤 대표의 목표를 이루는 것이다.아울러 윤 대표는 “저는 취임한 지 1년, 팀원들은 이제 10개월이 됐는데 그동안 상당히 빠른 러닝커브를 따라서 발전한 모습이 눈에 생생히 보인다”면서 “어제보다 오늘 더, 오늘보다 내일 더 나아지며 매일매일 성장하는 게 목표”라고 강조했다.

“부모님이 혼자 계시면 적적하실텐데 자식, 손주들과 함께 지낼 수 있고 단지에 의료시설까지 있다는 게 좋은 거 같아요.”‘이코노미스트’가 지난 4월 28일 찾은 경기 의왕 학의동 ‘백운호수 푸르지오 숲속의 아침’ 모델하우스에서 만난 50대 방문객 김모씨가 한 말이다.엠디엠그룹이 공급하는 백운호수 푸르지오 숲속의 아침은 경기 의왕 백운밸리 업무복합용지 2-1·2 블록에 들어서는 오피스텔‧노인복지주택(실버주택)이다. 대우건설이 시공을 맡아 오는 2025년 10월 준공, 11월 입주를 목표로 공사를 진행 중이다. 맞춤형 의료서비스 받을 수 있는 실버주택모델하우스에 방문한 예비청약자들은 단지의 장점으로 자연친화적인 전원 생활을 즐기면서 도심 접근성까지 동시에 누릴 수 있다는 점을 꼽았다.김 씨는 “실버주택은 부모님만 덩그러니 계셔야 하니 마음이 편치 않았는데 예뻐하시는 손주들 자라는 것도 보시면서 병원, 골프연습장, 식당까지 편하게 이용하실 수 있다고 해서 방문했다”며 “강남권으로 출퇴근할 때 덜 막히는 시간에 차량을 이용하면 20분 정도 걸리니까 부모님을 모시면서 직장 생활하는 데 전혀 불편함이 없을 것 같다”고 전했다.또 다른 방문객인 40대 박모씨는 “어머니가 돌아가시고 70대 아버지가 홀로 계신데 식사를 자주 거르신다”며 “매번 직접 가서 챙겨드릴 수도 없고 넘어지시거나 갑자기 아프시면 어쩌나 걱정이 많은데 노인복지주택과 함께 공급하는 오피스텔이 있다고 해서 모델하우스를 찾았다”고 설명했다.박 씨는 “클럽라운지에서 매일 호텔 수준의 프리미엄 식사 서비스를 제공해준다고 하는데 삼시세끼 식사를 준비하고 설거지하는 수고로움도 덜 수 있고 끼니 걱정을 하지 않아도 된다는 점이 좋다”며 “아버지와 골프연습도 함께 하고 비슷한 연령대가 모여 있는 특성상 단지 입주민 모임을 통해 사람들과 어울리기도 좋아 보인다”고 덧붙였다. 이 단지는 실버주택과 오피스텔이 함께 위치해 있다는 것이 특징이다. 부모 세대는 실버주택에, 자녀 세대는 오피스텔에서서 인접해 거주할 수 있는 것이다. 입주자가 이용할 수 있는 부대시설은 각각 다르다. 지하 2층에는 피트니스, 사우나, 골프연습장, 커뮤니티광장, 컨시어지, 프로그램실 등 오피스텔‧실버주택 거주자가 함께 이용할 수 있는 시설이 들어선다. 레스토랑, 메디컬센터, 바디케어센터, 운영센터 등은 실버주택 거주자가 이용할 수 있으며, 오피스텔 전용 부대시설로는 코인세탁소, 맘스스테이션, 스터디카페, 게스트하우스, 관리사무소 등이 들어올 예정이다.특히 관심을 많이 받은 것은 총 3500평 규모의 고급 커뮤니티시설인 ‘클럽포시즌’이다. 클럽포시즌에서는 실내외 수영장, 피트니스, 골프연습장, 사우나 등을 연계해 액티비티 활동을 원스톱으로 누릴 수 있는 프로그램을 제공한다.호텔식 실내외 수영장(1단지 한정)도 갖추고 있다. 수영장은 실버주택 거주자의 부대시설이며, 오피스텔 입주민은 유상으로 이용할 수 있다는 설명이다. 실내 수영장은 25M 길이의 레인 3개로 구성했고, 자쿠지와 비데풀도 조성한다. 실외 수영장에는 호텔식 야외수영장과 함께 썬베드를 놓아 일광욕을 즐길 수 있도록 할 예정이다. 실버주택 입주민을 위한 의료 시설과 간호사실, 바디케어 센터 등 맞춤형 의료 서비스도 제공한다. 의료기관과 연계해 24시간 응급 및 간호 서비스를 지원하고, 건강데이터 관리 검진과 바디케어센터를 통해 마사지 서비스도 제공한다. 실버주택에선 청소나 세탁, 분리수거 등 가사지원 서비스도 주 1~2회 지원한다. 전문 영양사가 상주하면서 매일 다른 식단으로 식사를 제공하고 룸서비스도 신청 가능하다. 방청소, 세탁, 세차 예약, 공항 예약, 골프장 예약 등 프리미엄 컨시어지 서비스도 유상으로 이용할 수 있다.액티브시니어, 고급 서비스에 대한 수요 커단지는 총 2개동이며 오피스텔 842실, 실버주택 536가구 총 1378가구로 구성했다. 오피스텔 분양가는 ▲전용 99㎡ 11억~13억원대 ▲전용 119㎡ 14억~16억원대로 책정했다. 실버주택은 임대형이다. 보증금은 약 5억~7억원대, 월 임대료는 100만~300만원대로 예상된다. 단지 분양 관계자는 실버주택 임대에 대한 문의가 특히 많다고 전했다.실버주택에 관심을 갖고 방문한 70대 장모씨는 “예전에는 환갑을 넘으면 노인이라고 불렀지만, 요즘은 기업가, 대기업 임원 등 경제 주도층을 의미하는 ‘액티브 시니어’라고 부르는 것이 적절하다”며 “100세 시대를 대비해 어느 정도 자금력을 갖춘 액티브시니어들 사이에서 사회활동을 유지하면서 고품격 서비스를 이용하려는 수요가 점점 커지고 있다”고 강조했다.

서울시 ‘여의도 금융중심 지구단위계획’ 확정이 해를 넘길 것으로 예상되면서 여의도에 부지를 확보해놓은 시행사들이 속앓이를 하고 있다. 지구단위계획이 확정돼야 시행사들도 해당 부지를 어떻게 개발할지 윤곽을 잡을 수 있는데 계획 확정이 늦어질수록 개발도 지연될 수밖에 없기 때문이다. 게다가 올 들어 우크라이나 전쟁, 미국의 금리인상 등으로 부동산 수요가 꺾이면서 분양시장이 급속히 냉각됐다는 점도 부담이다. ‘시간’이 곧 ‘돈’인 시행사들로서는 분양이 미뤄질수록 투자금을 회수기간이 길어져 손해가 커진다. ━ 서울시 “여의도 지구단위계획, 빨라야 내년 확정” 금융투자업계 및 서울시에 따르면 시는 ‘여의도 금융중심 지구단위계획’이 확정 및 결정고시 되려면 빨라도 내년이나 돼야 할 것으로 보고 있다. 지구단위계획은 토지를 합리적으로 이용하고 해당 지역을 체계적·계획적으로 관리하기 위해 마련하는 상위 계획을 말한다. 여의도 금융중심 지구단위계획은 국제금융허브로서 여의도의 경쟁력을 강화하는 게 목적이다. 서울 영등포구 여의도동 27번지 일대(약 1.3㎢)를 포함한 동(東)여의도 전 지역의 토지 용도지역, 용적률, 건축물 높이, 배치, 건축적 문제 등을 종합적으로 검토한다. 서울시는 해당 계획 수립을 위한 용역을 지난 2019년 발주했다. 용역은 지난 3월 완료됐고 현재 영등포구청, 서울시 등 유관 기관 및 부서가 협의해서 용역을 보완하는 작업을 진행하고 있다. 서울시 유관 부서는 전략계획팀, 도시관리과, 경제실 등이다. 서울시 관계자는 “협의가 된 다음에는 주민 열람공고, 교통영향평가, 환경영향평가, 도시건축공동위원회 등 각종 행정절차를 끝내야 한다”며 “지금 시작해도 (결정고시 시점이) 내년으로 넘어가게 될 것”이라고 말했다. 이로 인해 시행사들의 기다림은 더 길어지고 있다. 여의도에 수천억원짜리 땅이나 건물을 보유한 업체는 HMG, 엠디엠(MDM), 신영, 마스턴투자운용 등이다. HMG는 작년 7월 여의도동 61-1번지 일대에 있는 여의도 순복음교회 부지를 3030억원에 매입했다. 엠디엠(MDM)플러스는 지난 2020년 여의도동 25-11번지 유수홀딩스 빌딩(옛 한진해운 빌딩) 건물과 토지 일체를 3300억원에 사들였다. 엠디엠플러스는 문주현 엠디엠그룹 회장의 장녀 문현정씨와 차녀 문초연씨가 각각 지분 47.62%를 보유한 회사다. 신영은 지난 2019년 여의도동 25-1번지 메리츠화재 여의도 사옥에 투자했다. 거래금액은 1200억원(3.3㎡당 2200만원)이며, 신영이 직접 건물을 사들이는 구조는 아니다. 매입 당시 신영이 베스타스자산운용이 설정한 펀드에 지분(에쿼티) 투자자로 참여했다. 신영은 배당수익이 낮은 대신 매각차익에 따른 성과가 높은 보통주에 투자했다. 다만 해당 건물의 임대차계약 기간이 내년 상반기까지 남아 있다. 원래 올해 말까지였는데, 임차인 요구에 의해 6개월 더 연장해주기로 했다. 마스턴투자운용은 지난 2019년 NH투자증권 여의도 사옥을 총 2600억원(3.3㎡당 1889만원)에 매입했다. ━ 계획 나와야 개발 방향 잡혀…자금 묶인 시행사들 시행사 및 자산운용사가 이처럼 서울 여의도의 오래된 빌딩이나 나대지를 매입한 것은 오피스텔 등을 개발해 시세차익을 얻기 위해서다. 여의도 건물들은 용적률(전체 대지면적에 대한 건물 연면적의 비율)에 여유가 있어서 증축이 가능한 경우가 많다. 예컨대 신영이 투자한 메리츠화재 사옥은 용적률을 한도치까지 활용하면 14층인 건물을 최대 20층까지 증축할 수 있다. 현재 이 건물의 용적률은 535.98%, 용도지역은 일반상업지역이다. 서울시 조례에 따르면 일반상업지역 건폐율은 60%, 용적률은 800%가 법정 최대한도다. 또한 여의도에 금융회사들이 모여 있어 오피스텔을 지어놓으면 다른 지역에 비해 소화가 용이할 것이란 기대가 높다. 직주근접을 원하는 직장인 수요가 뒷받침될 것이란 분석에서다. 하지만 여의도 지구단위계획이 확정되지 않은 상태에서 건물을 증축 또는 신축할 경우 리스크가 있다. 신축한 건물이 서울시 지구단위계획에 맞지 않으면 허물어야 하는 상황에 처할 수 있어서다. 한 시행사 관계자는 “여의도 지구단위계획이 작년 말쯤 확정될 것으로 예상했는데 아직도 안 돼서 계속 기다리고 있다”며 “내년 상반기쯤 (지구단위계획이) 나와야 개발 방향을 잡을 수 있을 것”이라고 말했다. 게다가 지금은 신축 및 분양을 하기에도 적절한 시점이 아니다. 원자재 가격 급등으로 공사비가 높아졌고, 금리인상으로 부동산 경기가 꺾여 고급 오피스텔 수요가 줄었기 때문이다. 현재 오피스 대출금리는 고정금리 기준 5%대로, 서울 주요 오피스 캡레이트(수익률)인 4.0%보다 높아졌다. 시행사들이 분양을 미룰 경우 높은 이자비용을 감당해야 하고, 투자금을 회수하는 시점도 뒤로 밀려 손해가 커지게 된다. 이에 따라 기존 지구단위계획에 따라 오피스텔 개발을 진행 중인 곳도 있다. 엠디엠플러스는 유수홀딩스 빌딩 부지에 짓는 고급 오피스텔 ‘아크로 여의도 더원’이 대표적이다. ‘아크로 여의도 더원’ 개발 주체인 원트웬티파이브피에프브이(ONE25PFV)는 오피스텔 ‘아크로 여의도 더원’을 짓기 위해 지난달 삼성SRA자산운용 등 채권자로부터 3650억원을 차입했다. 원트웬티파이브피에프브이는 엠디엠플러스가 보통주 지분 100%를 보유한 프로젝트금융투자회사(PFV)다. 엠디엠플러스가 원트웬티파이브피에프브이에 출자한 주식(보통주 47만2381주)을 담보로 제공해줬다. 담보제공 기간은 지난달 18일부터 오는 2027년 3월 24일까지다. 엠디엠플러스는 지난달 22일 이같은 내용을 공시했다. 다만 대다수 시행사들은 불확실성이 커져 사업 진행이 어려운 상태다. 한 시행사 관계자는 “지구단위계획이 너무 늦게 나오면 상품 개발할 시간이 촉박할까봐 걱정된다”며 “부동산 경기도 불과 몇 달 새 급격히 변해버린데다, 금리도 크게 올라버려서 ‘죽음의 계곡’을 건너는 심정”이라고 토로했다. 김성수 이데일리 기자 sungsoo@edaily.co.kr