앞으로 수년 동안 집값이 하락할 것으로 전망했다. ‘추세적 하락 국면’에 진입했다는 정부 판단과 일맥상통한다. 많은 부동산 전문가들이 '일시적 현상'으로 내다보고 있는 집값 하락 통계에 대해선 확실한 '집값 하락의 전조'라고 반박한다. 한문도 연세대학교 정경대학원 금융부동산학과 교수의 분석이다. 한문도 교수는 일시적인 기술적 반등은 있겠지만, 내년까지는 집값 하향 추세가 더욱 확고해질 것으로 내다봤다. 그는 "거래량, 미분양분, 전세가 동향 등 주요 부동산 시장 지표들과 함께 금리 인상과 같은 경제적 변수에 주의해야 한다"며 "올해와 내년은 자산 포트폴리오 전략을 잘 짜야 하는 시기"라고 강조했다. ━ 올해 3월 부동산 ‘하방’ 고비…“하락장 대비해야” 한 교수는 올해 부동산 시장에서 중요하게 봐야 할 세 가지 핵심 키워드로 ▶거래량 ▶미분양분 ▶전세가 동향 등을 꼽았다. 한 교수는 “부동산 시장을 판단하는 건 거래량과 미분양 증감 그리고 전세가 동향”이라며 “부동산 거래량이 줄고 미분양이 늘어나는데 여기에 전셋값까지 안 받쳐주면 100% 하락장이다”고 주장했다. 그는 정부의 서울 집값 하락 데이터가 적어 유의미한 통계로 보기 어렵다는 일각의 주장에 대해 상반된 접근법으로 이야기했다. 한 교수는 “부동산 시장에서 매년 12, 1, 2월은 통상적인 비수기였다"며 "올해만 거래가 줄어든 것이 아니다"고 설명했다. 그는 이어 "거래량이 늘어나는 3월부터는 더욱 '하방' 분위기가 조성될 가능성이 높다"며 "특히 3월에도 거래량이 일정 수준을 넘지 못한다면 집값 하락은 더욱 가팔라 질 수도 있다”고 경고했다. 한 교수는 이어 “한은에서 금리 인상 2회는 확정, 3회까지 예상해 놨기 때문에 현재 하락하고 있는 지역을 중심으로 하방 압력이 더욱 거세질 수 있다"며 "우선 가을까지는 보수적으로 시장 상황을 보면서 대처해야 한다”고 당부했다. 특히 그는 "미국 금리가 올라가면 부동산 가격은 하락할 확률이 90% 이상이다"며 "금리 인상 가능성이 높은 만큼 가을 이후 매물이 풀리기 시작해 내년부터는 쌓일 가능성이 높다”고 덧붙였다. 한 교수는 패닉바잉한 영끌족 등은 부동산 하락장에 대비할 것을 주문했다. 한 교수는 “부채 대출에 관해서 부담 능력을 최소한 4~5년을 계산해야 한다”며 “한번 하향으로 들어가면 통상적으로는 5년에서 7년은 간다”고 주장했다. 그는 금리 인상에 따른 주택담보대출 이자 상승도 염두에 둘 것을 조언했다. 한 교수는 "주담대 대출 4억원을 기준으로 놓고 봤을 때 작년에는 원리금 상환액이 175만원정도였다"며 "근데 지금 추세대로 금리를 2번 올리면 240만대까지 올라갈 것으로 보인다”고 분석했다. ━ "당분간 매수 자제해야"…4차산업·정비사업지 눈여겨볼만 한 교수는 본격적인 하락기에 들어서기 이전, 매도 타이밍을 잘 잡아야 한다고 강조했다. 그는 "3월 대선의 영향으로 기술적 반등이 조금 있을 텐데 그때가 첫 번째 매도 타임"이라며 "다주택자들의 경우 대선 이후 5년 정도 버틸 계산이 안 나오면 신속하게 처리하는 게 더 좋다”고 조언했다. 서울과 지방 부동산 투자 유망지역과 유의지역에 대해서도 언급했다. 한 교수는 "일자리가 없는 도시, 발전 가능성이 없거나 그대로 유지되는 도시는 조심해야 한다"며 "특히 1차 산업이 자리 잡고 있던 도시는 피해야 한다”고 주장했다. 반면 6대 광역시 구도심을 눈여겨볼 것을 추천했다. 한 교수는 "가로주택 정비나 소규모 재건축 등과 관련된 구체적인 법안들이 작년 9월에 통과됐다"며 "이미 서울을 비롯한 수도권에서는 가로주택 정비와 소규모 건축에 많은 분이 투자를 하고 있다”고 말했다. 실거주 목적의 주택 매수 타이밍도 제시했다. 한 교수는 "1~2년 후 미분양 물량이 나올 가능성이 높고, 이때 정부에서 세제 혜택을 풀어줄 가능성이 높다"며 "지금은 투자를 권유할 곳도 마땅하지 않고 당분간 매수는 보수적으로 접근해야 한다"고 강조했다. 특히 그는 "서울은 당분간 매수에 있어 더욱 신중해야 한다"고 주장했다. 오는 3월 대선 이후 자산 관리 계획을 미리 잘 세워둘 것을 당부했다. 한 교수는 “여야 후보 어느 대통령이 돼도 '다주택자 양도세 중과 한시적 유예'는 추진될 것 같다”며 “팔려면 미리 마음의 준비를 했다가 바로 빨리 파는 게 낫다. 타이밍을 놓쳐서 미루다가 못 팔면 오랜 기간 안 팔릴 수도 있으니 계획을 잘 세워야 한다”고 설명했다. 마지막으로 한 교수는 "투자자들은 여러 가지 지표나 사이클, 이론, 실제 상황들이 하향 안정화 쪽으로 갈 가능성이 높기 때문에 자산관리 포트폴리오를 재작성해야 한다"며 "냉정하게 판단해서 조금 남더라도 빨리 처분하고 다음 기회를 노리는 게 좋다”고 말했다. 그는 이어 “실수요자들은 당분간 매수하는 것을 적극적으로 반대한다"며 "올라갈 폭이 너무 제한적이고, 내려갈 폭은 제한이 없는 상황인 만큼 시장 상황을 보고 나서 접근해도 늦지 않다”고 조언했다. 이승훈 기자 lee.seunghoon@joongang.co.kr

전문가들과 함께 2022년 주택 시장 유망 지역 등을 조사해 본 결과, 서울은 정비사업 등 개발호재가 있는 곳에 대한 기대가 높았다. 수도권 유망지역은 서울 근접성 및 교통 접근성이 주요했으며, 3기 신도시도 주목됐다. 지방은 개발 호재나 정책 이슈를 주요 상승 요인으로 봤으며, 코로나 시대 청정수요가 몰리는 곳도 상승 모멘텀이 예상됐다. 다만 유망지역 중에 유의지역으로 꼽힌 곳도 있는 만큼 투자에 각별한 유의가 필요한 시점이다. 가 이달 1일부터 약 일주일간 각계 부동산 전문가 총 21명을 대상으로 서울·수도권·지방 유망지역과 유의지역을 각 3곳씩 핀셋 추천을 받았다. 다양한 의견이 나왔으나 공통적으로 주목하는 지역이 눈에 띄었다. 우선 서울권은 신속통합기획(신통기획) 등 정비사업 및 개발호재가 있는 곳들이 유망지역으로 많이 꼽혔다. 재개발·재건축 사업 규제 완화 등에 따른 도시재정비사업이 활발히 진행 될 것이란 기대감에 따른 것으로 보인다. 뉴타운(재정비촉진지구) 해제 이후 지지부진했던 곳도 재개발 사업이 속도를 내면서 주목받고 있다. ━ 서울 | 도시정비사업 주목…재개발·재건축·뉴타운↑ 큰 틀에서 보면 서울시의 시정 운영의 기본 방향을 종합적으로 담아낸 ‘서울비전 2030’에 따른 도심 개발 지역이 기대된다. 고종완 한국자산관리연구원 원장과 함영진 직방 랩장, 김규정 한투 자산승계소 연구소장, 양지영 R&C연구소 소장 등 많은 전문가들이 ▶강남권 (강남, 서초, 송파구) ▶도심권( 중구, 종로, 용산구) ▶여의도·영등포권( 영등포, 양천, 강서구)을 서울권 유망지역으로 추천했다. 고종완 원장은 “서울시의 2030도시플랜에 따르면 3대 도심권은 앞으로 서울시의 성장을 주도하는 중심권으로서 4대 성장지표인 인구, 소득, 인프라(기반시설), 행정계획이 받쳐주는 대체 불가능한 생활권으로 이들 지역아파트에 대한 똘똘한 한 채에 대한 주거선호도가 쏠리고, 재건축·재개발활성화 등 도시재정비사업이 활발히 진행될 것으로 보인다”고 말했다. 그는 “이들 도심3권에 인접하고 도시성장력이 비교적 높은 마포, 성동, 광진, 동작, 동대문구 등 인근지역도 확산효과 내지 인접성 효과로 수혜를 받을 전망”이라고 덧붙였다. 송승현 도시와경제 대표는 “강남구는 재건축 단지들의 소수의 매도호가를 바탕으로 매도우위시장으로 형성되고있다”며 “용산구는 관망세가 강한 중에도 용산 개발 호재의 가시화로 지난 9월 사업시행인가를 받은 한강맨션, 공공재건축을 추진 중인 강변 등 이촌동 일대 재건축 예정 단지들도 강세를 보이고 있다”고 설명했다. 이어 “양천구 서부트럭터미널의 개발 계획이 확정 발표되면서, 목동신시가지 단지들 토지거래허가 구역지정과 2차 안전진단 결과의 기대심리가 작용하고 있다”고 전했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수, 권일 부동산 인포 팀장, 김학렬 스마트튜브 소장, 서진형 부동산학회 회장(경인여대교수), 장재현 리얼투데이 본부장 등은 재개발·재건축·뉴타운을 주목해 은평, 동작 등을 유망지역으로 꼽았다. 권대중 교수는 “동작구와 은평구는 저평가된 지역 중 하나다”며 “목동은 규모의 경제에서 미래가치가 있는 지역”이라고 말했다. 권일 팀장은 “용산은 한남뉴타운, 동작은 노량진뉴타운을 중심으로 하는 재개발이 일단 주목할만하다”며 “은평은 상암개발, GTX 등 직간접 수혜가 가능한 곳이며 불광, 역촌, 연신대 일대 노후 불량주택들이 여전해 개발 가능성 높다”고 추천했다. ━ 수도권 | 서울 근접성·교통 접근성…신도시 개발호재 ↑ 수도권의 유망지역으로 꼽힌 곳들은 성남, 하남, 고양, 분당, 인천, 평택 등이 주를 이뤘다. 서울 근접성과 교통 접근성이 좋거나 기대되는 지역들이다. 성남, 하남, 고양시를 꼽은 고종완 원장은 “해당 지역이 서울과 인접하고, GTX-A, B, C, D 및 각종 지하철 연장선개통에 따른 교통접근성 개선으로 직주근접 요소를 갖췄다”며 “3기신도시 조성, 자족기능 확충으로 도심권과 강남권 대체주거도시로 천지개벽이 기대된다. 경기도 생활권이 서울 다음가는 대체 주거지로 부상할 것으로 전망된다”고 분석했다. 평택, 분당, 인천을 꼽은 송승현 대표는 “평택은 자족기능 강화와 교통망 확충으로, 분당은 강남 대체주거지와 리모델링 사업이 기대된다”며 “인천은 수도권 유일의 광역시로 정비사업이 활발하며, 송도 경제자유구역 상승주도가 예상된다”고 설명했다. 장재현 본부장은 수도권 유망지역으로 1기 신도시와 3기신도시, 송도를 꼽았다. 그는 “1기신도시는 오래된 구축을 중심으로 재건축 관련 호재가 있을 수 있어, 개발압력이 높을 것으로 보여진다”며 “3기 신도시는 청약통장을 가지고 있는 수도권 무주택자들은 무조건 노려야 하는 곳으로 저가아파트가 많고, 1, 2기에 비해 입지적인 장점도 높아 미래가치도 뛰어날 것으로 보인다”고 말했다. 이어 “송도는 그나마 인천에서 수요를 빨아들이고 있는 곳으로 GTX 개발이 진행되면, 수도권 서쪽에서 가장 큰 도시로 성장할 가능성이 높기 때문”이라고 강조했다. ━ 지방 | 개발 호재·정책 이슈에 등락 갈려 지방 유망지역으로는 부산을 가장 많은 전문가들이 꼽았다. 그 다음으로는 세종과 대전을 많이 주목했으며 강원, 제주, 경남 양산 등을 추천했다. 대전과 부산 등을 꼽은 권대중 교수는 “대전은 혁신도시를 비롯한 재개발사업이 추진되는 지역”이라며 “부산은 바닷가를 중심으로 지속적으로 가격이 상승하는 지역이다. 특히 해운대구, 연재구, 동내구 등 부촌지역이 개발 되고 있어 가격 상승의 여력이 있다”고 주장했다. 세종을 꼽은 임병철 부동산114 수석연구원은 “20021년 가격 상승세 둔화에 따른 기저 효과와 세종시 행정수도 이전 등 공약 이슈가 있다”고 전했다. 함영진 랩장과 최황수 건국대 부동산학과 교수는 경남 양산 등을 주목했다. 최황수 교수는 “양산은 부산과 연계성이 강화될 예정지역”이라며 “호남권 허브공항 확대, KTX의 연계성 확대가 기대된다”고 말했다. 한문도 연세대 금융부동산학과 교수와 조영광 대우건설 부동산데이터 연구원은 제주와 강원지역을 공통으로 꼽았다. 조영광 연구원은 “2022년에도 코로나19에 따른 해외여행 부진은 지속될 전망”이라며 “제주·강원은 2022년에도 국내여행수요가 몰리며 지역경기 상승이 부동산경기 뒷받침될 것이며, 해당지역은 규제 청정지역으로 상승모멘텀 충분하다”고 바라봤다. ━ 유의지역 | 공급 늘어난 대구·가격급등한 세종 투자 유의지역으로는 대구를 가장 많이 꼽았다. 이어 유망지역으로 많이 꼽힌 세종 역시 그 뒤를 이어 투자에 유의해야할 듯하다. 권일 팀장은 “대구는 공급(분양)이 특히 올해 많았던 데다 가격이 크게 올라 있고 지난해 말 조정대상지역으로까지 지정되며 매수자들이 관망세로 돌아섰다”며 “현재는 재고 아파트 시장보다는 분양 중심으로 시장이 움직이는데 분양도 매우 신중해져 청약자수도 감소하고 있다. 따라서 특별한 이슈가 없는 한 약보합 등 이전과 다른 움직임을 보일 것으로 보여 투자처로는 주의가 필요하다”고 말했다. 송승현 대표는 “세종은 세종천도론 이후 투자 수요가 급증했으며, 이어 대출규제와 주택공급물량도 증가하고 있다”고 유의 지역으로 꼽았다. 이승훈 기자 lee.seunghoon@joongang.co.kr