'마래푸'로 불리는 마포래미안푸르지오, '경자'로 불리는 경희궁자이의 공통점은? 서울 강북의 대장주 아파트 꼽히는 이들 아파트는 재개발을 통해 탄생했다. 마포래미안푸르지오는 아현뉴타운 3구역, 경희궁자이는 돈의문뉴타운 1구역 재개발로 환골탈태한 아파트다. 2014년과 2017년 각각 입주한 마래푸와 경자의 84㎡ 시세는 6억원, 8억원대였지만, 현재 18억~20억원에 이른다. 최근 재개발 투자 사례와 노하우를 엮어 를 펴낸 최진성 재개발마스터키 대표는 “재개발이라는 무기를 빨리 장착할수록 자산의 퀀텀점프를 이루는 시기가 앞당겨질 것”이라고 말했다. 정비사업(재개발·재건축)은 '부동산 투자의 꽃'으로 불린다. 신축 아파트의 수요가 날로 커지는 요즈음, 미래의 신축 아파트를 가장 저렴하게 마련할 수 있는 방법으로 통한다. 최 대표는 "청약점수가 낮아도 일반분양가보다 싸게 신축 아파트를 마련할 수 있는 재개발 투자에 빨리 눈을 떠야한다"고 강조했다. 필명 ‘아이언키’로 더 알려져있는 최 대표는 부동산 아카데미와 유튜브 등에서 부동산 시장 흐름을 정확히 분석하고 쉽게 알려주는 강연으로 이름 나 있다. 특히 재개발 ·경매 분야에 정통하다. 외국인 카지노에 19년째 재직 중인 직장인이기도 하다. 그는 "카지노 딜러로서는 돈을 잃은 각국 손님들로부터 세계 각국의 언어로 욕을 먹으며 일하지만, 부동산 멘토로선 자산 증가와 내 집 마련의 꿈을 이룬 사람들로부터 진심어린 감사를 받는 것에 희열을 느낀다"고 말했다. 월급에만 의존해선 부자가 될 수 없음을 깨닫고 소액 경매 투자에 나선 게 2013년. 하루 3~4시간을 자며 경매 투자에 집중한 결과, 5년 만에 20억원대의 자산을 쌓았다고 한다. 당초 그의 자산 목표는 50억원. 하지만 2021년 현재 가치로 이미 150억원을 상회하는 자산을 일궜다고 한다. 주 무기는 재개발이었다. 경매가 수익률을 높이는 투자라면, 재개발 투자는 투자금을 불리는 그 크기와 속도가 다르다는 것. 최 대표를 통해 '부린이'에게는 딴 세상 얘기같은 재개발의 세계와 소액으로도 도전해볼 만한 알짜 재개발지역 등을 알아봤다. 재개발 투자의 매력은 무엇인가. 백화점 행사에 가면 여름에 모피코트를 싸게 판다. 재개발이 이와 같은 원리다. 누구나 신축 아파트를 사고 싶은데, 너무 비싸다. 그렇다면 미래의 신축 아파트를 조금만 앞당겨서 세일할 때 사는 것은 어떨까. 3~4년 후 또는 4~5년 후 미래 새 아파트가 될 곳을 아직 미래가치가 반영되지 않은 상황에서 싸게 사는 게 재개발 투자다. 재개발 프리미엄(P)이 상당히 상승했다. 지금 들어가도 될까. 서울 아파트 시장은 공급이 부족한 상황에서 수요가 향후에도 풍부할 걸로 예상하기 때문에 지금 들어가도 늦지 않았다. 서울의 신축 아파트 시장에 하루라도 빨리 발을 들이는 것이 중요하고, 재개발 투자가 가장 효율적이고 가성비가 높다. 재개발 투자는 오랜 기간 큰돈이 묶인다는 우려가 있다. 재개발 초기 단계에 투자한다면 새 아파트에 입주하기까지 10년 가까이 걸릴 수 있다. 그러나 관리처분인가 전후라면 약 4~5년 후 입주할 수 있다. 재개발은 조합설립, 사업시행인가, 관리처분인가 등 단계가 있는데 그 시기에 따라 장단기 투자가 가능하다. 수익 측면에서는 새 아파트에 입주할 때까지 계속 보유하는 것이 유리할 수 있지만, 단계별로 중도에 사고팔 수 있다. 투자금액도 급지에 따라 천차만별이다. 투자금액이 10억 이상인 한남·성수구역이 있는가하면, 서울에서도 3억원 후반~4억원대로 접근할 수 있는 재개발지도 상당수다. 서울·수도권이 상승장 후반기다. 부동산 열기가 식으면 재개발 진행도 위험하지 않나. 서울 상승장이 5년 가까이 지속되고 있고 상승폭도 컸다. 그래서 심리적으로 ‘이건 너무 많이 오른 거 아니야?’ 라고 느낄 수 있는데, 재개발 투자는 이렇게 이해하면 쉽다. 흔히 갭투자로 10억원짜리 아파트를 전세 보증금 6억원을 끼고 사면 4억원의 투자금이 필요하다. 그런데 이런 갭투자는 이 아파트의 시세가 12억원 이상으로 올라갈 것이라는 기대를 전제로 한다. 여기서 위험한 게 현재 10억원짜리 구축 아파트가 12억원 이상이 된다는 보장은 어디에도 없다. 그러나 재개발은 다르다. 인근 신축 시세가 15억원 정도인 재개발구역의 오래된 빌라(썩빌)에 대한 총 투자금이 10억원이라고 치자. 초기 투자금액은 대개 5억~6억원 수준이다. 이는 현재 5억~6억원을 투자해서 최종적으로는 15억원이 될 아파트를 총 10억원을 주고 사는 것이다. 혹여 금융위기처럼 큰 위기가 와서 15억원짜리 아파트가 10억원이 됐다고 해도 최소한 손해 보지 않는 투자를 할 수 있고, 부동산 조정기에도 이익 폭이 줄어드는 수준이라는 점이 매력적이다. 무주택자나 1주택자, 다주택자에게 적합한 투자 대상은 차이가 있나. 무주택자는 선택할 수 있는 가장 최상급지에 주택을 사면 된다. 1주택자는 관리처분인가 이후의 입주권을 사면 절세 면에서 유리하다. 보통 관리처분인가 이후에 사면 거의 6~8년까지 비과세 기간을 늘릴 수 있다. 다주택자들은 자칫 주택 수를 늘리면 세금이 더 많이 나올 수 있기 때문에 조심스러운데, 재개발 투자의 매력이 주택 수에 포함되지 않는 매물을 투자할 수 있는 점이다. 정비구역의 상가나 도로를 사도 나중에 입주권을 받을 수 있기 때문이다. 재개발 매물을 잘못 사서 낭패를 보는 경우도 있다. 안전한 투자법은. 재개발 투자는 잘 알지 못하고 투자하면 위험한 경우가 생길 수 있다. ‘물딱지’라고 하는데, 입주권이 나오지 않는 재개발 매물을 사서 현금 청산을 당할 수 있다. 또 초기 단계에 분담금이나 비례율을 모르고 투자해서 손해를 보는 경우도 있다. 재개발 과정의 불확실성을 피하고 싶다면 관리처분인가 단계 이후에 투자하면 좋다. 관리처분인가가 났다는 것은 사업이 80% 이상 진행됐다는 의미다. 이 단계에서는 감정평가금액, 조합원분양가, 추가분담금 등이 명확해지기 때문에 초보투자자가 투자하기에 용이하다. 관리처분인가 이후에 투자하면 사업이 마무리단계여서 기대수익이 적지 않냐고 물을 수 있는데, 개인적으로도 재개발 매물의 60% 이상은 관리처분인가 이후에 샀다. 그럼에도 5억원에서 10억원, 많게는 20억원 이상도 가치상승이 예상되는 경우가 많았다. 부린이의 재개발 공부를 위한 팁을 준다면. 재개발 투자를 하려면 먼저 사업 진행 단계와 기본 이론을 공부해야 한다. 재개발 진행과정, 용어, 가격 흐름 및 매수 및 매도 포인트를 익히고 접근하면 어렵지 않다. 우선 관심 있는 구역을 찾고 싶으면 인터넷에서 ‘서울시 클린업 시스템’을 검색해보자. 서울시에서 운영하는 정비사업 재개발, 재건축, 리모델링, 가로주택정비사업 등 모든 정비사업 단계나 구역 정보를 찾을 수 있다. 인천이나 기타 광역시도 해당 지자체 홈페이지에 들어가면 연결된다. 이 단계를 거쳐 관심 있는 재개발 구역을 찾았다면, 예컨대 '상계2구역이 맘에 든다'면 또 검색창에서 상계2구역을 찾아보자. 해당 구역을 자세하게 설명해놓은 전문가들의 블로그를 참조할 수 있다. 여기에 조합원 자격, 5년간 재당첨금지 등 부동산 도시 및 주거환경정비법 등의 관련 지식을 쌓아야한다. 물론 실제 재개발 투자에 나서기 전에는 관련 책이나 강의를 통해 전반적인 사항을 짚어보는 것이 필수적이다. ━ '서울·수도권 금액대별' 재개발 뽀개기 최소 금액으로 접근할 수 있는 서울 재개발 투자는. 현재 시점(2021년 8월)에서는 서울에서 상계뉴타운이 가장 저렴하게 들어갈 수 있는 유망 재개발구역이다. 상계1구역, 상계2구역, 상계5구역은 사업시행인가를 신청했거나 사업시행인가를 받은 단지다. 이런 곳에 투자하면 인근 창동역 개발호재나 4호선 연장 등의 호재가 있는 구역에 비교적 저렴한 3억대 후반~4억대 초반으로 투자할 수 있다. 한단계 위로 장위뉴타운14구역, 돈암6구역 등 동북권에 있는 재개발 구역들은 4억대 투자지역으로 꼽힌다. 투자금액이 6억원~7억 정도로 올라가면 서울 내 재개발 선택지가 넓어진다. 이문휘경뉴타운이라든지, 서북쪽 수색증산뉴타운 아니면 은평구에 있는 재개발 구역인 불광5구역, 갈현1구역 등이 있다. 또 남쪽으로 가면 한강 이남지역이라 살짝 투자금액이 높아지는 신림뉴타운과 봉천재개발구역에 관심을 둘 만하다. 영등포뉴타운에도 5억원대로 투자할 수 있는 미래가치 높은 매물들이 있다. 수도권에서 관심을 가질만한 재개발지역은. 수도권은 급지에 따라서 천차만별이다. 수도권 안에서도 강남 접근성이 좋은 성남 재개발 등은 이미 프리미엄이 서울의 웬만한 재개발보다 훨씬 더 커졌다. 현재 서울의 상계뉴타운과 비슷하거나 살짝 높은 재개발 구역으로 광명뉴타운이 있다. 구리‧능곡 등도 거의 서울이라고 볼 만한 곳이다. 수원도 입지가 좋은 곳이기 때문에 서울 재개발보다 살짝 낮거나 아니면 거의 비슷한 단계의 투자금을 필요로 한다. 수도권에서도 조금 부담을 낮추고 싶다면, 남양주에 있는 덕소뉴타운이나 인천 재개발 구역은 투자금 1억~2억원대에 알짜 매물을 찾을 수 있다. 가장 유망한 재개발 추천지역은. 한남, 성수, 흑석은 서울, 아니 국내 재개발의 '톱 3'다. 10억원 이상의 자금이 필요하지만 가장 유망하다. 서울의 1급지~1.5급지로는 북아현뉴타운과 강남에 인접한 노량진뉴타운이 꼽힌다. 이 지역들은 8억원 이상의 투자금을 필요로 한다. 가능하다면 최대치의 자금으로 갈 수 있는 곳을 선택하는 것이 자본소득을 키우는 현명한 대처방안일 수 있다. 다주택은 세금 문제가 크다. 재개발도 이제 '똘똘한 한 채'다. 배현정 기자 bae.hyunjung@joongang.co.kr,

대지면적으로 3.3㎡당 1억4000만원… 5800여 가구의 강북 블루칩 서울 용산구 한남동 2층 벽돌집 다세대주택(총 4가구)의 지하 8평 남짓한 26㎡. 지은 지 26년 됐다. 지난 3월 8억5000만원에 거래됐다. 건물면적 기준으로 3.3㎡당 1억800만원이다. 국내 최고가 아파트 단지로 꼽히는 서초구 반포동 아크로리버파크 전용 59㎡의 지난 8월 매매가격 3.3㎡당 1억원보다 비싸다. 대지면적(19.9㎡)으로 보면 3.3㎡당 1억4000만원이다. 이 집은 2000년 이후 10번, 최근 10년 새 5번 주인이 바뀌었다. 충남 공주, 경기도 성남시 분당, 경북 영주, 서울 송파구 잠실, 충북 충주 등에서 매입해 1~2년 후 되팔았다. 현 주인은 서울 마포 거주자다. 이 집에서 생활한 주인은 없다. 손바뀜이 잦으면서 거래가격이 치솟았다. 2006년 2억7500만원, 2014년 2억7800만원, 2017년 5억9000만원이다. 2014년 이후 5년 새 3배로 뛰었다.이 집은 최근 재개발 시공사 과열 수주전으로 관심을 끄는 한남3재개발구역 내 주택이다. 한남3구역이 재개발 ‘로또’로 주목받으며 부동산 투자 전국구 1번지로 떠올랐다. 서울 강남은 물론 멀리 제주에 이르기까지 ‘대박’을 기대한 투자자가 몰리면서 원주민은 대부분 떠났다. 한남3구역은 부동산 시장에서 강북 블루칩으로 꼽힌다. 강북의 반포주공1단지인 셈이다. 서초구 반포동 반포주공1단지는 평균 시세가 3.3㎡당 9000만원에 육박하는 아크로리버파크 옆 재건축 추진 단지다. 완공 후 아크로리버파크를 능가할 것으로 예상한다. ━ 뒤로 남산, 앞으로 한강 조망권 뒤로 남산, 앞으로 한강 조망권을 갖춘 한남3구역의 콧대가 반포주공1단지에 못지않다. 강북 재개발 단지인데도 공사비(3.3㎡당 595만원)를 반포1단지(540만원)보다 더 비싸게 책정했다. 건립 규모가 5800여 가구로 반포1단지 5300여 가구보다 덩치가 더 크다. 재개발 후 강남에 뒤지지 않는 고가 아파트 단지가 될 것이란 기대감이 크다. 주변 한남더힐의 전용 59㎡ 시세가 3.3㎡당 7200만원선이다. 인근 이촌동 래미안첼리투스 전용 124㎡가 3.3㎡당 6800만원까지 거래됐다. 한남3구역은 입지 여건과 단지 규모 등을 고려하면 이들 단지 이상의 몸값을 나타낼 것으로 예상한다.시공사 선정 단계에 이를 정도로 한남3구역 사업이 무르익으면서 한남3구역 가격이 천정부지로 치솟았다. 한남동 전용 25㎡ 다세대주택(대지면적 20㎡) 거래가격이 2006년 1억5000만원에서 지난 4월 7억8000만원으로 4배 이상으로 뛰었다. 공시가격도 급등했다. 이 집의 공시가격을 보면 2005년 6200만원에서 올해 4억1800만원으로 6배가량으로 상승했다. 지난해 2억8000만원에서 1년 새 49% 올랐다. 한남3구역이 있는 보광동·한남동 일대 재개발 대상 표준단독주택 공시가격이 지난해보다 33% 상승했다. 40여 년 전인 1978년 지어진 한남동 대지면적 129㎡, 연면적 101㎡ 단독주택 공시가격이 지난해 5억2200만원에서 올해 8억200만원으로 54% 상승했다.특히 10평(33㎡) 이하 초소형 다세대주택이 급등했다. 크기가 작아 상대적으로 비용 부담이 적어서다. 이 주택들은 대부분 1990년대 후반과 2000년대 초반 다가구주택에서 다세대주택으로 ‘지분 쪼개기’(구분등기)한 집들이다. 지분마다 재개발 입주권이 나오는 것을 노리고 주인들이 쪼개기 했다. 쪼개기는 2000년대 중반 금지됐다. 백준 J&K도시정비 사장은 “용산은 1990년대 재개발 사업 초기 때부터 뛰어난 입지여건 등으로 황금알을 낳는 기대감이 컸다”고 말했다.2002년 보광동 벽돌 2층 주택(150㎡)에서 분리된 1층 15㎡의 올해 공시가격이 5억7600만원이다. 지난해(3억9300만원)보다 50% 가까이 올랐다. 2016년 2억8100만원에서 3년 새 2배가 됐다. 한남3구역이 있는 보광동·한남동에 33㎡ 이하 다세대주택이 560여 가구이고 이중 130여 가구가 지하 단칸방이다. 여기다 최근 한남3구역 시공사 선정 입찰이 집값에 불을 붙였다. ‘3.3㎡당 일반분양가 7200만원, 조합원 3500만원 보장’ 제시가 나오면서 호가가 뛰고 매물이 대부분 사라졌다. 한남3구역 일반분양가가 3.3㎡당 1000만원 올라가면 조합원 추가분담금이 1억원가량 줄어들기 때문이다. 부동산중개업소들은 “주인들이 추가분담금 감소 기대감에 시공사 선정 동향을 지켜보며 물건을 내놓지 않고 있다”고 전했다.한남3구역 가격 급등 뒤엔 전국에서 모여든 투자자가 있다. 본지가 지난 3월 말 사업승인 기준 조합원 명부(공동소유 등 총 5000여명)를 조사한 결과 현지에 살고 있는 원주민이 15% 정도로 집계됐다. 서울 거주자가 71%이고 강남3구(강남·서초·송파구)가 17%였다. 한남3구역과 비슷한 시기에 시공사 선정 입찰을 진행한 강북지역 재개발 대단지인 은평구 갈현1구역(건립가구 4100여가구)에선 원주민이 40%가량이다. 강남3구가 3% 정도다. 한남3구역 소유자 주소지로 고가 주택으로 꼽히는 한남더힐, 아크로리버파크, 반포동 래미안퍼스티지·반포자이 등이 눈에 띄었다. 한남더힐 거주자 중에 올해 60억원대에 거래된 초대형 아파트도 있다. 반포주공1단지, 강남구 대치동 은마, 송파구 잠실동 주공5단지 등 재건축 추진 단지도 있다. 한남3구역 소유자로 지방도 적지 않다. 지방 비율이 8%였다. 효리네 민박으로 유명한 애월읍이 있는 제주를 비롯해 전국 각지에 흩어져 있다. ━ 60억대 한남더힐 거주자도 투자 지방 투자자들에게 용산은 강남보다 인기가 높다. 올해 들어 9월까지 용산 주택 매입자 중 서울 이외의 비율이 32.3%다. 2006년 집계 이후 30%를 넘기는 처음이다. 올해 강남3구의 서울 이외 매입자 비율이 24.2%다. 강남권 재건축 단지가 조합 설립 이후 거래가 제한받는 데 비해 재개발은 거래제한이 없다. 금액도 강남권 재건축 단지보다 적게 든다.하지만 한남3구역 투자가 대박을 터뜨릴지 변수가 많다. 시공사 선정 입찰 위법 논란, 민간택지 분양가상한제 등의 함정이 있다. 시공사 선정이 잘못될 경우 사업 지연이 불가피하다. 분양가상한제 적용을 받으면 투자성이 곤두박질칠 수 있다. 상한제로 일반분양가 3.3㎡당 3000만~4000만원이 되면 조합원 추가분담금이 3.3㎡당 7200만원과 비교해 3억~4억원 더 늘어날 수 있다. 조합원 분양가가 일반분양가보다 더 비싸질 가능성이 크다.- 안장원 중앙일보 기자 ahnjw@joongang.co.kr

일러스트:박용석·parkys@joongang.co.kr 재건축 단지에 임대아파트를 지어야 하는 재건축개발이익 환수제가 5월 19일 시행됐다. 1년 가까이 위헌 여부 등 논란을 벌여왔으나 결국 재건축 단지들의 강력한 반발 속에 시행에 들어간 것이다. 환수제 제외 기준이 당초 계획보다 까다로워져 웬만한 단지는 환수제 대상이다. 정부가 재건축 하자 여부를 조사 중인 가운데 환수제를 피하기 위해 대거 분양승인 신청을 한 서울 강남권 단지들의 환수제 적용 여부가 주목된다. 환수제 시행으로 재건축 시장은 앞으로 위축될 전망이다. 수도권 17만 가구 대상 환수제가 실시되는 지역은 수도권 과밀억제권역이다. 과밀억제권역은 인구·산업이 지나치게 집중됐거나 집중될 우려가 있어 이전이나 정비가 필요하다고 판단해 정부가 지정한 지역으로 서울·인천·수원·안양·구리·고양·부천·과천·광명·의정부·하남·남양주·성남·시흥·의왕·군포 등이다. 중앙일보조인스랜드에 따르면 과밀억제권역에서 재건축을 추진 중인 단지는 20만 가구 정도다. 재건축 사업성은 용적률 증가에 있는데 늘어나는 용적률의 일부를 임대아파트로 짓게 해 개발이익을 가져가겠다는 게 환수제의 요지다. 환수제는 사업단계에 따라 다르게 적용된다. 시행 이전에 사업시행인가를 받은 경우는 늘어나는 용적률의 10%를 임대아파트로 내놓아야 한다. 사업시행인가 이전 단지에선 늘어나는 용적률의 25%가 임대아파트 비율이다. 임대아파트 크기 기준은 없다. 비율에 해당하는 연면적만큼의 가구수가 대상이다. 사업시행 인가를 받은 단지의 경우 조합원 몫이 아닌 평형이 대개 30평형대 이하여서 임대아파트 역시 30평형대 이하가 될 것으로 보인다. 사업시행인가 전 단지는 광역자치단체에서 전용면적 25.7평 이하로 정할 것 같다. 재건축임대아파트 규모는 정비계획 수립단계 때 광역자치단체와 협의해 정한다. 환수제 시행 전에 정비구역으로 지정됐거나 추진위원회 설립승인을 받은 단지는 환수제 시행 후 9개월 이내에 광역자치단체가 정해 알려주도록 돼 있다. 이미 사업시행인가를 신청한 경우엔 시행일부터 30일 이내에 해당 자치단체가 광역자치단체와 협의해 결정한다. 환수제 시행 전에 분양승인 신청을 한 단지는 환수제 적용을 받지 않는다. 일부 단지는 관리처분계획 인가도 받지 않고 무리하게 분양승인 신청을 했다가 반려돼 환수제 적용을 받는 일이 벌어지기도 했다. 가구수가 늘어나지 않아 일반분양분이 없는 경우는 시행 전에 관리처분계획인가를 받으면 된다. 과천 주공3단지, 동작구 상신 등이 가구수 변화 없이 평형만 키우는 재건축을 추진 중인데 환수제 시행 전에 관리처분계획인가를 받아 환수제를 피했다. 일반분양분이 20가구 미만이어서 분양승인 대상이 아닌 경우는 환수제 시행 전에 한 가구라도 계약하면 된다. 송파구 한라시영, 과천 주공11단지, 안양 삼익 등이 이에 해당하는 단지다. 환수제 시행 전에 이처럼 분양승인 신청 등으로 3만 가구 가까이가 환수제를 피했다. 기존 가구수가 50가구 미만인 단지는 환수제를 적용받지 않는다. 정부는 당초 늘어나는 용적률이 30% 미만이면 환수제에서 제외하려 했다가 재건축 단지 가격 상승을 우려해 제외 기준에서 용적률을 뺐다. 환수제를 적용받는 단지는 추가부담금을 떠안게 됐다. 임대아파트는 사업시행인가 단지에선 표준건축비와 공시지가로, 사업시행 인가 이전 단지에선 임대아파트로 내놓는 용적률 25%만큼 추가로 용적률을 받기 때문에 건물분에 대해서만 표준건축비로 광역자치단체에 인수된다. 일반분양가와 임대아파트 매입가격 차이만큼 분양수익이 줄어드는 셈이고 그만큼 조합원 부담이 늘어나는 것이다. 임대아파트 매입가격은 일반분양가보다 상당히 낮을 것으로 예상되는데 우선 평당 288만원인 표준건축비가 일반분양가의 건축비보다 100만원 이상 낮다. 공시지가는 시세의 절반에 못 미치기도 한다. “백지상태에서 다시 시작” 건설업체 관계자는 “강남권의 경우 일반분양가와 임대주택 매입가격 차이가 평당 1000만원 이상 될 것”이라고 말했다. 이에 따른 조합원 부담금은 많게는 5000만원 이상으로 예상된다. 물론 임대아파트 수가 적으면 부담금도 적다. 임대아파트는 단지에 따라 불과 몇 가구에서 많게는 1000가구 이상까지 예상된다. 단지 규모가 크고 용적률 증가가 많은 단지에서 많이 나온다. 사업시행인가를 받아 임대아파트 비율 10%의 적용을 받는 서초구 한신5차의 경우 용적률이 불과 20%가량밖에 늘어나지 않고 건립가구수도 총 574가구로 많지 않아 임대아파트는 5가구 미만으로 추정된다. 용적률이 200% 가까이 늘어나고 3410가구로 재건축하는 서초구 반포주공3단지에 들어설 임대아파트는 약 400가구다. 사업시행인가를 받은 광명시 철산주공2단지의 경우 100가구가 조금 넘는다. 기존 가구수가 6600가구로 대단지이고 용적률이 100% 이상 늘어나는 데다 임대아파트 비율 25%를 적용받는 송파구 가락시영에서는 1000가구가량 나올 것으로 예상된다. 재건축 시장 관망세 예상 서울 5차 동시분양의 신청접수 기한인 지난 5월 16일까지 대거 분양승인 신청을 한 강남권 재건축단지들의 환수제 적용 여부가 관심을 끈다. 송파구 잠실시영(6000가구)·잠실1단지(5390가구), 강남구 영동차관(914가구)·도곡2차(610가구) 등 1만3000가구가 분양승인을 신청했다. 도곡2차는 4차 동시분양 때 신청했다가 분양승인이 보류된 단지다. 이들 단지의 경우 비동의자에 대한 매도청구소송 등이 얽혀 있고 정부가 재건축 절차상의 하자를 조사 중이어서 분양승인을 신청했다고 마음을 놓기 어려운 상태다. 매도청구소송과 관련해서는 분양보증 등 입주예정자들에게 피해가 가지 않을 조치가 돼 있으면 소송 진행 중이더라도 분양에 문제가 없는 것으로 구청이나 건교부는 결론지었다. 하지만 건교부 조사에서 다른 위법성이 드러나면 분양승인 신청 자체가 무효가 될 수도 있다. 그렇게 되면 환수제를 적용받게 된다. 서울시는 건교부 조사결과 발표에 맞춰 당초 25일까지이던 분양승인 기간을 30일까지 연장했다. 구청에서 조사결과를 보고 분양승인 여부를 결정하도록 하기 위해서다. 재건축 시장은 당분간 관망세를 유지할 전망이다. 환수제 적용을 받는 단지는 사업계획 변경 등 일부 혼란도 예상된다. 사업시행인가 전 단지들은 임대아파트 건립계획을 반영해 사업계획을 수정해야 한다. 강남지역 재건축조합 관계자는 “환수제 시행으로 용적률·가구수·평형 등의 계획을 다시 백지상태에서 진행해야 한다”며 “재건축 사업이 당분간 표류할 수밖에 없다”고 말했다. 환수제에 이어 또다른 개발이익환수제가 추가로 도입될 예정이어서 재건축 시장의 태풍은 아직 끝난 게 아니다. 정부는 2007년에 기반시설분담금제라는 방식으로 재건축 개발이익을 환수키로 했다. 정부 관계자는 “현금으로 환수하는 방식이고 시행에 들어간 개발이익환수제와의 중첩여부 등을 검토해 환수 방식을 결정할 것”이라고 말했다. 조인스랜드컨설팅 백준 사장은 “환수제뿐 아니라 중층단지 안전진단 강화 등 재건축 규제가 거미줄처럼 쳐져 있어 재건축 단지들의 가격이 당분간 보합세를 유지할 것”이라고 말했다. 투기지역 지정되면 세금 뜀박질 Q.투자씨는 비투기지역 안에 있는 A아파트를 취득했는데 조만간 투기지역으로 지정될 수도 있다고 한다. 매도시점에 기준시가에 의한 양도차익이 4000만원이고, 실거래가에 의한 양도차익이 5000만원이라고 할 때 투기지역으로 지정된 후 15%의 탄력세율이 적용되면 세금이 얼마나 늘어나는지 궁금하다. A.1년 미만 보유하고 있던 아파트를 탄력세율 적용 전에 매도하면 양도세율은 50%이지만 탄력세율 적용 후 매도하면 세율은 65%로 크게 상승할 수 있다. 1년 이상 2년 미만 보유 후 매도 시에는 40% → 최고 55%로, 2년 이상 보유 후 매도 때는 9~36% → 최고 24~51%로 세율이 상승할 수 있다. 투자씨가 A아파트를 매도할 경우에 투기지역 지정 전에 매도하면 기준시가로 계산한 세금 약 579만원을 내면 되고, 투기지역으로 지정된 후 탄력세율을 적용받기 전에 매도하면 약 824만원의 세금을 내야 한다. 하지만 탄력세율이 적용된 후에 매도하면 세금은 약 1530만원으로 급증하게 된다. 따라서 투기지역 지정 전 또는 탄력세율 적용 전에 매도해야 세금을 줄일 수 있다. 현재 투기지역으로 지정됐는지 여부는 국세청 홈페이지 www. nts.go.kr나 국세청 콜센터(02-1588-0060)에 문의하면 알 수 있다. 김종필 세무사·jp1193@hanmail.net