4억원으로 서울 신축 아파트를?…"일반분양보다 싸게 마련하는 법"

[투자 고수에게 듣는다] '아이언키' 최진성 재개발마스터키 대표
부동산 투자의 꽃 '정비사업' …[재개발 모르면 부자될 수 없다]

'마래푸'로 불리는 마포래미안푸르지오, '경자'로 불리는 경희궁자이의 공통점은?

서울 강북의 대장주 아파트 꼽히는 이들 아파트는 재개발을 통해 탄생했다. 마포래미안푸르지오는 아현뉴타운 3구역, 경희궁자이는 돈의문뉴타운 1구역 재개발로 환골탈태한 아파트다. 2014년과 2017년 각각 입주한 마래푸와 경자의 84㎡ 시세는 6억원, 8억원대였지만, 현재 18억~20억원에 이른다.

최근 재개발 투자 사례와 노하우를 엮어 [재개발 모르면 부자될 수 없다]를 펴낸 최진성 재개발마스터키 대표는 “재개발이라는 무기를 빨리 장착할수록 자산의 퀀텀점프를 이루는 시기가 앞당겨질 것”이라고 말했다.

정비사업(재개발·재건축)은 '부동산 투자의 꽃'으로 불린다. 신축 아파트의 수요가 날로 커지는 요즈음, 미래의 신축 아파트를 가장 저렴하게 마련할 수 있는 방법으로 통한다. 최 대표는 "청약점수가 낮아도 일반분양가보다 싸게 신축 아파트를 마련할 수 있는 재개발 투자에 빨리 눈을 떠야한다"고 강조했다.

필명 ‘아이언키’로 더 알려져있는 최 대표는 부동산 아카데미와 유튜브 등에서 부동산 시장 흐름을 정확히 분석하고 쉽게 알려주는 강연으로 이름 나 있다. 특히 재개발 ·경매 분야에 정통하다. 외국인 카지노에 19년째 재직 중인 직장인이기도 하다. 그는 "카지노 딜러로서는 돈을 잃은 각국 손님들로부터 세계 각국의 언어로 욕을 먹으며 일하지만, 부동산 멘토로선 자산 증가와 내 집 마련의 꿈을 이룬 사람들로부터 진심어린 감사를 받는 것에 희열을 느낀다"고 말했다.

월급에만 의존해선 부자가 될 수 없음을 깨닫고 소액 경매 투자에 나선 게 2013년. 하루 3~4시간을 자며 경매 투자에 집중한 결과, 5년 만에 20억원대의 자산을 쌓았다고 한다. 당초 그의 자산 목표는 50억원. 하지만 2021년 현재 가치로 이미 150억원을 상회하는 자산을 일궜다고 한다. 주 무기는 재개발이었다. 경매가 수익률을 높이는 투자라면, 재개발 투자는 투자금을 불리는 그 크기와 속도가 다르다는 것. 최 대표를 통해 '부린이'에게는 딴 세상 얘기같은 재개발의 세계와 소액으로도 도전해볼 만한 알짜 재개발지역 등을 알아봤다.

재개발 투자의 매력은 무엇인가.

백화점 행사에 가면 여름에 모피코트를 싸게 판다. 재개발이 이와 같은 원리다. 누구나 신축 아파트를 사고 싶은데, 너무 비싸다. 그렇다면 미래의 신축 아파트를 조금만 앞당겨서 세일할 때 사는 것은 어떨까. 3~4년 후 또는 4~5년 후 미래 새 아파트가 될 곳을 아직 미래가치가 반영되지 않은 상황에서 싸게 사는 게 재개발 투자다.

재개발 프리미엄(P)이 상당히 상승했다. 지금 들어가도 될까.

서울 아파트 시장은 공급이 부족한 상황에서 수요가 향후에도 풍부할 걸로 예상하기 때문에 지금 들어가도 늦지 않았다. 서울의 신축 아파트 시장에 하루라도 빨리 발을 들이는 것이 중요하고, 재개발 투자가 가장 효율적이고 가성비가 높다.

재개발 투자는 오랜 기간 큰돈이 묶인다는 우려가 있다.

재개발 초기 단계에 투자한다면 새 아파트에 입주하기까지 10년 가까이 걸릴 수 있다. 그러나 관리처분인가 전후라면 약 4~5년 후 입주할 수 있다. 재개발은 조합설립, 사업시행인가, 관리처분인가 등 단계가 있는데 그 시기에 따라 장단기 투자가 가능하다. 수익 측면에서는 새 아파트에 입주할 때까지 계속 보유하는 것이 유리할 수 있지만, 단계별로 중도에 사고팔 수 있다. 투자금액도 급지에 따라 천차만별이다. 투자금액이 10억 이상인 한남·성수구역이 있는가하면, 서울에서도 3억원 후반~4억원대로 접근할 수 있는 재개발지도 상당수다.

서울·수도권이 상승장 후반기다. 부동산 열기가 식으면 재개발 진행도 위험하지 않나.

서울 상승장이 5년 가까이 지속되고 있고 상승폭도 컸다. 그래서 심리적으로 ‘이건 너무 많이 오른 거 아니야?’ 라고 느낄 수 있는데, 재개발 투자는 이렇게 이해하면 쉽다. 흔히 갭투자로 10억원짜리 아파트를 전세 보증금 6억원을 끼고 사면 4억원의 투자금이 필요하다. 그런데 이런 갭투자는 이 아파트의 시세가 12억원 이상으로 올라갈 것이라는 기대를 전제로 한다. 여기서 위험한 게 현재 10억원짜리 구축 아파트가 12억원 이상이 된다는 보장은 어디에도 없다. 그러나 재개발은 다르다. 인근 신축 시세가 15억원 정도인 재개발구역의 오래된 빌라(썩빌)에 대한 총 투자금이 10억원이라고 치자. 초기 투자금액은 대개 5억~6억원 수준이다. 이는 현재 5억~6억원을 투자해서 최종적으로는 15억원이 될 아파트를 총 10억원을 주고 사는 것이다. 혹여 금융위기처럼 큰 위기가 와서 15억원짜리 아파트가 10억원이 됐다고 해도 최소한 손해 보지 않는 투자를 할 수 있고, 부동산 조정기에도 이익 폭이 줄어드는 수준이라는 점이 매력적이다.

무주택자나 1주택자, 다주택자에게 적합한 투자 대상은 차이가 있나.

무주택자는 선택할 수 있는 가장 최상급지에 주택을 사면 된다. 1주택자는 관리처분인가 이후의 입주권을 사면 절세 면에서 유리하다. 보통 관리처분인가 이후에 사면 거의 6~8년까지 비과세 기간을 늘릴 수 있다. 다주택자들은 자칫 주택 수를 늘리면 세금이 더 많이 나올 수 있기 때문에 조심스러운데, 재개발 투자의 매력이 주택 수에 포함되지 않는 매물을 투자할 수 있는 점이다. 정비구역의 상가나 도로를 사도 나중에 입주권을 받을 수 있기 때문이다.

재개발 매물을 잘못 사서 낭패를 보는 경우도 있다. 안전한 투자법은.

재개발 투자는 잘 알지 못하고 투자하면 위험한 경우가 생길 수 있다. ‘물딱지’라고 하는데, 입주권이 나오지 않는 재개발 매물을 사서 현금 청산을 당할 수 있다. 또 초기 단계에 분담금이나 비례율을 모르고 투자해서 손해를 보는 경우도 있다. 재개발 과정의 불확실성을 피하고 싶다면 관리처분인가 단계 이후에 투자하면 좋다. 관리처분인가가 났다는 것은 사업이 80% 이상 진행됐다는 의미다. 이 단계에서는 감정평가금액, 조합원분양가, 추가분담금 등이 명확해지기 때문에 초보투자자가 투자하기에 용이하다. 관리처분인가 이후에 투자하면 사업이 마무리단계여서 기대수익이 적지 않냐고 물을 수 있는데, 개인적으로도 재개발 매물의 60% 이상은 관리처분인가 이후에 샀다. 그럼에도 5억원에서 10억원, 많게는 20억원 이상도 가치상승이 예상되는 경우가 많았다.

부린이의 재개발 공부를 위한 팁을 준다면.

재개발 투자를 하려면 먼저 사업 진행 단계와 기본 이론을 공부해야 한다. 재개발 진행과정, 용어, 가격 흐름 및 매수 및 매도 포인트를 익히고 접근하면 어렵지 않다. 우선 관심 있는 구역을 찾고 싶으면 인터넷에서 ‘서울시 클린업 시스템’을 검색해보자. 서울시에서 운영하는 정비사업 재개발, 재건축, 리모델링, 가로주택정비사업 등 모든 정비사업 단계나 구역 정보를 찾을 수 있다. 인천이나 기타 광역시도 해당 지자체 홈페이지에 들어가면 연결된다. 이 단계를 거쳐 관심 있는 재개발 구역을 찾았다면, 예컨대 '상계2구역이 맘에 든다'면 또 검색창에서 상계2구역을 찾아보자. 해당 구역을 자세하게 설명해놓은 전문가들의 블로그를 참조할 수 있다. 여기에 조합원 자격, 5년간 재당첨금지 등 부동산 도시 및 주거환경정비법 등의 관련 지식을 쌓아야한다. 물론 실제 재개발 투자에 나서기 전에는 관련 책이나 강의를 통해 전반적인 사항을 짚어보는 것이 필수적이다.

'서울·수도권 금액대별' 재개발 뽀개기

최소 금액으로 접근할 수 있는 서울 재개발 투자는.

현재 시점(2021년 8월)에서는 서울에서 상계뉴타운이 가장 저렴하게 들어갈 수 있는 유망 재개발구역이다. 상계1구역, 상계2구역, 상계5구역은 사업시행인가를 신청했거나 사업시행인가를 받은 단지다. 이런 곳에 투자하면 인근 창동역 개발호재나 4호선 연장 등의 호재가 있는 구역에 비교적 저렴한 3억대 후반~4억대 초반으로 투자할 수 있다. 한단계 위로 장위뉴타운14구역, 돈암6구역 등 동북권에 있는 재개발 구역들은 4억대 투자지역으로 꼽힌다. 투자금액이 6억원~7억 정도로 올라가면 서울 내 재개발 선택지가 넓어진다. 이문휘경뉴타운이라든지, 서북쪽 수색증산뉴타운 아니면 은평구에 있는 재개발 구역인 불광5구역, 갈현1구역 등이 있다. 또 남쪽으로 가면 한강 이남지역이라 살짝 투자금액이 높아지는 신림뉴타운과 봉천재개발구역에 관심을 둘 만하다. 영등포뉴타운에도 5억원대로 투자할 수 있는 미래가치 높은 매물들이 있다.

수도권에서 관심을 가질만한 재개발지역은.

수도권은 급지에 따라서 천차만별이다. 수도권 안에서도 강남 접근성이 좋은 성남 재개발 등은 이미 프리미엄이 서울의 웬만한 재개발보다 훨씬 더 커졌다. 현재 서울의 상계뉴타운과 비슷하거나 살짝 높은 재개발 구역으로 광명뉴타운이 있다. 구리‧능곡 등도 거의 서울이라고 볼 만한 곳이다. 수원도 입지가 좋은 곳이기 때문에 서울 재개발보다 살짝 낮거나 아니면 거의 비슷한 단계의 투자금을 필요로 한다. 수도권에서도 조금 부담을 낮추고 싶다면, 남양주에 있는 덕소뉴타운이나 인천 재개발 구역은 투자금 1억~2억원대에 알짜 매물을 찾을 수 있다.

가장 유망한 재개발 추천지역은.

한남, 성수, 흑석은 서울, 아니 국내 재개발의 '톱 3'다. 10억원 이상의 자금이 필요하지만 가장 유망하다. 서울의 1급지~1.5급지로는 북아현뉴타운과 강남에 인접한 노량진뉴타운이 꼽힌다. 이 지역들은 8억원 이상의 투자금을 필요로 한다. 가능하다면 최대치의 자금으로 갈 수 있는 곳을 선택하는 것이 자본소득을 키우는 현명한 대처방안일 수 있다. 다주택은 세금 문제가 크다. 재개발도 이제 '똘똘한 한 채'다.