지난 10월 서울의 상업업무용 건물 거래액이 반토막났다.2일 상업용 부동산 전문 프롭테크기업 부동산플래닛이 지난 10월 전국 상업업무용 건물 거래 동향을 분석한 결과, 서울의 거래액은 1조4663억원으로 전월(3조5520억원) 대비 58.7% 감소했다.다만 거래 건수는 169건으로 전월보다 1.7% 줄어드는 데 그쳤다.자치구별로 보면 서울 강남구에서 37건, 5980억원 규모의 거래가 이뤄져 전국 시군구 가운데 거래량과 거래액 측면에서 1위를 차지했다.그 외 지역으로는 경기 화성시가 거래량 34건, 서울 중구가 거래금액 3076억원으로 각각 거래 건수와 거래금액 2위를 차지했다.서울의 거래액 감소로 전국 거래액도 지난 9월 4조6881억원에서 지난 10월 2조8929억원으로 38.3% 감소했다.전국 거래액에서 서울이 차지하는 비중은 50.7%에 이른다.전국의 상업업무용 건물 거래량은 1239건으로 오히려 전월(1063건)보다 16.6% 증가했다.전국 17개 시도 중 14곳의 거래량이 늘어난 영향이다.특히 충남은 지난 9월 55건에서 10월 78건으로 거래량이 41.8% 증가했다.이어 충북(45건) 40.6%, 인천(58건) 38.1%, 전북(73건) 32.7% 등의 순으로 거래량 증가율이 높았다.지난 10월 거래된 1239건 중 777건(62.7%)은 거래액이 10억원 미만이었으며 10억원 이상∼50억원 미만도 362건(29.2%)이었다.50억원 미만 거래 비중이 전체의 92%를 차지한다는 의미다.300억원 이상은 13건으로 1% 수준이었다. 이 중 9건이 서울 소재 건물이었다.지난 10월 가장 고가에 거래된 건물은 서울 중구 무교동 '더익스체인지서울'로 1974억8610만원에 매매됐으며 이어 경기 성남시 분당구 서현동 'KT&G분당타워'가 1247억원, 경기도 수원시 영통구 영통동 '롯데마트 영통점'이 870억원에 각각 거래됐다.

“정보 비대칭성이 큰 모텔 시장에서 토지가격이 저평가된 매물을 사서 프리미엄 모텔로 탈바꿈하면 운영수익과 함께 매각차익까지 더해져 주거형 부동산의 단순 시세차익보다 더 큰 수익률을 기대할 수 있다.” 중소형 숙박업 관련 종합솔루션 더휴식의 김준하 대표는 지난 5일 서울 강남 대치동 더휴식 본사 5층에서 개최한 '성공적인 중소형숙박시설 투자, 운영 전략' 세미나에서 이같이 말했다. 김 대표는 국내 부동산 시장의 흐름과 미래를 예측하고 중소형 숙박업의 전망과 개발 노하우를 참석자들과 공유하는 시간을 가졌다. 김 대표는 다른 시장에 비해 중소형 숙박업계에서는 부동산에 대한 가치평가(밸류에이션)에 미숙하다고 평가했다. 모텔이 위치한 부동산에 대한 가치평가 없이 매입한 다음 운영을 통한 수익만 따지면서 사업성을 논하는 경우가 대다수라는 분석이다. 김 대표에 따르면 우리나라에 모텔이 가장 많이 생겨난 시기는 1990년대 중후반이다. 일본 대실 문화가 1990년대 초반에 우리나라에 들어오면서 모텔 산업도 활황을 맞았다. 1990년대 초반과 현재 대실비용은 2만5000원~3만원 선으로 현재 가격과 거의 비슷하고 숙박비 역시 5만원 안팎으로 거의 오르지 않았다. 과거 모텔은 개인 자산가들이 소유해 장사하던 산업이었다. 대실비와 숙박비를 현금으로 벌어들여 소위 말해 떼돈을 벌면서 역세권 상업지역을 중심으로 모텔을 경쟁적으로 지어 운영했다. 하지만 IMF가 오면서 시행사들이 도심 주요 상업지역의 땅을 사들여 용적률을 최고로 올려 분양하는 사업지로 모텔을 주목했다. 모텔을 허물고 호텔을 짓거나 쇼핑몰, 오피스텔 등 다양한 초고층 상업시설을 짓는 붐이 일었다. 이로 인해 가파르게 증가하던 모텔 수는 점차 줄어들었다. 통계청에 따르면 여관업 등록 사업체 수는 2012년 2만5000여개에서 2019년 2만여개로 줄어들면서 감소세를 보인다. 김 대표는 “토지가격이 상대적으로 높은 지역일수록 모텔을 보기 힘들어졌다”며 “땅값이 비싸면 모텔보다 사업성이 더 좋은 상업시설을 짓기 위한 수요가 크기 때문”이라고 말했다. ━ "저평가된 모텔, 효율적인 개발‧운영 더하면 투자 수익률↑" 인허가 규제 강화도 모텔 감소에 영향을 미쳤다. 2000년대 이후로는 건축법, 소방법, 장애인법, 교육환경 보호에 관한 법 등 모텔 신축에 대한 규제를 강화하면서 모텔 증가세가 약화했다. 2010년대로 넘어가면 1990년대 중반에 지었던 모텔들은 15년 차를 맞으면서 시설 노후화로 리모델링을 통해 매출 증대를 꾀하거나 팔아야 하는데 매도를 택하는 사람들이 늘어난 것이다. 결국 2010년 이후로 모텔 수는 순감소 추세로 전환하게 됐다. 김 대표는 “최근 2년 동안 서울에서는 강북구 미아, 수유나 강서구 화곡, 발산, 은평구 구파발, 연신내, 불광 등에 몰려 있던 모텔들이 경쟁적으로 팔려 나갔다”며 “꼬마빌딩은 층마다 세입자가 자리하고 있기 때문에 임대차보호법 등으로 대출이나 매매할 때 제약이 많지만, 모텔은 임차인이 없어 대출이 잘 나오고 법률 다툼을 벌일 여지가 없기 때문에 당장 허물고 새로운 건물을 올릴 수 있어 비교적 거래가 단순하다”고 설명했다. 그는 현재 중소형 숙박 시장이 지역별 숙박업소의 정확한 매출액 추이를 파악하기 어려워 정보의 비대칭성이 매우 크다는 점을 강조했다. 김 대표는 “기본적으로 중소형 숙박업소 시장은 주거형 부동산처럼 실거래가격을 공개하고 손바뀜이 잦은 시장이 아니기 때문에 정보의 비대칭성이 매우 크다”며 “그렇기 때문에 모텔이 깔고 앉은 토지에 대한 밸류에이션이 매우 중요한 투자 포인트”라고 말했다. 김 대표는 토지가격이 저렴한 모텔에 주목하는 것이 우선이라고 설명했다. 그는 “장기적인 관점에서 인허가도 까다롭고 사업성도 오피스텔, 상가 등 다른 상업용 부동산보다 떨어지는 모텔 공급은 감소할 수밖에 없는 구조”라며 “땅값이 계속 오르기 때문에 모텔을 신축하는 사례는 주변에서 찾아보기 힘들다”고 분석했다. 김 대표는 “아직 토지가격이 저렴한 모텔의 희소가치는 더욱 커지고 있다”며 “좋은 입지에 토지가격도 저렴하기 때문에 모텔 투자 수요는 점점 늘어날 것”이라고 강조했다. 이어 그는 “부동산 밸류에이션을 통해 저렴한 가격에 숙박업소를 매입하고 트렌드에 맞춘 리모델링 등을 통해 시설비와 인건비를 단기에 회수 가능한 임대료를 받을 수 있어야 한다고 주장했다. 김 대표는 중소형 숙박업소 시장은 시설 매입가가 저렴하고 매출이 잘 나오면 금융기관에서 매매가의 100% 이상을 대출받을 수 있다는 점을 장점으로 꼽았다. 하지만 최근 금융 시장이 좋지 않아 금리 인상이 계속 이어지고 있기 때문에 대출을 결정할 때는 보수적으로 접근할 필요가 있다고 조언했다. 더휴식은 노후도가 높은 중소형 숙박업소를 프리미엄 수익형 부동산으로 탈바꿈할 수 있도록 종합 솔루션을 제공하는 회사다. 숙박업에 필요한 부동산 개발, 시공, 운영, IT 등 다양한 밸류 체인들을 내재화하고 있다. 모회사인 더휴식을 중심으로 시공∙인테리어 자회사 스페이스플래닝, 위탁운영 자회사 에이치에스오퍼레이션, IT 솔루션 자회사 아이크루를 두고 있다. 박지윤 기자 jypark92@edaily.co.kr

신영그룹이 부동산 관리 계열사 ㈜신영자산관리와 주거 서비스 플랫폼 기업 ㈜쏘시오리빙을 합병해 국내 최대 라이프스타일 전문 프롭테크 기업을 출범시켰다고 31일 밝혔다. 합병법인 사명은 ‘주식회사 에스엘플랫폼’으로, 대표이사직에는 이상무 전 쏘시오리빙 대표이사를 선임했다. 신영자산관리는 지난 1996년 신영에셋에서 시작해 2018년 투자사업본부를 분할한 뒤 신영자산관리로 사명을 변경했다. 이후 주요 오피스의 자산 관리와 레지던스, 뉴스테이 등의 부동산 임대관리사업을 담당해왔다. 1인 가구를 위한 코리빙(Co-living) 브랜드 ‘지웰홈스’를 론칭해 서초, 동대문, 왕십리에서 운영 중이다. 2017년 설립된 쏘시오리빙은 공유경제로 출발한 주거 서비스 플랫폼 기업이다. 자체 개발한 플랫폼 ‘주거 4.0’을 통해 아파트 커뮤니티 내 피트니스, 사우나 등의 시설과 조식 서비스, 아동 및 시니어 케어 등의 주거 서비스를 기획하고 운영하고 있다. 2021년 혁신기업 국가대표 1000 사업 내 국토교통부의 지식서비스 부문에 선정됐다. 최근에는 생활숙박시설과 지식산업센터의 운영, 하이엔드 주거 상품 컨설팅을 통해 누적 70개 단지 5만 3000여 세대를 확보 및 운영하고 있다. 양사가 합병을 결정한 것에는 부동산 시장의 다변화가 주요인으로 작용했다. 고객의 니즈가 구체적이고 세분화하면서 부동산 상품에 특화된 설계와 하이엔드 서비스가 등장하고 있다. 다양한 유형의 부동산과 그 공간 구성원들을 위한 서비스 경쟁력 확보가 중요해지는 가운데 각 사가 가진 강점의 결합으로 미래 공간에 대한 서비스 플랫폼 전략을 다양하게 구상할 수 있을 것으로 신영그룹은 판단한 것이다. 에스엘플랫폼은 160여 명의 전문 인력과 자체 개발한 ICT 기반의 플랫폼을 통해, 라이프스타일 서비스 전문 프롭테크 기업으로 나선다. 조직을 경영지원, 자산관리, 임대관리, 서비스 사업 등 4개 본부와 스마트 라이프스타일 기업부설연구소로 재정비했다. 각 본부와 연구소는 공간의 설계 단계부터 자산 및 임대 관리, 주거·비주거 서비스 운영, 컨설팅까지 아우르는 업무를 직접 담당한다. 기획과 운영 과정에서 쌓인 고객 만족도, 이용행태 등의 데이터를 새로운 공간 기획 사업에 활용해 관련 사업 모델을 발전시켜 나갈 계획이다. 부동산이라는 자산과 그 공간의 소유자와 사용자에게 부가적인 가치를 창출하는 기업으로서 그 공간의 소유가치는 물론, 사용가치도 증가시키는 역할로 관련 시장을 선도할 것으로 신영그룹은 보고 있다. 중장기적으로는 전기차 충전 서비스 시장으로 사업 영역을 확장하고 노령화 사회의 진전에 따라 디지털 헬스케어가 반영된 차세대 시니어 주택 시장을 선점한다는 전략이다. 도심 재개발 사업으로 기획된 공간이 단지 새 건물이 들어서는 것에 그치지 않고 다양한 서비스를 사전에 기획함으로써 인근 시민들도 다채롭게 즐기고 참여할 수 있도록 가꾸는 타운 매니지먼트 사업에도 적극적으로 나설 계획이다. 이상무 대표이사는 “에스엘플랫폼의 주력사업은 미래 시장에서의 수요를 발굴함으로써 확장성과 연계성 측면에서 높은 강점을 드러낼 것”이라며“ESG(환경·사회·지배구조) 철학이 반영된 비즈니스 모델을 중심으로 향후 등장하게 될 새로운 공간의 생태계에서도 편리미엄(편리함+프리미엄)을 제공하는 부동산 종합 서비스 플랫폼 기업으로 도약할 것”이라고 말했다. 박지윤 기자 park.jiyoun@joongang.co.kr