“정보 비대칭성이 큰 모텔 시장에서 토지가격이 저평가된 매물을 사서 프리미엄 모텔로 탈바꿈하면 운영수익과 함께 매각차익까지 더해져 주거형 부동산의 단순 시세차익보다 더 큰 수익률을 기대할 수 있다.”

 
중소형 숙박업 관련 종합솔루션 더휴식의 김준하 대표는 지난 5일 서울 강남 대치동 더휴식 본사 5층에서 개최한 '성공적인 중소형숙박시설 투자, 운영 전략' 세미나에서 이같이 말했다.
 
김 대표는 국내 부동산 시장의 흐름과 미래를 예측하고 중소형 숙박업의 전망과 개발 노하우를 참석자들과 공유하는 시간을 가졌다.
 
김 대표는 다른 시장에 비해 중소형 숙박업계에서는 부동산에 대한 가치평가(밸류에이션)에 미숙하다고 평가했다. 모텔이 위치한 부동산에 대한 가치평가 없이 매입한 다음 운영을 통한 수익만 따지면서 사업성을 논하는 경우가 대다수라는 분석이다.
 
김 대표에 따르면 우리나라에 모텔이 가장 많이 생겨난 시기는 1990년대 중후반이다. 일본 대실 문화가 1990년대 초반에 우리나라에 들어오면서 모텔 산업도 활황을 맞았다. 1990년대 초반과 현재 대실비용은 2만5000원~3만원 선으로 현재 가격과 거의 비슷하고 숙박비 역시 5만원 안팎으로 거의 오르지 않았다. 과거 모텔은 개인 자산가들이 소유해 장사하던 산업이었다. 대실비와 숙박비를 현금으로 벌어들여 소위 말해 떼돈을 벌면서 역세권 상업지역을 중심으로 모텔을 경쟁적으로 지어 운영했다. 
 
하지만 IMF가 오면서 시행사들이 도심 주요 상업지역의 땅을 사들여 용적률을 최고로 올려 분양하는 사업지로 모텔을 주목했다. 모텔을 허물고 호텔을 짓거나 쇼핑몰, 오피스텔 등 다양한 초고층 상업시설을 짓는 붐이 일었다. 이로 인해 가파르게 증가하던 모텔 수는 점차 줄어들었다. 통계청에 따르면 여관업 등록 사업체 수는 2012년 2만5000여개에서 2019년 2만여개로 줄어들면서 감소세를 보인다.  
 
김 대표는 “토지가격이 상대적으로 높은 지역일수록 모텔을 보기 힘들어졌다”며 “땅값이 비싸면 모텔보다 사업성이 더 좋은 상업시설을 짓기 위한 수요가 크기 때문”이라고 말했다.
 

 
인허가 규제 강화도 모텔 감소에 영향을 미쳤다. 2000년대 이후로는 건축법, 소방법, 장애인법, 교육환경 보호에 관한 법 등 모텔 신축에 대한 규제를 강화하면서 모텔 증가세가 약화했다. 2010년대로 넘어가면 1990년대 중반에 지었던 모텔들은 15년 차를 맞으면서 시설 노후화로 리모델링을 통해 매출 증대를 꾀하거나 팔아야 하는데 매도를 택하는 사람들이 늘어난 것이다. 결국 2010년 이후로 모텔 수는 순감소 추세로 전환하게 됐다.
 
김 대표는 “최근 2년 동안 서울에서는 강북구 미아, 수유나 강서구 화곡, 발산, 은평구 구파발, 연신내, 불광 등에 몰려 있던 모텔들이 경쟁적으로 팔려 나갔다”며 “꼬마빌딩은 층마다 세입자가 자리하고 있기 때문에 임대차보호법 등으로 대출이나 매매할 때 제약이 많지만, 모텔은 임차인이 없어 대출이 잘 나오고 법률 다툼을 벌일 여지가 없기 때문에 당장 허물고 새로운 건물을 올릴 수 있어 비교적 거래가 단순하다”고 설명했다.
 
그는 현재 중소형 숙박 시장이 지역별 숙박업소의 정확한 매출액 추이를 파악하기 어려워 정보의 비대칭성이 매우 크다는 점을 강조했다. 김 대표는 “기본적으로 중소형 숙박업소 시장은 주거형 부동산처럼 실거래가격을 공개하고 손바뀜이 잦은 시장이 아니기 때문에 정보의 비대칭성이 매우 크다”며 “그렇기 때문에 모텔이 깔고 앉은 토지에 대한 밸류에이션이 매우 중요한 투자 포인트”라고 말했다.
 
김 대표는 토지가격이 저렴한 모텔에 주목하는 것이 우선이라고 설명했다. 그는 “장기적인 관점에서 인허가도 까다롭고 사업성도 오피스텔, 상가 등 다른 상업용 부동산보다 떨어지는 모텔 공급은 감소할 수밖에 없는 구조”라며 “땅값이 계속 오르기 때문에 모텔을 신축하는 사례는 주변에서 찾아보기 힘들다”고 분석했다.
 
김 대표는 “아직 토지가격이 저렴한 모텔의 희소가치는 더욱 커지고 있다”며 “좋은 입지에 토지가격도 저렴하기 때문에 모텔 투자 수요는 점점 늘어날 것”이라고 강조했다. 이어 그는 “부동산 밸류에이션을 통해 저렴한 가격에 숙박업소를 매입하고 트렌드에 맞춘 리모델링 등을 통해 시설비와 인건비를 단기에 회수 가능한 임대료를 받을 수 있어야 한다고 주장했다.
 
김 대표는 중소형 숙박업소 시장은 시설 매입가가 저렴하고 매출이 잘 나오면 금융기관에서 매매가의 100% 이상을 대출받을 수 있다는 점을 장점으로 꼽았다. 하지만 최근 금융 시장이 좋지 않아 금리 인상이 계속 이어지고 있기 때문에 대출을 결정할 때는 보수적으로 접근할 필요가 있다고 조언했다.
 
더휴식은 노후도가 높은 중소형 숙박업소를 프리미엄 수익형 부동산으로 탈바꿈할 수 있도록 종합 솔루션을 제공하는 회사다. 숙박업에 필요한 부동산 개발, 시공, 운영, IT 등 다양한 밸류 체인들을 내재화하고 있다. 모회사인 더휴식을 중심으로 시공∙인테리어 자회사 스페이스플래닝, 위탁운영 자회사 에이치에스오퍼레이션, IT 솔루션 자회사 아이크루를 두고 있다.

박지윤 기자 jypark92@edaily.co.kr

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