[고준석의 거꾸로보는 부동산] 부동산 하락기에는 경매 쳐다보지도 말라

고준석

경매시장이 최근 안정세를 이어가면서 낙찰가도 주춤하고 있다. 이는 부동산 안정기에는 경매로 먹을 게 없다는 인식이 확산되고 있기 때문이다. 경매의 적기는 부동산시장 상승기와 안정기를 꼽을 수 있다. 이 때는 경매가 급매로 사는 것보다 유리하다. 그러나 부동산시장 하락기에는 경매는 쳐다보지도 말아야 한다. 경매로 돈을 벌기 위해서는 가격이 오를 때 사서 평가차익을 남겨야 한다. 경매기간을 따져 보면 빨라야 6개월에서 1년이 걸린다. 이런 경매 절차의 특성을 감안하면 부동산시장이 숨을 죽이고 있는 침체기에는 경매를 피하는 것이 유리하다. 부동산값이 비쌀 때 법원 감정가격이 매겨지고 그 뒤 계속 부동산 가격이 떨어지면 90% 수준에서 낙찰받는다 해도 비싸게 살 수밖에 없다. 경매와 급매의 공통점은 시세보다 싸게 살 수 있다는 점이다. 일반적으로 경매는 10∼30%까지 싸게 살 수 있다. 하지만 급매는 시세보다 1∼3% 정도 할인받는 것이 전부다. 청담동 D아파트(34평형, 시세 4억5천만원, 시가표준액 2억8천만원)를 경매로 산 경우와 급매로 산 경우의 비용을 따져 보자. 경매로 산 경우 매입가(평균 낙찰률 91%)는 4억9백50만원이 된다. 취득·등록세(5.8%, 교육세 농특세 포함)는 낙찰가를 기준으로 계산한다. 따라서 세금 2천3백75만원을 포함하면 부동산 총 구입액은 4억3천3백25만원이 된다. 반면 급매로 사는 경우 평균 매입가(3%할인)는 4억3천6백50만원이며, 이 때는 시가표준액이 과세표준이 된다. 세금은 1천6백24만원이 되며, 부동산 총 구입액은 4억5천2백74만원이 된다. 따라서 경매로 사는 경우 급매보다는 1천9백49만원 정도 싸게 살 수 있다. 물론 급매로 사는 경우 권리분석에 따른 위험부담이 줄어든다. 게다가 보통 주택(6억원 미만)에 대해서는 실거래가가 아닌 시가표준액이 취득·등록세의 기준이 되는 장점을 가지고 있다. 그렇지만 이 경우에도 급매가 7% 이상 할인받지 못하면 경매보다 비싸다.