전원주택 가는 길 ‘A to Z’…앞으로 펜션은 45평 이하만 가능

펜션 관련 법이 바뀌어 투자할 때 유의할 점이 훨씬 늘었다.

땅을 구입할 때는 목적이 분명해야 한다. 즉 무엇을 위한 것인지 정확하게 마음을 정한 뒤 땅을 구입해야 한다. 투자가 목적이라면 땅값이 오를 수 있는 곳을 택해야 한다. 하지만 전원주택을 지어 살 것이라면 주변 경관과 생활환경 등을 잘 살펴보아야 한다. 전원주택도 지금 당장 들어가 살 것이 아니고 정년퇴직 후 본격적으로 집을 짓고 살겠다는 생각이라면 현재보다 향후 발전 가능성을 보고 구입하는 게 투자비를 줄이면서 투자가치도 있다. 특히 수익을 생각해 전원주택을 지어 펜션으로 운영해 보겠다면 관광지 주변이나 사람이 많이 찾는 경관이 좋은 곳, 교통이 편리한 곳을 택하는 것이 좋다. 최근 펜션에 관심을 갖는 사람이 많아졌다. 한풀 꺾이기는 했지만 전원생활을 하면서 수익을 얻을 수 있는 아이템으로 펜션은 여전히 권할 만하다. 단 돈을 벌겠다고 접근하면 안 된다. 그저 사람을 만나고 용돈이라도 벌 수 있다는 편안한 마음에서 시작해야 한다. 그래야 실패가 적다. 시골을 다니다 보면 펜션이란 간판을 달고 영업하는 곳을 많이 볼 수 있다. 꼭 관광지가 아니더라도 강변이나 계곡 등 경치가 좋은 곳이라면 어김없이 펜션이 들어서 있다. 펜션은 ‘민박집이 고급화된 개념’ 쯤으로 여기면 된다. ‘고급민박’이나 ‘전원주택형 민박집’이라고 하면 더 쉽게 설명할 수 있을 것이다. 이렇듯 펜션은 개인들이 시골에 집을 지어 살면서 남는 방을 관광객들에게 임대해 돈을 버는 사업이다. 처음에는 전원생활을 하면서 용돈을 벌 수 있다는 소박한 생각으로 전원주택 수요자들이나 전원생활을 희망하는 사람들에게 소개됐는데, 어느 날 갑자기 부동산 투자상품으로 둔갑해 투기상품이 됐다. 경관 좋은 곳에서는 무분별하게 펜션 부지가 개발돼 분양됐고, 투자만 해놓으면 금리 몇 배의 수익을 챙겨주겠다며 투자자를 모집했다. 특히 수도권 주변의 경치 좋은 곳이나 강화도·안면도 등 해수욕장과 관광지 주변, 스키장이 밀집한 강원도 평창지역 등에는 그야말로 발 디딜 틈 없이 펜션들이 생겨났으며 장사도 잘돼 꽤 많은 돈을 번 사람들도 생겨났다. 이렇듯 야단스럽게 펜션이 늘어났지만 실제 관련 법규나 제도가 마련돼 있지 않아 관리가 안 되는 틈새에서 다양한 종류의 펜션 상품이 등장했고 점점 대형화돼 갔다. 그러자 정부는 펜션을 민박의 범주에서 규제하기 시작했다. 즉 현지에 거주하는 사람이 할 수 있는 것으로, 7실 이하라야 가능하다는 것이다. 그렇지 않은 것은 정식으로 숙박업 허가를 받아 운영하도록 했다. 이런 규제가 생긴 후 펜션은 부동산 투자 상품으로서 매력을 잃었고, 개발업자들이 분양하던 펜션 단지들이 사업을 포기하거나 도산하는 사례도 생겨났다. 여기에 더해 7월에는 민박을 실 규정에서 면적으로 바꾸어 연면적 45평 이하의 주택에서 지정받은 경우에만 할 수 있도록 했다. 이렇게 되면 앞으로 펜션의 수익성은 더욱 떨어질 수밖에 없다. 정부는 11월 5일까지 지정된 펜션에 한해 면적에 관계없이 7실 이하인 경우 사업할 수 있도록 해주고, 그 이후부터는 45평 이상의 주택에서 펜션을 하는 것은 단속하게 된다. 45평이면 집 주인이 생활하는 공간을 빼고 나면 실제 임대 가능한 방의 개수는 2~3개 정도다.

돈이 먼저냐, 전원생활이 먼저냐 서울에서 직장생활을 하는 김영중(38)씨는 충청도 충주호 주변에 노부모를 위한 전원주택을 짓고 있다. 충주호가 내려다보이는 곳이지만 아직 개발이 안 된 한적한 곳이다 보니 노부모 두 분이 들어가 살기에 적적할 것 같아 펜션을 권했다. 부모들도 적적함을 달랠 수 있고 또한 용돈이라도 생길 것이란 생각에 펜션을 선택하게 됐고 58평 크기의 집을 짓기로 했다. 계획을 세워 공사를 시작하려는 시점에서 연면적 45평 이하의 주택만 펜션이 가능하도록 법이 개정됐다. 집을 축소할 것인지를 고민한 끝에 공사를 밀어붙여 11월 이전에 준공하기 위해 서두르고 있다. 10월까지만 집이 완성되면 민박 지정을 받을 수 있고 그렇게 되면 펜션으로서 희소가치가 있어 사업성도 있을 것이란 계산이다. 도시인이 펜션에 집착하는 것은 전원생활을 하면서 수익을 얻을 수 있다는 장점 때문이다. 이따금 펜션사업으로 떼돈을 벌겠다는 식으로 접근하는 사람들도 있다. 그러나 떼돈을 벌겠다는 생각으로 시작한다면 이는 힘든 사업이다. 경제적인 측면에서만 보았을 때 펜션은 도시의 다른 사업 아이템과 비교해 썩 좋은 것은 아니다. 스키장이 있어 펜션 입지로 최고인 강원도 평창을 예로 들어 보자. 이곳에서 부지 500평에 60평형 펜션을 지을 경우 약 3억5000만~4억5000만원 정도 투자해야 한다. 이렇게 투자해도 월 수익은 잘해야 500만원 정도다. 물론 이것보다 훨씬 적은 수익을 올리는 사람이 대부분이다. 앞으로 45평 이하 주택에서만 펜션을 운영한다면 수익은 그만큼 줄어들게 된다. 어느 정도 수익을 올리기 위해서는 손수 손님을 맞아들이고 서비스해야 하며 그러다 보면 자존심도 상할 때가 많다. 가족들이 직접 하지 않고 사람을 두고 할 생각이라면 계산은 더욱 달라진다. 그야말로 남는 것이 없다. 강원도 영월 수주면에서 펜션을 운영하던 강영훈(48)씨는 최근 이 사업을 그만두었다. 2년 전 전원주택을 짓기 위해 땅을 구입했는데, 마침 펜션 붐이 일면서 단순 전원주택에서 수익형 펜션으로 방향을 바꾸었다. 부지 1000평을 구입해 60평 펜션을 짓는 데 약 4억2000만원이 들었다. 그 후 약 2년간 펜션을 운영해 보았는데 장사는 매우 잘돼 전원생활을 하면서 괜찮은 수익을 얻을 수 있었다. 하지만 손님들을 맞다 보니 정신없이 바빠 정작 전원생활을 위한 자신만의 시간을 낼 수 없었다. 게다가 손님 중에는 젊은 사람이 많았는데, 그들을 대하면서 자존심도 많이 상해 펜션업에 적응하기가 힘들었다. 펜션에 관심이 있다면 스스로 ‘돈이 먼저냐, 전원생활이 먼저냐’를 두고 심각한 고민을 해보아야 한다. 전원주택을 짓고 아무 수익 없이 경치만으로 먹고살기보다 전원생활을 하면서 사람도 만나고 더불어 생활비나 용돈을 벌 수 있는 즐거움을 아는 사람만이 성공적인 펜션을 할 수 있다.

8·31 조치가 >> 전원주택 땅값 기세도 꺾을 듯

8·31조치와 관련해 실수요자들이 접근하는 전원주택 관련 부동산 시장의 위축은 크게 없을 것으로 보이지만 가격 상승의 기세는 꺾일 것으로 보인다. 이번 8·31조치에서 전원주택 수요자들이 관심있게 보아야 할 사항은 1가구 2주택을 포함한 다주택자들에 대한 세금 중과 부분이다. 그런데 수도권을 제외한 읍·면 지역의 세금 부담은 그리 크지 않다. 특히 연면적 45평, 대지 200평 이하의 주택은 1가구 2주택에서 제외된다. 2006년부터 비사업용 나대지·잡종지 및 부재지주 소유 농지·임야·목장용지에 대해 실거래가로 과세되며 2007년부터 실거래가 과세로 전면 전환된다는 것도 유념해야 한다. 부재지주 소유 농지 등의 양도소득에 대해서는 1가구 3주택에 준하는 양도세율을 60% 적용하기로 했다. ‘부재지주’규정도 강화했다. 해당 시·군·구나 연접한 시·군·구에 거주하지 않더라도 땅 소재지의 반경 20㎞ 이내에 거주하면 ‘거주지주’로 보는 현행 규정을 삭제했다. 또 하나 눈에 띄는 것은 분할금지 관련 내용이다. 앞으로 허가받지 않으면 토지 분할을 할 수 없도록 하겠다는 것인데 이렇게 되면 전원주택 단지 개발이 어려워질 것으로 보인다.