▶비사업용 나대지인 경우 2007년부터 양도세 중과가 적용되기 때문에 주차장 등으로 활용할 필요가 있다.

비사업용 토지에 부과되는 세금이 만만치 않다. 이 세금을 절세하는 구체적인 방안은 없을까? 생생한 상담 사례를 통해 문답식으로 알아보자.

#사례1 잡종지에 창고 지어 임대하자 Q:강대석(49)씨는 경기도 화성에 잡종지를 소유하고 있다. 땅은 구입한 지 3년이 넘었다. 그대로 방치하자니 종합부동산세가 부담이고, 팔자니 양도소득세가 부담이다. 부담 금액도 생각보다 크다. 비사업용 토지에서 제외될 수 있는 방법은 없을까? A:사업 용도로 사용하지 않는 나대지나 잡종지는 종합합산대상으로 구분해 재산세를 더 많이 부과한다. 또 전국의 다른 종합합산대상 토지와 합산해 개별공시지가가 3억원을 초과하면 종합부동산세까지 추가로 내야 한다. 또 올해부터 이 같은 땅은 비사업용 토지로 구분된다. 매각할 때 60%(주민세 별도)의 양도세까지 부담해야 한다. 하지만 종합합산대상 토지에서 벗어날 수 있는 방법이 하나 있기는 하다. 토지에 건축물 등을 신축하는 것이다. 건물을 신축하면 토지는 종합합산대상에서 별도합산대상으로 변경되면서, 재산세가 줄어든다. 종부세도 40억원(개별공시지가)을 초과할 때만 납부대상이 된다. 또 사업용 토지로 구분돼 양도세도 중과되지 않는다. 특히 건물을 신축하는 토지는 신축 이후의 공사기간은 물론이고, 신축하기 전이라도 토지를 취득한 날부터 2년간은 사업성을 인정해 준다. 그래서 강씨는 잡종지에 창고를 짓기로 했다. 창고를 신축해 최소한 2년 이상 임대를 준다면, 사업성을 인정받을 수 있다. 이렇게 사업성을 인정받는다면 매각하더라도 60%의 양도세를 피할 수 있다.

#사례2 나대지는 주차장으로 활용하자 서울 서초구에 나대지(공시지가 10억원)를 보유 중인 박성경(39)씨는 요즘 고민에 빠져 있다. 건물을 짓자니 이면도로에 접해 있어 임대수요가 부족하고 건축 자금도 달린다. 그냥 보유하고 있자니 비사업용 토지로 분류돼 종합부동산세 부담이 날로 커지고 있다. 또 팔려고 하니 양도세가 무섭다. 고민 끝에 박씨는 나대지를 주차장으로 만들어 사업용 토지로 전환하면 보유세나 양도세를 아낄 수 있지 않을까 하는 생각이 들었다. 아주 좋은 생각도 아니지만, 그렇다고 그렇게 틀린 것도 아니다. 우선 법에서 사업용으로 보는 주차장용 토지는 세 가지가 있다. 건물 부수 주차장용 토지, 업무용 자동차 부설 주차장 토지, 마지막은 주차장 운영업을 영위하는 사람이 소유한 노외주차장이 그것이다. 나대지를 주차장으로 전환해 사업용 토지로 인정받으려면 해당 과세기간의 연간 수입금액이 과세기간 종료일 현재의 토지 기준시가로 나눈 비율의 3%(이 사례에서는 3000만원) 이상이어야 한다. 또한 토지 소유자가 직접 사업자등록을 내고 주차장을 운영해야 한다. 따라서 박씨 보유 토지가 주차장 영업을 통한 연간 수입이 3000만원을 넘으면 비사업용 토지에서 제외될 수 있다. 다만 보유기간 중 사업용에 이용된 기간이 양도일 직전 5년 중 3년 이상, 3년 중 2년 이상이거나 전체 보유기간의 80% 이상이어야 한다는 조건이 붙어 있다는 점을 조심해야 한다. 따라서 이 토지는 주차장으로 전환한 후 적어도 2년 이상 주차장 사업에 활용한 후, 양도해야만 60% 양도세 중과를 피할 수 있다. 모든 토지는 종합합산, 별도합산, 분리과세로 구분해 재산세가 과세된다. 종부세 대상은 공시가액이 3억원 이상인 종합합산대상 토지와, 공시가액이 40억원을 초과하는 별도합산대상 토지다. 분리과세대상(농지,임야 등)은 재산세만 납부하고 종부세는 과세되지 않는다. 그리고 종합합산대상(나대지 등)으로 구분되는 토지는 비사업용 토지로도 분류돼 2007년부터 60%의 세율로 양도세도 내야 한다. 따라서 토지가 별도합산대상(건물부속토지 등)으로 구분되면 세금은 줄어든다. 하지만 나대지 용도를 변경해 주차장 영업을 한다고 해서 별도합산대상으로 구분되지는 않는다. 지방세법에는 휴양업, 공연장, 체육시설업, 의료기관, 방송국 시설의 부설 주차장 등만 별도합산대상으로 구분되어 있기 때문이다. 그 외의 주차장은 실제 영업 여부와 상관없이 종합합산대상에 포함되어 있다. 공시가액이 3억원을 초과하면 종부세를 납부해야 한다는 얘기다. 결론적으로 주차장 영업을 하면 종부세는 피할 수 없지만 양도세 중과는 피할 수 있다.

#사례3 건물 멸실하면 비사업용 토지 아니다 Q:서울 중랑구의 이상무(58)씨는 본인 명의로 20년 이상 된 단독주택 두 채(각각 기준시가 2억5000만원, 3억원)를 갖고 있다. 이씨는 펀드 투자 자금을 마련하기 위해 기준시가 3억원짜리 주택을 재개발 사업자에게 5억원에 팔기로 계약했다. 그런데 양도소득세를 알아보기 위해 세무사 사무실에 갔다가 1가구 2주택자 중과세 규정 때문에 양도소득세가 무려 2억5000만원이 나온다는 이야기를 듣고 깜짝 놀랐다. 어떻게 해야 할까? A:부동산 처분 방식에는 매매 외에 무상으로 주는 ‘증여’와 ‘상속’의 방법도 있고, ‘용도변경’이나 ‘멸실’도 있다. 부동산을 처분할 때 생각의 폭을 넓힌다면 다양한 방식으로 부동산 세금을 줄일 수 있다. 이씨는 우선 주택의 ‘멸실’을 생각해 볼 수 있다. 이씨의 단독주택을 구입할 재개발사업자는 기존 낡은 주택을 헐고 새 건물을 지을 것이다. 만약 이씨가 매수자와 합의해 계약서를 변경하고 미리 주택을 부숴 버린 후 나대지를 양도하면 세금을 줄일 수 있다. 소득세법 시행규칙에서는 ‘건축물이 멸실, 철거되거나 무너진 날부터 2년간은 부득이한 사유로 인해 비사업용 토지로 보지 않는다’고 되어 있기 때문이다. 이씨가 스스로 주택을 멸실하고 중도금과 잔금을 받는다면 양도세를 약 1억3000만원 절세할 수 있다. 주택을 멸실한 이후 나대지 상태의 경우 비사업용으로 보아 원래는 60% 세금을 중과할 수 있다. 하지만, 이 같은 경우 2년 동안은 유예기간을 두기에, 9~36%의 일반세율을 적용 받을 수 있다. 이 규정은 건축물을 철거한 경우 신축을 준비하는 2년 정도 기간은 사업용 토지로 봐주자는 취지다. 철거비가 보통 1000만원 안팎이기 때문에 양도소득세만 따지고 본다면 훨씬 이익인 셈이다. 전제조건은 집이 낡아 가치가 떨어지거나, 땅값 급등으로 차익이 높아야 한다는 점이다. 즉 시간이 지날수록 주택가격은 감가상각이 되는 데 반해 대지 가치는 그만큼 높기 때문에 이런 경우 오히려 주택을 멸실함으로써 양도세의 절감 효과를 거두는 게 오히려 효과적일 수 있는 것이다. 서울에서는 강북권 일대의 재개발을 추진 중인 예정 구역, 땅값이 급등한 개발 호재 지역, 도심 개발지 일대 노후주택 등에서 이런 절세 방법에 관심을 보이고 있다. 실제 서울 도심에서는 건축물 철거·멸실이 급증하고 있다. 서울시 민원처리 온라인공개 시스템에 따르면 올 들어 3월까지 건축물대장 합병·말소·전환 신청은 총 360여 건에 이른다. 이는 작년 같은 기간 174건의 두 배가 넘는다.

20년 이상 보유한 농지는 양도세 없다! 김형수(56)씨는 30년 전 고향을 떠날 때 결심한 게 있었다. 반드시 고향에 다시 돌아가 가족과 함께 평안한 노후를 보내겠다는 생각이다. 그래서 목돈이 생길 때마다 고향 근처에 농지를 조금씩 취득해 두었다. 그런데 얼마 전 A법인으로부터 값은 넉넉히 쳐줄 테니 보유 중인 땅을 모두 팔라는 제의를 받았다. 값을 넉넉히 쳐준다는 말을 듣고 고민하지 않을 수 없었다. 게다가 올해 들어 강화된 부동산 관련 세금 중과 때문이라도 팔 수밖에 없다는 생각이 문득 들었던 것이다. 아무리 생각해도 이런 기회가 쉽게 찾아오지 않을 듯싶었다. 김씨는 보유 중이던 모든 땅을 A법인에 팔기로 마음먹었다. 김씨가 보유한 농지 5개 필지 중 3개 필지는 20년 이상 보유했고, 나머지 2개 필지는 10년 정도 보유했다. 그러나 서울에 거주하면서 지방에 소재한 농지를 보유만 하고 농사는 직접 짓지 않았다. 따라서 원칙적으로는 재촌, 자경 농지에 해당되지 않으므로 부재지주 농지에 해당돼 양도세 중과가 맞다. 그렇지만 예외적으로 20년 이상 보유한 농지를 양도하는 경우, 비사업용 토지로 보지 않는다. 즉 2006년 12월 31일 이전에 20년 이상 보유한 농지, 임야, 목장용지로서 2009년 12월 31일까지 양도하는 경우에는 비사업용 토지로 보지 않는다. 따라서 만약 김씨가 보유하던 농지를 양도한다면 20년 이상 보유한 농지는 양도세 중과 대상에서 제외된다. 반면 10년 정도 보유한 농지의 경우 양도세가 중과돼 양도차익의 60%를 과세한다. 이 같은 사례와 같은 20년 이상 장기 보유한 농지, 임야, 목장용지 외에도 상속받은 농지, 임야, 목장용지도 엇비슷하다. 상속개시일부터 3년 이내에 양도하는 경우에는 비사업용 토지로 보지 않는다.

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