10채 팔아도 양도세는 기본 세율

▶해외에서 가족 전원이 일 년 이상 체류하면 해외 부동산에 대한 임대소득이나 양도소득을 신고하지 않아도 된다.

2008년 해외 부동산에 대한 관심이 그 어느 때보다 뜨겁다. 정부도 환율 방어 등의 이유로 해외 부동산 투자에 대한 규제 완화 방침이어서 시기적으로도 적절하다. 또 2007년부터 시작된 양도소득세와 종합부동산세의 압박은 해외 부동산으로 관심을 돌리게 하는 이유가 되기도 했다.

일반적으로 부동산 취득 단계에서는 거래세(취득세·등록세 등)를, 보유단계에선 보유세(재산세·종합부동산세 등)와 임대소득에 대한 소득세(종합소득세)를 부담해야 한다. 그리고 부동산을 매각할 때는 매각이익에 대한 소득세(양도소득세)를 내야 한다.

해외 부동산도 일반적으로 취득·보유·처분 단계에서 세금을 부담한다. 그리고 해외 부동산을 소유한 거주자는 양쪽 국가에서 세금을 모두 내고 있다.

부동산을 취득하는 단계에서 부담하는 거래세는 부동산이 소재한 국가에서 납부하는 것이 일반적이다. 그리고 부동산을 보유하는 과정에서 부담하는 보유세 역시 소재하고 있는 국가에서 부과돼야 한다.

하지만 소득에 대한 세금은 양쪽 국가에서 신고와 납부를 해야 한다. 즉 부동산을 임대하는 과정에서 발생하는 임대소득과 매각하는 과정에서 발생하는 양도소득세는 양쪽 국가에서 모두 신고하고 납부해야 한다.

이 경우 소득에 대한 세금은 양쪽 국가에서 부담하는 이중과세 문제가 발생한다. 이런 이중과세는 외국납부세액공제의 명목으로 우리나라에서 공제할 수 있다.

즉 해외 부동산에 대한 임대소득은 우리나라에서 발생하는 종합소득(이자, 배당, 부동산 임대, 사업, 근로, 연금, 기타)과 합산해서 세금을 계산하고, 상대국에서 이미 납부한 세금은 우리나라 종합소득세에서 공제한다.

해외 부동산에서 발생한 양도소득도 국내 부동산의 양도소득세를 계산할 때 합산해서 계산하고, 상대국에서 납부한 부동산 매각에 대한 소득세를 우리나라 양도소득세에서 공제한다.

해외 부동산에 대한 임대소득이나 양도소득을 신고하지 않는 경우도 있다. 만약 한국에 체류하지 않고, 국적도 바뀌어 비거주자가 된다면 해외에서 발생하는 임대소득과 양도소득은 국내에서 신고할 필요가 없다.

이민을 가거나 해외에서 가족 전원이 일 년 이상 체류할 목적으로 출국한 상황이 되면 비거주자 신분으로 바뀌게 된다. 이렇게 비거주자 신분으로 바뀌면 해외에서 발생한 소득에 대해서는 우리나라의 과세권이 미치지 못하게 된다.

해외 부동산은 국내 세법상으로 혜택도 있다. 우리나라에서 부과되는 해외 부동산의 양도소득세는 무조건 기본 세율 9~36%로 과세된다. 국내 부동산의 경우 일 년 미만 보유하면 50%, 2년 미만 보유했으면 40% 세율로 과세되는 것과 비교된다.

또 해외에 보유한 주택은 국내의 주택 수에 포함되지 않기 때문에 아무리 많은 수의 해외 주택을 가지고 있어도 50~60% 세율의 양도소득세에 영향을 주지 않는다. 뿐만 아니라 해외 주택은 우리나라 종합부동산세를 계산할 때 반영되지도 않는다.

세무 상담 Q&A

장기보유특별공제·기본 공제 혜택 가능

Q1 해외 근무를 목적으로 미국에 주택 한 채를 구입했다. 그리고 예정대로 해외 발령으로 가족 전원이 출국을 하려고 한다. 이때 서울에 있는 한 채의 주택은 팔지 않고 계속 보유할 계획이다. 주택은 취득과 동시에 거주를 했고, 현재 일 년째 살고 있다. 해외 근무가 끝나면 귀국 후 매각하려고 하는데 양도소득세의 비과세 혜택을 받을 수 있는지.

A 이민 또는 해외 근무를 목적으로 가족 전원이 출국하는 경우엔 양도소득세의 비과세 판단 기준이 완화된다. 출국한 후 비거주자 상태에서 주택을 매각하면 3년 보유, 2년 거주를 하지 않더라도 비과세가 가능하다. 단 출국일로부터 2년 이내에 매각해야 한다.

또 해외 근무지에서 애초의 국내 근무지로 발령돼 소유 주택으로 재전입하는 경우 해외 근무 기간을 거주 기간으로 통산해 준다. 즉 1가구 1주택의 비과세 요건인 거주 기간을 계산함에 있어서 부득이한 사유로 출국해 다른 나라에서 거주하는 경우에는 거주 기간을 고려하지 않거나 거주 기간을 통산해 준다.

주의해야 할 점이 있다. 출국 중에 주택을 매각해서 비과세를 받기 위해서는 출국 시점에 한 채의 주택만 있어야 하고, 출국일로부터 2년 이내에 매각해야 한다. 그리고 입국 후에 매각할 경우에도 소유 주택으로 다시 전입해야만 거주 기간을 통산할 수 있다. 즉 소유 주택이 아닌 다른 주택에 전입할 경우에는 해외에서 체류한 기간을 거주 기간으로 합산하지 않기 때문에 조심해야 한다.

Q2 국내에 주택을 한 채만 소유하고 있으면 임대소득과 양도소득에 대해서 비과세되는 것으로 알고 있다. 국내에 다른 주택이 없고 해외에 주택 한 채만 소유하고 있다면 임대소득에 대한 종합소득세와 매매차익에 대한 양도소득세의 비과세 혜택이 있나.

A 국내에 고가주택(공시가액 6억원 초과)이 아닌 한 채의 주택을 가지고 있다면 세무적으로 혜택이 있다. 일단 임대소득에 대한 종합소득세에 혜택이 있다. 주택에 대한 임대는 보통 전세와 월세로 구분하고, 임대소득에 대한 혜택도 전세일 때와 월세일 때를 구분해서 적용한다. 주택을 전세로 임대할 때는 규모나 숫자에 상관없이 종합소득세가 과세되지 않는다.

주택을 한 채만 소유하고 있으면 양도소득세 혜택도 가능하다. 고가주택이 아니라면 3년 이상 보유(수도권 일부 지역은 2년 거주)한 후 매각하면 양도소득세가 비과세된다. 하지만 이런 양도소득세의 혜택은 국내에 있는 주택에 대해서만 주어진다. 해외에 있는 주택은 그 수가 아무리 많아도 국내 주택의 비과세를 판단할 때 영향을 주지 않는다.

반면 임대소득에 대한 종합소득세는 차이가 있다. 국내에 주택이 없고, 해외에 주택 한 채만 소유하고 있다면 월세로 받는 임대소득에 대해서 종합소득세가 과세되지 않는다. 결론적으로 임대소득에 대한 종합소득세의 과세 여부를 판단할 때는 해외 주택도 카운트 대상에 포함한다. 하지만 양도소득세의 과세 여부를 판단할 때는 국내의 주택만을 대상으로 하고, 해외에 있는 주택은 카운트 대상에서도 제외된다.

Q3 해외에서 구입한 주택을 매각할 때, 보유 기간이나 주택 수에 상관없이 기본 세율(9~36%)로 양도소득세가 과세되는 것으로 알고 있다. 그렇다면 해외 부동산을 매각할 때 장기보유특별공제와 기본공제도 똑같이 받을 수 있나.

A 올해부터 해외 부동산은 40~60%의 세율로 양도소득세가 과세되는 경우는 없다. 해외에 있는 주택은 그 수가 아무리 많더라도 주택 수에 차등해서 세율을 정하지 않기 때문이다. 즉 2주택 또는 3주택 이상을 보유한 사람에게 50~60%의 세율을 적용하는 주택은 국내에 있는 주택에 대해서만 적용한다. 또한 해외에 있는 주택은 단기 보유 여부에 상관없이 기본 세율(9~36%)이 적용된다.

해외 부동산의 양도소득세를 계산할 때 세율 부분을 제외하면 국내 부동산을 매각할 때와 동일하게 양도소득세가 계산된다. 장기보유특별공제도 가능하고, 매각하는 부동산에 대해서 무조건 공제되는 기본공제 250만원도 똑같이 받을 수 있다. 뿐만 아니라 양도소득세 신고를 예정신고기한에 자진해서 신고 및 납부를 하면 10%의 세액공제도 가능하다.