낙찰가 정하고 법원 들어가야

경기침체가 부동산 경매시장에도 한파를 몰고 왔다. 경매 물건은 늘어나는데 낙찰 건수는 미미하다. 가격은 점점 떨어져 첫 입찰가격이 감정가의 50%대인 ‘반값 경매’까지 등장했다. 물량은 점점 늘어날 전망이다. 전문가들은 이런 때일수록 좋은 물건을 잡을 수 있다고 말한다. 또 내년 초 본격적으로 경매에 투자하려면 지금부터 준비해야 한다고 충고한다. 초보자도 알 수 있도록 경매 투자 과정을 자세히 알아봤다. 내 집 마련, 임대수익을 위한 유망 경매 물건과 경매에 실패하지 않는 투자전략도 소개한다.

1단계 물건 고르기

경매에서 입찰물건을 선정하는 것은 첫 단추를 끼우는 일이다. 어떤 물건을 선정하느냐에 따라 투자의 성패가 결정되기 때문이다. 한 달에 전국적으로 경매되는 물건은 3만 건 정도다. 서울의 중앙·동부·서부·남부·북부를 비롯해 지방까지 55개 법원과 지원이 있고, 경매는 ‘계’별로 진행되는데 390개의 계가 있다.

많은 물건 중에 가격, 지역, 종류 면에서 나에게 맞으면서 수익성이 있는 물건을 찾는 것은 쉽지 않은 일이다. 우선 경매 물건에 관한 정보를 어디서 얻는지 알아보자. 첫째, 신문 공고에서 얻는다. 경매를 진행하기 14일 전 국가가 해당 물건을 신문에 공고하도록 법률로 규정돼 있다.

신문에 ‘법원경매 부동산의 매각공고’라는 제목으로 물건이 공고된다. 하지만 신문은 아주 기본적인 내용만 싣기 때문에 신문 공고만 참고하는 사람은 거의 없다. 다음으로 대법원 사이트(www.court auction.go.kr)를 참고할 수 있다. 검색이 가능하고 경매물건 내역과 감정평가서, 물건 명세서가 나와 있다. 무료지만 등기부등본이 첨부되지 않고 단순한 정보 나열 형식으로 돼 있어 초보자는 판단하기 어렵다.

그래서 경매정보 사이트나 정보지에서 정보를 얻는 사람이 많다. 이런 유료 정보업체들은 현장정보와 분석을 함께 제공한다. 등기부등본, 건축물대장, 토지이용계획확인원 등 부동산 공적 자료가 수록돼 있고, 물건마다 일반인이 어려워하는 권리분석(등기부상에 설정된 여러 권리관계로서 인수와 소멸을 따지고, 보증금이나 계약기간을 보장해줘야 하는 임차인인지 여부를 가리는 것)을 해놨다. 회원들은 전문가와 상담도 할 수 있다.

2단계 현장조사

마음에 드는 물건을 선정했으면 직접 현장조사에 나선다. 경매 물건은 관리가 소홀하기 때문에 주변 부동산 현황도 확인한다. 중요한 것은 시세를 정확하게 파악하는 것이다. 중개사로부터 시세, 급매 가격, 매도 물량, 매수 분위기, 향후 시세 전망 등의 정보를 얻는다. 경매 물건은 건물 안을 보기 어렵기 때문에 비슷한 물건이 나와 있으면 그 물건의 내부를 둘러보도록 한다.

다음으로 관할 동사무소에 들러 전입세대를 조사한다. 해당 건물에 살고 있는 사람이 누구인지, 언제부터 살고 있는지 알아보는 것이다. 소유자와 임차인 중에 누가 사는지, 임차인이 산다면 대항력이 있는지 파악한다. 임차인의 전입신고 시점이 최초의 (근)저당, (가)압류 시점보다 빠를 경우 소유권 변동에 존속기간과 보증금을 새 소유자에게 요구할 수 있는 권한이 있는데, 이 권한을 대항력이라 한다.

대항력이 있으면 낙찰자가 추가로 비용을 부담해야 하기 때문에 꼭 확인하도록 한다. 관리사무소에서 연체 관리비가 있는지도 조사한다. 체납된 관리비는 공용 부분에 대해 낙찰자가 인수해야 하기 때문이다.

3단계 낙찰가 산출

‘구슬이 서 말이라도 꿰어야 보배’라는 말이 있듯이 아무리 물건을 잘 선정하고 꼼꼼히 현장답사를 해도 적정 가격으로 낙찰돼야 의미가 있다. 낙찰가는 철저한 수익률에 근거해 미리 산출해 놓는다. 법원 경매 현장에서 정하면 분위기에 휩쓸려 지나치게 높은 가격을 써낼 우려가 있기 때문이다.

낙찰가를 산출할 때 먼저 고려할 점은 임차인의 보증금 인수 여부다. 보증금을 낙찰자가 부담해야 한다면 그만큼 유찰시켜 가격이 내릴 때까지 기다려야 한다. 물어줘야 하는 금액을 더해도 시세보다 저렴한 시점까지 최저가가 낮아졌을 때 낙찰가를 계산하는 것이다. 이때 취득·등록세는 낙찰가가 기준이 되므로 절세 효과도 볼 수 있다.

그 밖에 유치권(다른 사람의 물건이나 유가증권을 담보로 빌려준 돈을 받을 때까지 그 물건이나 유가증권을 맡아 둘 수 있는 권리)의 성립 여부와 타당성을 조사해 추가 부담이 있는지 파악한다. 현장조사로 파악한 시세도 고려 대상이다. 이때 감정가를 맹신하지 말고 조사한 시세와 감정가를 함께 비교해야 한다.

감정된 시점은 경매 시점과 6개월가량 시간차가 나기 때문에 지금처럼 부동산 가격이 급등락하는 시점에는 시세와 큰 차이가 날 수 있다. 감정가와 시세를 두루 생각해 낙찰이 가능하면서 경쟁자를 아슬아슬하게 따돌릴 수 있는 적정 가격을 구하는 것이 성공에 결정적이다.

또 현장조사나 정보 사이트에서 유효 경쟁자 수를 파악할 수 있다면 가격을 공격적 혹은 보수적으로 정하는 데 도움이 된다. 주변 지역에서 비슷한 물건이 낙찰된 사례가 있는지도 참고하자. 낙찰가와 경쟁률, 인기 정도를 파악하는 근거가 될 수 있다. 낙찰 통계도 주의 깊게 따져본다. 중·장·단기적으로 낙찰가가 어떻게 달라졌는지 등을 분석한다.

4단계 입찰

준비가 끝났다면 입찰한다. 입찰 시에는 본인이 직접 응찰할 때는 신분증과 도장을, 대리인이 입찰에 참가할 때는 대리인의 신분증과 도장, 본인의 인감이 날인된 위임장, 인감증명서를 준비해야 한다. 그리고 최저가의 10%를 보증금(현금이나 수표)으로 준비하면 된다. 입찰표는 법원에서 무료로 배포하는데 입찰서 작성요령이 아래쪽에 있으므로 작성하기 전에 반드시 정독한다.

입찰가를 잘못 썼을 때 줄을 긋고 정정하면 무효 처리된다. 따라서 반드시 입찰표를 다시 받아서 고쳐 쓰도록 한다. 마감시간 안에 모인 입찰봉투를 개봉하는 것을 개찰이라고 한다. 개찰 결과 낙찰자로 선정되면 낙찰확인서를 받게 되며 떨어지면 그 자리에서 보증금을 돌려받는다.

5단계 잔금 납부와 명도

낙찰되면 정해진 기간 안에 잔금을 내야 한다. 낙찰을 받아놓고 자금 융통이 안 돼 고생하는 일이 없도록 입찰 전에 물건에 대한 자금 계획을 미리 세워둬야 한다. 요즘처럼 금융기관이 대출심사를 까다롭게 할 때는 더욱 주의한다. 잔금 납부기간은 보통 낙찰일 이후 45일까지다.

만일 이 기간 안에 잔금을 내지 못하면 보증금을 떼일 수 있다. 경락잔금 대출을 활용하면 수익률을 높일 수 있다. 경락잔금 대출이란 낙찰 받은 부동산을 담보로 금융기관에서 잔금을 대출받는 것이다. 경매의 첫 번째 난관은 낙찰이고, 두 번째 난관은 명도라는 얘기가 있다. 명도란 낙찰 받은 집에 살고 있는 사람을 내보내는 것이다.

전 주인과 보증금을 손실 본 임차인이 낙찰자와 마찰을 일으킬 수 있다. 인도 명령은 대금 납부 후 6개월 안에 법원에 신청하면 대상자에게 명령문을 보내는 것인데 인도명령을 받았음에도 부동산 인도를 거부하면 강제집행을 한다. 이때 추가 비용이 발생하므로 비용을 넘지 않는 한도에서 이사 비용을 주고 타협해 시간을 절약할 수도 있다.