[Money & Investing] Buying Buildings For Cash

요즘 부동산 수익성이 좋은가. 이런 질문에 데이비드 고듀티(David Goduti)는 긍정적이다. EFO 홀딩스의 부동산 사업부 임원인 그는 하루 종일 부유층이 탐낼 만한 매물을 찾으러 다닌다.

작년에는 120만 달러에 약 465㎡(5000제곱피트) 건물을 건졌다. 파산한 한 플로리다 은행 소유였다 최근 연방예금보험공사(FDIC) 손으로 넘어간 물건이었다. 고듀티는 이 건물을 한 건실한 은행에 임대했다. 부분적 물가 연동의 15년짜리 리스 계약으로 첫해 임대료 수입은 10만8000달러이고 약간의 부대비용이 들었다.

요즘 상황에서는 높은 편인 9%의 수익을 거둘 수 있다. 연간 수익 중 8%는 외부 투자자들에게 돌아간다. 고듀티 회사는 나머지1%를 갖는다. 또 앞으로 10~20년 후 건물 매각 시 가격 상승분의 5분의 1을 챙기게 된다. 고듀티의 투자자들은 위험한 수익을 추구하지 않기 때문에 모기지(부동산 담보 대출)는 얻지 않는다. 부채 없이 은행 건물 구입 자금을 조달함으로써 비과세 소득 혜택을 노리는 것이다.

이런 거래는 상업용 부동산 투자의 두 가지 원칙을 잘 보여준다. 작은 건물에 투자하고, 과도한 레버리징(자본 차입)은 피하는 것이다.

이를 염두에 둔다면 건질 만한 매물이 많다. 대도시 대형 건물 가격은 불황기 저점에서 크게 반등했지만, 작은 건물들은 여전히 싸다. 쇼핑몰, 2층짜리 오피스 빌딩, 외곽 지역의 호텔 등이 여기에 해당한다. 이런 건물들은 규모가 너무 작기 때문에 인수 경쟁이 거의 없다. 반면 프라임 오피스 시장에선 대형 기관들끼리 치열한 입찰 전쟁을 벌인다.

상업용 부동산 가격 동향을 관찰하는 뉴욕 리얼캐피털애널리틱스의 로버트 화이트 주니어는 “뉴욕과 워싱턴 DC 같은 프라임 오피스 시장에선 대형 빌딩들의 자본환원율(비용을 뺀 연간 투자 수익률)이 5.5%에 불과하다”며 “하지만 2차 시장에선 소규모 부동산으로 8~9%의 수익을 얻을 수 있다”고 말한다. 모기지를 많이 받는 것도 현명하지 않다. 빚은 세 가지 방식으로 독이 된다.

첫째, 레버리징은 캐피털 콜의 위험을 높인다. 세입자가 나가고, 모기지 비용을 충당할 수입이 없을 경우 그 부담은 고스란히 투자자 몫이다. 이럴 경우 투자 풀(pool) 운영자는 투자자들에게 추가 출자하거나 강제 퇴출 당하는 것 중 하나를 택하라고 할 것이다.

둘째, 빚을 내면 비용이 든다. 은행에 돈을 넣어두면 양도성예금증서 이자로 1%를 챙길 수 있는 상황에서, 굳이 6%의 이자를 내고 빌린 돈으로 투자하는 부동산 신디케이트에 가입할 이유가 없다.

셋째, 부동산 소유의 최대 이점 중 하나는 감가상각에 대한 세금공제 혜택이다. 하지만 빚을 지면 그런 혜택을 못 받는다. 고듀티는 그 은행 건물에 대해 연 5만3000달러의 감가상각을 예상한다. 그러면 투자자들은 순임대료로 9만6000달러를 벌지만, 그중 4만3000달러에 대해서만 세금을 내면 된다.

투자한 부동산의 관리·운영이 건실하다면 적정 수준의 부채는 문제가 되지 않는다. 리조트 호텔들을 운영하는 코럴 호스피탤리티(Coral Hospitality)의 경우를 보자. 코럴은 각 호텔 단위로 외부 투자자들을 끌어 모은다. 수석 부사장 존 아벨에 따르면 코럴은 사우스캐롤라이나주 힐튼헤드 해변에 있는 객실 190개 호텔을 2200만 달러에 매입할 계획이다. 호텔 리모델링에 400만 달러를 들일 예정이다. 금융기관에서 6.5% 이자로 1300만 달러를 빌리고, 나머지 자금은 부유한 개인 투자자들이나 지분 투자자들로부터 나올 것으로 예상된다.

지난해 이 호텔의 수입(세금과 감가상각 전 소득)은 170만 달러였다. 주인이 바뀐 뒤로는 감가상각이 91만2000달러, 첫해 이자는 84만6000달러가 될 것이다. 따라서 2011년 호텔 투자자들의 납세신고서에는 아마도 순손실로 기록될 것이다.

모든 일이 순조롭다면(변동성이 심한 호텔 업계에서 가능성이 낮기는 하지만) 영업이익은 2013년 310만 달러로 치솟는다. 그러면 2600만 달러의 인수비용에 대해 12%의 높은 수익을 낼 것이다.

아벨은 각각 25만 달러를 낼 수 있는 지분 투자자 10~20여 명을 찾고 있다. 투자자들은 첫해 8% 수익을 거두게 될 것이다. 코럴은 호텔 실적에 따라 20~30%를 받게 된다.

코럴은 인센티브 보수를 받는 투자조합 운영업체이면서 다른 투자자들과 같은 조건으로 지분 투자도 한다. 15년 계약으로 호텔 경영도 하기 때문에 코럴을 믿을 수밖에 없는 것이다. 이런 사모투자 풀에 들어갈 경우 주의할 점은 뭘까? 뉴욕대에서 부동산 투자를 가르치면서 총 6억5000만 달러 규모의 이런 거래들을 성사시켰던 로렌스 피들러(72)의 조언을 들었다.

▶투자자들과 함께 운영사도 지분을 샀는지 확인하라.

▶새로 매입한 부동산에 대한 추가비용 발생 여부를 주시하라.

▶운영사가 외부 투자자들에게 인수 비용보다 더 많은 비용을 요구하는 경우는 흔하다.

▶매입 지역의 고용 시장을 관찰하라. 고용 상황이 안 좋으면 사무실과 상점의 공실률이 높아진다.

▶입실률이 10% 떨어지면 투자자들의 순익은 10% 이상 감소함을 명심하라. 건물 비용의 상당액이 고정비용인 데다 기존 세입자들도 임차계약이 끝나면 양보를 요구할 것이기 때문이다.

▶세입자 교체 비용을 고려하라. 세입자가 떠나거나 파산할 경우 다른 세입자를 구하려면 공실, 변호사, 부동산 중개인, 건설 인부 등의 비용으로 손실이 날 수 있다.

▶위험성이 큰 부동산에 대해서는 더 높은 수입을 목표로 삼아라. 월그린(Walgreen·잡화점)이 유일한 세입자이고 물가 연동 20년 임대계약을 맺고 있다면 자본환원율 6%도 수용할 수 있다. 하지만 치과의사나 보험 영업사원 등 여러 세입자가 3년 임대계약을 맺고 있다면 9%는 돼야 한다.

▶자세한 경영 계약에 대한 이해 없이 호텔에 투자하는 것은 삼가라.