[Asset Management] 브라질 오피스 투자에 관심둘 만

부동산시장 침체에도 국내 가계자산 중 부동산 비중이 여전히 80% 가까이 차지하고 있다. 부동산 불패라는 믿음이 깨지고 있지만 여러 선진국처럼 부동산 비중이 줄어들려면 시간이 꽤 걸릴 전망이다. 중장기적으로 인구구조 변화에 따른 부동산 실수요 감소와 부동산의 투자가치 하락이 예상되는 만큼 투자대상으로서 국내 부동산을 바라보는 시각의 변화가 절실하다.

성공투자란 기본적으로 내가 산 가격보다 높게 파는 것이다. 상업용 부동산을 예로 들어보자. 매입가격보다 높은 가격에 매도하기 위해선 보유 부동산의 예상 현금흐름, 임대료 수준이 가장 중요하다. 적정한 임대료를 받으려면 부동산의 공실률이 낮아야 한다. 공실률은 부동산의 입지뿐만 아니라 거시적인 경제상황에 큰 영향을 받는다. 결국 상업용 부동산 투자에서 성공하려면 무엇보다 성장 가능성이 큰 경제와 입지조건, 수요와 공급이 적절하게 유지되는지 등을 먼저 파악해야 한다.

서울 오피스 공실률은 7%에 이를 듯이런 관점에서 2012년 국내 상업용 부동산의 전망은 그리 좋지 않다. 무엇보다 경제성장률이 4% 내외로 저성장 국면이 상당기간 지속될 전망이다. 더구나 신규 공급량이 작년 대비 50% 이상 증가할 것으로 예상된다. 이에 따라 서울 오피스 공실률은 6~7%대로 상승할 것으로 보고 있다.

해외 부동산 투자는 어떨까. 정보 부족으로 해외 투자에 선뜻 나서기 어렵지만 경제가 꾸준히 성장하는 나라라면 어느 정도 위험 부담을 감수할 만하다. 이런 점에서 정치적·경제적 안정을 바탕으로 남미의 경제 중심지로 성장한 브라질을 주목할 만하다.

브라질은 브릭스(BRICs) 국가 중에서도 발전 가능성이 가장 큰 이머징 시장(Emerging Market)으로 평가 받고 있다. 글로벌 금융위기에도 세계 3대 신용평가사가 투자등급을 올릴 만큼 나라 재정도 탄탄하다. 여기에 월드컵과 올림픽이 각각 2014년, 2016년에 열릴 예정이어서 인프라 투자도 크게 늘고 있어 브라질경제가 한 단계 더 도약할 전망이다.

외국부동산투자자협회(AFIRE)에 따르면 브라질은 중국과 유럽을 제치고 미국에 이어 올해 세계에서 둘째로 유망한 부동산투자시장으로 급부상했다. 특히 상업용 부동산시장 가운데는 가장 유망한 나라로 꼽혔다. 이 중 브라질의 상파울로는 올해 외국인 투자가들이 선호하는 도시 4위로 선정됐다. 지난해 부동산 투자자들이 뉴욕, 워싱턴 등 대도시 투자에 집중해 가격이 올라 더 이상 큰 자본이득을 기대하기 어렵게 되자 브라질의 매력이 더욱 커진 것이다.

상파울로 오피스의 매력은 뭘까. 브라질 최대 도시인 상파울로 중심업무지구의 오피스 지역으로 파울리스타(Paulista), 파리아 리마(Faria Lima), 베히니(Berrini) 등이 있다. 상파울로 중심업무지구의 중심지는 2000년대 들어 파울리스타에서 파리아 리마와 베히니 지역으로 이동이 이뤄졌다. 특히 대규모 현대식 고층건물이 대부분 베히니 지역 쪽에 몰려 있다. 베히니 지역에는 현재 HP, 마이크로소프트, 네슬레 등 해외 유명 기업은 물론 삼성, LG, 현대차 등 국내 유수의 기업도 입주해 있다. 우리나라로 치면 서울 강남의 테헤란로 정도로 볼 수 있다.

꾸준한 경제성장 속에서 고급 오피스 수요가 증가하고 있지만 정부의 규제와 복잡한 절차 등으로 공급이 부족하다. 특히 상파울로에서 고층 오피스를 지으려면 ‘Cepac(Additional Potential Construction Certificates)’이라는 추가 용적률을 매입해야 한다.

하지만 지역별로 활용할 수 있는 Cepac의 총량 제한이 있어 새로 건축면적을 늘리기가 쉽지 않다. 이미 상당량이 소진됐기 때문이다. 상파울로에서는 폭발적인 오피스 수요에 따라 새로운 오피스 공급 계획을 발표하고 있지만 다수의 프로젝트가 정부의 승인을 받지 못하고 있다. 앞으로 3, 4년간 신규 오피스 공급은 제한적일 전망이다. 이에 따라 주요 프라임 오피스는 대부분 0%에 가까운 공실률을 보이고 있다. 공실률 하락과 더불어 임대료와 매매가는 오르고 있다.

브라질 부동산은 임대인에 유리브라질 부동산시장의 또 다른 매력은 임대인에게 유리한 환경이 조성돼 있다는 점이다. 예를 들면 부동산 관련 세금, 보험료, 관리비용 등을 임차인이 부담한다. 임대료가 물가상승률에 자동 연동되는 구조이기 때문에 물가상승과 상관없이 실질 임대수익률이 안정적으로 유지될 수 있다. 또 장기계약(5~10년)이 일반화돼 있어 우량 임차인을 통한 안정적인 임대수익을 기대할 수 있다.

다만 건물값이 워낙 비싸 직접 사긴 거의 불가능하다. 투자 방법은 있다. 브라질 오피스에 투자하는 펀드가 있다. 다만 현재 미래에셋맵스자산운용에서 운용하는 ‘미래에셋맵스 프런티어 월지급식 부동산펀드’가 유일하다. 상파울로 신도심 베히니(Berrini) 지역에 위치한 호샤베라 타워(Rochavera Tower) 4개 동 중 2개 동에 투자해 안정적인 월 배당수익과 매각차익을 추구한다. 해당 건물은 프라임 오피스 밀집지역에 위치한 랜드마크 오피스 타워로 현재 LG전자, 유니레버, SAP브라질, 보토란팀은행 등이 입주해 100% 임대 완료했다. 주변에 고급 쇼핑몰과 도시철도역이 인접해 유동인구가 많은 곳이다. 이 상품의 총 투자기간은 7년으로 중도환매가 불가능한 폐쇄형펀드다. 그러나 2012년 5월 이내에 상장할 예정이어서 투자자는 장내매매로 현금화할 수 있다. 또한 매월 배당을 하는 월지급식 펀드여서 매월 임대소득을 받는 기분으로 투자할 수도 있다. 단, 브라질 헤알화에 대해 환노출이 돼 있다는 점은 주의해야 한다. 경제성장에 따라 헤알화 가치가 계속 오르면 환차익을 노릴 수 있지만 반대의 경우가 발생하면 환손실을 입을 수 있다.

해외 부동산 투자는 국내 투자자에게 여전히 낯선 분야다. 그러나 1990년대 후반 해외 투자자들이 한국의 주요 빌딩을 매입해 임대료 수익과 더불어 시세차익을 낸 것처럼 이제 국내 투자자도 성장성과 안정성을 고려해 해외 유망 부동산에 투자해 포트폴리오의 한 축으로 분산투자할 만하다. 저성장과 고령화 시대에 대비하는 또 하나의 자산관리 수단이 될 수 있다.