1~2인 가구 모이는 더블 역세권 관심

요즘 부동산 시장은 한마디로 먹구름이 가득하다. 수도권 집값은 16개월째 하락 중이다. 올해 5월 말까지 주택거래량은전년 대비 32%줄었다. 서울지역 아파트 거래시장은 최악 상황으로 치닫고 있다. 특히 재건축과 고급 주상복합아파트는 내림폭이 점점 커지면서 2007년 초 고점 대비 약 35~40% 정도 폭락했다. 부촌의 상징이라고 할 수 있는 서울 삼성동 아이파크, 도곡동 타워팰리스, 분당 파크뷰 가격은 2007년과 비교해약 5억~10억원 정도 떨어졌다. 경매시장에서도 대형주택은 찬밥신세가 됐다.

그렇다면 실수요자와 투자자는 앞으로 어떤 전략을 짜야 할까. 불황을 이길 수 있는 비법은 무엇이고,패러다임이 변한 부동산 시장에 어떻게 대응해야 할까. 부동산학의과학적 이론을 빌려, 우리보다 앞선 나라인 일본·미국 등의 사례를 참고해 해답을 찾을수 있다. 선진국의 인구 이동, 주거 트렌드가 우리나라에 그대로 적용될 순 없겠지만 고민스런 투자자들에게 어느정도 길라잡이역할은 해줄 것이다. 저층 단독주택 인기 실수요자의 입장에서는 어떤 지역, 어떤 주택에 관심을 가져야 할까.

실수요자는 거주 가치와 함께 투자 가치가 있는 소위 두 마리 토끼를 한꺼번에 잡아야 하므로 지역과 주거유형의 선택이 매우 중요하다. 우리나라와 인구, 소득구조 변화, 주거 문화가 유사한 일본 사례로 주거 경향을 보면 도심 회귀, 도시 재생, 자족 기능, 복합타운, 다양화, 소형화, 저층화, 고급과 저급주택시장의 양극화, 환경과 건강중시 주택의 선호 등이 뚜렷한 경향성을 나타낸다. 이를테면, 도심권인구 유입, 주상복합이나 아파트 등 고층 공동주택보다는 단독·다가구 등 저층 단독주택에 대한 수요가 증가할 것이다.

유망지역으로는 서울의 경우 신도시보다는 재건축, 재개발, 뉴타운사업이 진행되는 도심권의 도시재생구역, 그중에서도 업무·상

업·주거·문화 기능의 복합용도개발(MXD)이 진행되는 더블 역세권의 중소형주택이 주목 받을 가능성이 크다. 구체적으로 보면, 서울268개 지하철 역세권을 분석한 결과 군자, 성수, 신상봉, 약수, 청구,공덕, 서울역, 연신내, 충정로, 합정역, 홍대입구, 강남구청, 논현, 신사, 수서, 삼릉공원, 잠실, 석촌, 천호, 강동, 대림, 영등포구청역 등‘더블 환승역세권’이 미래 유망지역으로 꼽힌다. 참고로 1차 역세권은 역으로부터 250m 이내를, 2차 역세권은 500m 이내를 말한다.

은퇴한 고령층의 경우 대도시 근교에 친환경 생태주택을 선택하는 사람들이 늘어나고 주상복합 등 초고층 주택보다는 단독주택, 타운하우스와 같은 저층주택을 선호하는 사람들도 늘어나고 있다. 전원주택 혹은 은퇴주택의 유망지역으로는 강남권과 50분 이내인 용인 원삼, 양지, 모현면일대와 양평, 가평, 남양주, 김포, 인천, 강화, 의정부, 양주, 파주 등이다. 특히나 은퇴자의 주거지역 입지 선정시 투자포인트는 도로, 철도, 공원, 편익시설 등 주거환경의 개선가능성과 함께 대형의료시설과의 접근성을 최우선 고려할 필요가 있다.

다음으로 자산가치의 상승을 추구하는 투자자라면, 투자전략을 좀 더 구체화·세밀화하고, 자금력에 따른 투자 대상 선정 등 자산관리의 목표를 분명히 해야 한다. 불황기에 어떤 전략이 유효하며 어떤 부동산 위주로 포트폴리오를 재구성해야 할까. 불황에 강한 부동산과 가치 부동산에서 그 해답을 찾을 수 있다. 불황에 강한 부동산이란 호황기에는 시장 평균보다 가격상승률이 높은‘크고 화려한 부동산’ 즉, 고급주상복합, 초대형 아파트, 호화 펜션, 고급 전원주택, 고가 저택과는 반대되는 ‘작고 가벼운 부동산’을 말한다. 예를 들면 가격면에서는 중저가, 규모 면에서는 중소형 주택을 뜻한다. 연립, 다세대, 다가구, 빌라, 오피스텔, 도시형 생활주택 등이 이에 해당된다.

흔히 가치 부동산은 자산적 측면에서 내재적 가치를 객관적으로 평가한 결과 입지가치, 희소가치, 수익가치, 미래가치를 보유한 부동산을 말한다. 이러한 부동산은 불황기에 오히려 가격이 상승하거나 가격이 덜 떨어지는 부동산을 말한다. 부동산의 지역적, 장소적, 공간적 가치가 그대로 투영되는 입지가치와 미래가격에 직접적 영향을 미칠 것으로 예상되는 미래(잠재) 가치가 가장 중요한 가치라고 할 수 있다. 이상에서 언급한 대로 불황에 강한 부동산과 가치투자의 관점에서 유망부동산을 추출해 보면 다음과 같다.

첫째, 도심 역세권의 연립, 다세대, 다가구, 도시형 생활주택은 유망하다. 예컨대, 서울이라면 직장과 집이 가까운 ‘직주 근접시장’이형성되고 자족기능을 갖춘 복합타운으로 개발할 수 있는 삼성, 잠실, 수서역 인근 지역과 서울역, 연신내 인근 지역이 투자의 1순위로 떠오른다. 삼성동 일대는 한전 본사 부지를 중심으로 고밀 복합개발 사업이 추진 중이며, 특히 삼성그룹에서 한국감정원 건물을 매입하고 이건희 회장의 단독주택을 완공하는 등 향후 삼성그룹의 삼성 기업도시 조성사업이 점쳐진다.

기존의 코엑스(COEX)와 함께 한국을 대표하는 업무, 쇼핑, 컨벤션지구로 자리매김할 전망이다. 수서역 일대는 2015년 한국고속철도(KTX)역 주변 약 38만㎡에 호텔, 백화점, 컨벤션, 쇼핑 등 복합시설이 들어서고 강남권의 교통 허브로 변신이 기대된다. 잠실 일대는 2015년경 123층의 제2롯데월드건설이 완공되고 9호선 개통, 관광특구 지정 등으로 잠실역 일대의 상권확대는 물론 방이·석촌역과 올림픽공원, 석촌호수 주변은 새로운 국제관광벨트로 부상할 전망이다. 강북권 중에서는 더블역세권으로서 향후 수도권광역 급행철도(GTX) 역의 개통이 예상되는 서울역 재개발 지역과 연신내 역세권이 눈길을 끈다.

둘째, 오피스텔은 최근 들어 분양가상승과 공급과잉의 여파로 임대수익률이 저하하는 등 투자 매력도가 떨어지고 있다. 하지만 직장인, 독신자 등 1~2인 가구가 급증하면서 임대수요가 증가하고 임대수익률도 비교적 안정적 상품으로 소액투자자들의 발길이 이어지고 있다. 유망지역으로는 1인 가구가 10% 이상 집중 거주하는 신림,봉천, 낙성대 등 관악구를 비롯해 유동인구가 풍부한 남현, 사당 등 동작구 그리고 서울의 대표적인 대학가촌인 신촌, 연세대 및 홍익대 부근, 종로, 성북, 동대문구와 여의도와 가깝고 도심과의 출퇴근인 편리한 당산, 신도림, 신길, 문래 등 영등포구, 구로구 일대가 비교적 투자하기 좋은 곳으로 볼 수 있다.

대기업 부동산 투자에 주목해야 셋째, 상가는 경기에 민감하고 후행하는 특징이 강한 대표적인 수익형 부동산으로 경기 불황기에는 투자 매력도가 낮고 임대수익률의 변동성이 높다. 따라서, 임대수익률이 금리의 1.5배 이상이고 적어도 10년 이상 상권이 활성화된 지역을 선택하는 것이 유리하다. 부동산114에 따르면 올 1분기 기준으로 중구, 마포, 서대문, 종로구 등이 비교적 높은 임대수익률을 기록했다. 충분히 검증된 단지 내 상가와 성장하는 근린상가는 여전히 유망하다.

넷째, 요즘 나홀로 상승하고 있는 중소형 미니빌딩 투자 열풍이 거세다. 강남권의 중소형 빌딩은 매물 품귀에다 스타급 연예인들의 매집 열기로 날마다 몸값이 뛰고 있다. 최근에는 삼성그룹의 1조원대 빌딩매입도 예사롭지 않다. 삼성생명의 강남역 KTB빌딩과 역삼역ING빌딩 매입을 비롯해 삼성화재의 관훈동 대성산업부지와 삼성자산운용의 프라임타워, 봉래동 HSBC 빌딩매입 등도 빌딩 투자 붐에 불을 댕기고 있다. 대기업의 오피스빌딩 투자는 적어도 오‘ 피스 마켓’의 미래를 밝게 보고 있다는 방증이 아닐 수 없다.

한편, 국내 거액자산가들의 중소형 빌딩투자의 확대도 경기둔화와 금융시장 불안과도 연관성이 높으며 장기 투자 목적의 오피스 투자 열기는 한동안 지속할 것 같다.