국민은행 집계 결과 7월 기준으로 전국의 집값 대비 전셋값은 61.5%로 올라 2003년 9월(62.3%) 이후 최고치를 기록했다. 전세가 비율은 지방이 더 높아 대구와 울산은 70%를 넘었다. 광주는 77%에 이르렀다. 상대적으로 낮은 서울 강남지역 11개 구 평균도 50%를 넘어섰다. 지난 1년 동안 전국의 집 값은 2.9% 오른 데 반해 전셋값은 6.9%나 오른 영향이 컸다. 서울지역의 집값은 1.7% 떨어지고 전셋값은 5.5% 상승했다.

이런 현상은 하반기에도 이어질 전망이다. 한국건설산업연구원은 8월 15일 ‘2012년 하반기 건설·부동산 경기 전망’ 보고서에서 수도

권 주택가격이 올 상반기 1.1% 하락한 데 이어 하반기에도 2% 내릴 것으로 내다봤다. 전세값은 하반기에 전국적으로 평균 2% 오를 것으로 예상됐다. 허윤경 연구위원은 보고서에서 “경기 침체로 수요위축이 심각해 상반기보다 하락폭이 확대될 것”이라고 전망했다.

과거에는 집값 대비 전세가 비율이 60%쯤 되면 전세 수요가 매매로 바뀌는 현상이 나타났지만 최근에는 그렇지 않다. 집을 사놔도 값이 더 오를 것이라는 기대가 거의 없기 때문이다. 집값 하락-전셋값 상승 현상이 이어지면서 전셋값을 떼일 우려도 커지고 있다. 특히 전국적으로 주택 담보대출을 받은 집에 사는 세입자 34만 가구가 보증금의 일부 또는 상당 부분을 떼일 위험에 노출돼 있다. KB경영연구소가 펴낸 ‘전세 가격 상승에 따른 세입자 리스크 분석’ 보고서에 따르면 수도권과 6대 광역시 주택 보유자의 ‘전세 포함 주택담보대출비율(LTV)’은 65.2%에 이르는 것으로 나타났다.

지난해보다 14.4%포인트 오른 수치다.대출이 많은 주택의 전세입자는 좌불안석이게 마련이다. 대출이자를 감당하지 못해경매로 나온 주택은 늘어나고 있지만 낙찰금액이 낮아져서다. 6월 서울을 포함한 수도권에서 진행된 2115건의 주택 경매 중 298건의 낙찰가액이 채권자 청구액(근저당+전세보증금)보다 낮았다.

세입자가 법원 경매에서 보증금을 돌려받지 못할 경우 어떻게 해야 할까. 일단 집주인의 자동차를 비롯한 자산을 압류해 받아내는게 좋다. 그러나 집주인의 자산이 거의 없다면 이것 역시 쉽지 않다.세입자가 직접 경매에 뛰어들어 살고 있는 주택을 싼값에 매입하는 방법도 시도해볼 수 있다. 일반적으로 전세보증금을 떼이지 않으려면 전입신고일이 근저당 등의 설정일보다 빨라야 한다. 주택임대차보호법은 대항력을 갖춘 임차인이 법원경매 때 근저당 등 다른 권리와 동등하게 시간 순으로 우선변제를 받을 수 있도록 하고 있다.

대출이 많은 집은 전셋값이 싸게 나왔더라도 피하는 게 상책이다.수도권 주택의 경매 낙찰가는 시세의 70~75% 수준에서 결정되게 마련이어서 근저당 금액이 20%를 넘으면 전세보증금을 모두 돌려받지 못할 수 있기 때문이다. 선순위 근저당 설정액과 전세금을 합친 금액이 집값의 70%를 넘으면 위험 수위에 가깝다고 할 수 있다.전세보증금액이 커지고 있는 만큼 전세금보장신용보험에 가입하는 것도 방법이다. 1년 이상 임대차계약을 한 임차인은 계약 후 5개월 이내 서울보증보험에 신청하면 심사를 거쳐 가입할 수 있다.

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