주택시장이 본격적인 규제 완화 시대를 맞고 있다. 최경환 부총리의 새 경제팀이 주택경기 부양을 위해 규제를 적극 풀고 있기 때문이다. 지난 7월 말 경제정책 방향에서 규제 완화의 가이드라인을 밝힌 데 이어 해당 부처에서 세부적인 완화 방안을 마련하고 있다.

규제 완화는 주택시장 진입 장벽을 낮추고 수익성을 높여 시장 활성화에 도움이 될 것으로 전망된다. 최 부총리의 정책 의지가 알려진 7월 이후 서울·수도권 주택시장에 온기가 돌고 있다. 7월 서울 아파트 매매 거래량이 2006~2013년 평균치(4758건)보다 30% 많은 6195건을 기록한 데 이어 8월 들어서도 예년 평균을 웃돌고 있다. 8월 10일까지 1700여건 거래됐다. 8월 평균 거래량은 4758건이었다.



아파트 매매 거래량 늘고 호가도 올라한국감정원에 따르면 하락세를 보이다 최경환 부총리가 내정된 6월 중순부터 보합세를 띠기 시작한 서울 주간 아파트값 변동률이 7월 말 상승세로 돌아섰다. 집 주인들이 일부 매물을 거둬들이고 호가를 많게는 수천 만원씩 올리고 있다. 거래가 늘고 가격이 꿈틀거리자 관망세를 보이던 수요자들이 매수로 돌아서고 있다. KB국민은행 박원갑 부동산수석전문위원은 “새 경제팀이 밝힌 규제 완화가 법제화 등을 거쳐 본격적으로 시행되면 시장이 더욱 활기를 띨 것”이라고 말했다.

규제 완화가 어떻게 되느냐에 따라 대상·지역·상품 등에 미치는 영향이 달라지기 때문에 실수요뿐 아니라 투자수요는 세부 규제 완화 내용을 눈 여겨 봐야 한다. 구체적인 규제 완화가 기대에 못 미칠 경우 시장이 역풍을 맞을 수도 있다.

주택 구입 자금 부담을 낮춘 금융 규제 완화는 8월 초부터 순차적으로 시행에 들어갔다. 8월 1일 담보인정비율(LTV)이 70%로, 총부채상환비율(DTI) 60%로 각각 상향 조정됐다. 8월 11일 사실상 ‘바닥 금리’로 주택자금을 빌려주는 디딤돌대출이 무주택자에서 1주택자로 자격을 확대해 시행에 들어갔다. 부부 합산 연 소득이 6000만원 이하여야 하고 전용 85㎡ 이하이면서 4억원 이하인 주택이 대상이다. 금리는 대출 기간과 소득에 따라 2.8~3.6% 정도다. 디딤돌대출을 받은 날로부터 3개월 이내에 기존 주택은 처분해야 한다.

기존 대출 금리도 계속 내림세여서 디딤돌대출을 받지 않더라도 이자 부담이 많이 가벼워졌다. 6월 기준으로 예금은행 평균담보대출 금리는 3.58%다. 1월 3.75%에서 0.18% 포인트 내렸다. 정부가 기준금리를 낮추면 담보대출 금리는 더욱 떨어지게 된다. ‘이자 무서워 대출 받기 어렵다’는 말은 옛말이 될 수 있다.

아직 본궤도에 오르지 않은 규제는 신규 분양시장과 재고 시장의 주택공급 제도이다. 이들 중 상당수는 국회를 통과해야해 정부의 의지만으로 시행이 되는 게 아니다. 정부는 6년째 추진 중인 분양가 상한제 규제 완화를 이번에 단단히 벼르고 있다. 분양가 상한제는 새 아파트 분양가를 땅값과 정부가 범위를 정한 건축비 이하로 제한하는 제도다. 정부는 그동안 10여차례 상한제 완화를 다짐했지만 국회의 문턱을 넘지 못했다.

정부의 상한제 완화 방향은 ‘탄력 운영’이다. 원칙적으로 폐지한 뒤 “시장 상황 및 지역별 수급여건에 따라 탄력 적용하겠다”는 것이다. 언제든 다시 상한제를 적용할 수 있다는 것이다. 현재 국회에 올라가 있는 정부 안에 따르면 분양가 상한제가 개별 단지를 대상으로 탄력적으로 적용된다. 적용 주택은 보금자리주택과 보금자리주택지구 내 모든 주택이다.

보금자리지구는 개발제한구역(그린벨트)을 풀어 조성돼 분양가가 많이 저렴해서다. 주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역의 주택 중 대통령령으로 정하는 기준에 맞는 주택도 상한제 적용 주택으로 지정된다. 정부는 세부 기준으로 분양가 상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역이나 지자체장이 요구하는 지역 등을 예상하고 있다.

정부 안대로 국회를 통과하면 신규 분양 아파트 대부분 상한제 적용을 받지 않을 것으로 예상된다. 상한제에서 벗어나더라도 아직 주택경기가 활황은 아니어서 업체들이 분양가 상승을 억제할 것이기 때문이다. 고급 주택이 다소 늘어날 것으로 보인다. 건축비 제한이 없어져 고가 주택을 짓기가 쉬워진다. 상한제에 따라서는 가격 인정을 제대로 받을 수 없어 고급자재를 쓰기 어렵다.

분양권 투자가 더 활성화할 것으로 예상된다. 상한제와 연동되는 전매제한이 없어질 것으로 보여서다. 현재 서울·수도권 민간택지 상한제 아파트의 전매제한이 6개월이다. 전매제한이 없으면 계약 직후부터 전매가 가능하다. 시세차익을 노린 분양권 전매는 분양 초기에 활발하다.

정부는 청약제도도 개편하기로 했다. 복잡한 입주자 선정방식을 단순화하고 주택 규모를 쉽게 바꿀 수 있게 한다. 다주택자들의 청약 문턱도 낮춘다. 청약가점제 점수기준에서 주택수에 따른 감점항목을 폐지한다. 다주택자들의 청약 당첨이 좀더 쉬워져 분양시장에 투자수요가 늘어나게 된다. 내외주건 김신조 사장은 “인기 단지를 중심으로 청약경쟁이 더 치열해지고 분양권 거래도 활발해질 것”이라고 말했다. 10월 구체적인 청약제도 개편안이 나올 예정이다.

정부는 본격적인 재건축 규제 완화에도 나섰다. 재건축 초과 이익 환수제를 폐지한다. 폐지 법안은 이미 지난 3월 새누리당 신동우 의원이 대표발의 했다. 재건축 초과이익 환수제는 입주때까지 재건축 사업을 하는 동안 지역 평균보다 많이 오른 가격을 초과이익으로 보고 그 일부를 재건축부담금으로 환수하는 제도다. 현재 올해 말까지 2년간 부과가 유예돼 있는데 정부는 아예 없앨 방침이다. 2006년 제도를 도입할 당시와 달리 주택시장 열기가 가라앉으면서 재건축 부담금이 재건축 사업의 발목을 잡고 있기 때문이다.

재건축 주택건설 규모 제한도 완화한다. 현재 수도권 과밀억제권역에서는 전용 85㎡ 이하를 가구수 기준으로 전체의 60% 이상, 연면적으로는 50% 이상 짓도록 돼 있다. 안전진단 기준도 낮춘다. 6개 단계로 돼 있는 판정 기준을 유지 보수, 조건부재건축, 재건축으로 3단계로 간소화한다.



규제 완화 기대에 못 미치면 역풍 맞을 수도재건축 부담금 폐지와 주택건설 규모 제한 완화, 안전진단 기준 간소화는 서울 강남권 재건축 단지들에 적지 않은 호재다. 안전진단 문턱이 낮아져 재건축을 하기가 쉬워진다. 안전진단을 통과하지 못하면 재건축을 할 수 없다. 주택건설 규모 제한과 안전진단에 대한 규제 완화는 특히 10~15층 중층 단지들이 반기고 있다. 중층 단지들 중 아직 안전진단을 통과하지 못한 아파트가 많다. 중층 단지들엔 전용 85㎡ 초과의 중대형 주택이 많아 규모 제한이 걸림돌이었다. 일부 가구는 기존보다 작은 집을 배정받아야 해서다.

서울에서 사실상 의무적으로 시행되는 공공관리제도가 주민선택사항으로 바뀌게 된다. 정부는 주민 다수의 선택으로 공공관리를 적용할 수 있도록 주민 선택권을 보장하기로 했다. 정부는 8월 말께 재건축 규제 완화 세부방안을 내놓는다. J&K 백준 사장은 “용적률 등 다른 규제도 풀리면 재건축 활성화 효과가 더욱 커질 것”으로 내다봤다. 주택산업연구원 권주안 선임연구위원은 “정부의 규제 완화가 구체화되고 속속 시행되면 최대 수혜주는 강남 재건축 단지가 된다”며 “강남 재건축 단지가 주택시장 회복의 불쏘시개 역할을 할 것”이라고 말했다.

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