전셋값 상승세가 여전히 매섭다. 전셋값은 오르고 전세 대신 월세를 선호하는 집주인이 늘어나면서 싼 전셋집 찾기가 ‘하늘의 별 따기’만큼 어렵다. 오르는 전셋값도 걱정이지만 전세 물건을 찾기가 쉽지 않다. 저금리 기조가 지속되면서 집주인이 전세 대신 월세를 선호하는 영향이 크다. 현재 전체 임대차시장의 절반은 월세다. 그나마 새 아파트 입주가 많은 지역은 전세 물량이 한꺼번에 쏟아져 전셋집을 구하기 유리하다.

하지만 올 봄 마땅한 전셋집을 구하기 만만치 않겠다. 전세 물건은 귀한데 전세 수요는 되레 늘어나고 있어서다. 특히 서울에선 강남·서초·강동구 등지 주요 재건축 아파트 공사가 진행되면서 전세 수요가 늘고 있다. 이와 달리 전셋집은 부족하다. 은행에 돈을 맡겨도 이자가 연 3%에도 못 미치자 전셋집을 월세로 돌려 월세 수익을 얻으려는 집주인이 증가하고 있다. 여기에 전세난의 단비가 될 새 아파트 입주물량이 넉넉하지 않다. 부동산114 조사에 따르면 올 3~5월 전국 새 아파트 입주물량은 4만3518가구로 지난해의 70% 수준이다. 서울은 4500여 가구에 불과해 지난해보다 절반 가까이 줄었다. 수도권도 지난해보다 50% 줄어든 7285가구에 불과하다.

싼 전셋집을 찾는다면 새 아파트 입주물량이 많은 지역이 유리하다. 모든 계약자가 직접 입주하지 않기 때문에 전세 물건이 한꺼번에 쏟아져 전셋집을 구하기가 상대적으로 수월하다. 대개 입주물량의 절반 정도는 전세로 나온다. 가격도 주변 시세보다 쌀 확률이 높다. 물량이 한꺼번에 나오는데다, 잔금을 마련해야 하는 계약자가 자금 부담에 미리 싼 값에 세를 놓기 때문이다. 새 아파트로 옮기려는 전세 수요가 움직이면서 기존 전셋집을 구하기도 낫다.

서울에선 도심권에 새 아파트 입주가 많은 편이다. 4월 마포구 아현동과 합정동에서 공덕자이(1164가구), 마포한강 푸르지오(198가구)가 집들이 한다. 마포구는 한강이 가깝고 서울 시청이나 여의도 등으로 출·퇴근하기 편해 주거 선호도가 높은 편이다. 서울 지하철 5·6호선, 경의선이 지나고 강변북로·올림픽대로·서강대교·마포대교 등을 이용할 수 있다. 전셋값은 넉넉히 준비해야 한다. 최근 입주한 상수동 래미안밤섬리베뉴2차 85㎡(이하 전용면적) 전셋값이 4억원이다. 공덕·아현동 일대 입주 5~6년차 80㎡형이 3억7000만원선이다. 113㎡형은 4억4000만~4억5000만원 정도 필요하다. 공덕자이(59~114㎡)는 지하철 2·5호선 아현역이 가깝다. 6호선·공항철도·경의선 환승역인 공덕역도 멀지 않다. 현재 아파트 분양권에 웃돈이 붙었다. 84㎡형은 분양가에 8000만~9000만원 웃돈이 붙어 7억1000만~7억8000만원 선이다. 전세 물건은 많지 않다. 전셋값은 84㎡형이 5억8000만~6억2000만원, 59㎡형이 5억~5억1000만원선이다.

용산구 문배동에서 KCC웰츠타워가 집들이 한다. 84~97㎡형 232가구다. 1호선 남영역과 4호선 삼각지역, 6호선 효창공원역을 이용할 수 있다. 단지 남쪽에 한강이, 북쪽애 남산이 있다. 일부 가구는 집 안에서 한강과 남산을 조망할 수 있다. 몸값은 분양가와 비슷한 수준으로, 84㎡형이 7억~7억8000만원 정도다. 전세 물건은 5억~5억3000만원에 나온다.

6월 양천구 목1동에서 목동 센트럴 푸르지오가 입주한다. 57~127㎡형 248가구로 이뤄졌다. 5호선 오목교역이 가깝다. 여의도·광화문이 가깝고 주변에 목동초·중, 목운중, 진명여고 등이 있다. 전셋값과 매매가격 차이가 크지 않다. 84㎡형 매매 시세가 7억5000만~8억5000만원인데 전셋값은 7억원선이다.

성동·성북·중랑구 등 서울 동북권에선 6월까지 2400여 가구가 입주 예정이다. 왕십리뉴타운 1구역을 재개발한 텐즈힐이 눈에 띈다. 대림산업·삼성물산·현대산업개발·GS건설이 공동 시공했다. 59~148㎡형 1702가구다. 성수대교·강변북로·내부 순환로가 가까워 서울 도심이나 수도권 주요 지역으로 이동하기 편하다. 2호선 상왕십리역이 가깝고, 이마트·CGV·한양대 병원 등이 가깝다. 59㎡형 전셋값은 4억~4억5000만원, 84㎡형 4억8000만~5억2000만원 수준이다.

수도권도 공급 가뭄이다. 6월까지 입주물량이 3300여 가구에 불과하다. 포스코건설이 구리시 인창동에 지은 구리 더샵 그린포레가 5월 집들이 예정이다. 74~114㎡로 이뤄진 중대형 단지다. 검안산자락에 자리 잡아 녹지가 넉넉하다. 주변에 인창 공원, 구리 시립 체육공원, 늘푸른공원 등이 있다. 중앙선 구리역과 8호선 연장선이 연결되면 교통 여건이 좋아진다. 전세 물량은 전체 가구수의 20% 정도다. 대부분 84㎡형이다. 중간층,남향 84㎡형이 3억4000만~3억7000만원에 나온다.

GS건설이 용인시 수지구 신봉동에 지은 광교산자이가 4월 입주한다. 78~102㎡ 중형 중심의 단지다. 일부 가구는 집 안에서 광교산을 조망할 수 있다. 광교산 산책로나 등산로 이용이 편하고 신봉천이 가깝다. 용인 서울 고속도로 서수지나들목 이용이 편하고 2016년 신분당선 연장선이 개통하면 교통이 편해진다. 이마트·신세계백화점 등이 가깝다. 전셋값은 84㎡형이 3억7000만원 정도다. 층과 향이 좋은 물건은 4억원은 줘야 한다. 101㎡형은 4억~4억4000만원선이다. 월세도 있다. 주로 78~84㎡형이다. 84㎡형은 보증금 1억원에 월 90만원 정도다. 보증금 2억5000만원에 월 50만원인 물건도 있다.

사정이 이렇다 보니 최근 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)이 70~80%로 높아져 전셋집을 구할 때 ‘깡통 전세’를 조심해야 한다. 주택담보대출금액과 전세보증금이 매매가격의 80%를 넘는다면 전세를 얻지 않는 것이 안전하다.

전셋집 계약 후 전입신고, 확정일자, 실제 거주는 꼭 필요한 요소다. 그래야 살고 있던 전셋집이 경매에 넘어가도 임차권이 성립돼 전세보증금을 지킬 수 있다. 다만, 전입신고(확정일자)가 은행 등보다 늦은 후순위라면 전세보증금을 온전히 지킬 수 없어 확인해야 한다. 전세권 설정은 굳이 하지 않아도 된다. 전입신고(확정일자)만 해도 괜찮다. 전세권 설정은 집주인의 허락이 있어야 하고 비용도 세입자가 내야 한다. 하지만 전세 계약 기간 중에 이사(전출)를 해야 한다면 반드시 전세권 설정을 해야 한다.

전세 계약이 끝났는데도 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않거나 집이 경매에 넘어갔다면 임차권 등기를 설정하면 된다. 임차권등기명령에 따라 등기를 설정하면 세입자가 이사를 가더라도 대항력과 우선 변제권을 유지할 수 있다. 집주인의 허락을 받지 않아도 되고 비용도 전세권설정 등기보다 싸다. 단, 임대차 등기명령은 전세 계약이 끝나야 한다. 집주인이 계속 전셋값을 돌려주지 않으면 임차보증금반환청구소송을 거쳐 판결 등의 집행권원을 확보한 뒤 강제 경매를 신청할 수 있다. 그래도 불안하다면 세입자를 위한 보험상품에 관심 가져볼 만하다. 전세 보증금 4억원 이하(수도권 4억원 이하, 그 외 지역 3억원 이하)라면 대한주택보증의 전세보증금반환보증보험에 가입할 수 있다. 담보대출을 포함한 전세보증금이 아파트의 경우 집값의 90% 이하, 오피스텔과 연립·다세대 70%, 단독주택 80% 이내라면 전세 보증금을 전액 보장받을 수 있다. 보증료율은 전세금의 연 0.197%이다. 고가 전세 세입자라면 서울보증보험의 전세금보장신용보험을 활용하면 된다. 담보대출을 포함한 전세금이 집값만 넘지 않으면 가입할 수 있다. 아파트는 전세금 전액(보증료율 연 0.232%), 단독·다가구·다세대는 70~80%(보증료율 연 0.263%)까지 전세금이 보장된다.

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