공공택지의 인기가 갈수록 치솟고 있다. 정부가 추가 개발을 잠정 중단한 영향이다. 공공택지는 도심 인근에 계획적으로 개발하는 곳으로, 주거환경이 쾌적하고 기반시설이 잘 갖춰져 수요자들에게 큰 인기를 끌어왔다. 수도권 1기 신도시로 불리는 분당·일산신도시 등지를 시작으로 최근 입주한 판교신도시, 아파트 분양이 한창인 서울 위례신도시가 대표적이다. 수도권뿐 아니라 지방에서도 공공택지는 일대 부동산 시장을 선도해왔다. 인기 이유는 주거환경이다. 계획 단계부터 인구 수를 감안해 아파트 높이와 도로 폭, 학교 수 등 최적의 요건을 찾기 때문이다. 여기에 이제는 희소성까지 갖추게 된 것이다. 정부는 공공택지보다 주택 수요가 많은 도심에서의 주택 공급을 늘리겠다며 공공택지 개발을 잠정 중단했다. 그러자 이미 개발 중인 공공택지에 수요자들이 몰리고 있다. 아파트는 분양만 하면 수십대 1, 수백대 1의 청약 경쟁률을 보인다. 신규 분양도 줄을 잇고 있다. 그런데 이 같은 공공택지엔 아파트만 있는 게 아니다. 수익형 부동산의 대표 상품인 ‘상가’도 있다.

한국은행의 기준금리 추가 인하 등으로 최근엔 아파트 분양 열기가 상가로 옮겨 붙을 태세다. GS건설이 6월 초 경기도 하남시 미사강변도시에서 공개입찰에 부친 센트럴자이와 리버뷰자이 아파트 내 상가엔 투자자가 대거 몰렸다. 입찰 경쟁률이 센트럴자이는 29대 1, 리버뷰자이는 15대 1 이었다. 낙찰률(예정가 대비 낙찰가)은 각각 평균 177%, 173%나 됐다. 우미건설이 최근 화성시 동탄2신도시에서 분양한 앨리스 빌 주상복합 단지 내 상가 초기 계약률이 88%에 달했다. 올 상반기 한국토지주택공사(LH)가 공공택지에서 내놓은 16개 단지 내 상가 101개 점포도 유찰 없이 모두 주인을 찾았다. 공공택지 상가에 투자자가 몰리는 건 개발 단계에서부터 가구·인구 수 등을 고려해 상업용지를 조성하므로 비교적 임대가 안정적이기 때문이다. LH 아파트 상가는 배후 수요가 대개 가구 수가 많은 중소형 아파트로 구성돼 고객을 쉽게 확보할 수 있다는 이점도 있다. 특히 LH 단지 내 상가는 배후 아파트 100가구당 평균 1개 점포 수준으로 건설돼 안정적인 임대수익을 얻을 수 있는 대표적인 수익형 부동산으로 손꼽힌다. 상가·아파트 분양 대행회사인 앰게이츠 장원석 대표는 “공공택지 상가는 배후 가구 수를 바탕으로 상업용지 비율을 정하기 때문에 일반 지역에 비해 공급 과잉 등에 대한 우려가 덜한 게 장점”이라고 말했다.

이 같은 분위기는 당분간 더 이어질 것 같다. 저금리 기조가 이어지고 있기 때문이다. 업체들도 분양을 서두르고 있다. 하반기엔 구리시 갈매지구, 위례·동탄2신도시, 세종시 등지와 공공 택지는 아니지만 계획적으로 개발된 서울 은평뉴타운에서 상가가 추가 분양한다. 부동산개발회사(시행사)인 네오밸류는 9월께 구리 갈매지구에서 구리갈매 아이파크 주상복합 단지 내 상가인 아이파크 애비뉴(가칭)를 분양한다. 경춘선 복선전철 갈매역이 상가 바로 앞에 있어 단지 내 상가지만 근린상가 역할까지 할 전망이다. 세종시에선 시행사인 우리개발주식회사가 다음달 2-2생활권에서 크리스마스 상가 148개 점포를 내놓는다. 근린상가로 지상 6층 1개 동 규모다. 점포는 전용면적 39~873㎡ 148개다. 서울 은평뉴타운에선 한화건설이 짓는 꿈에그린 주상복합 단지 내 상가가 9월께 나온다. 아파트·오피스텔로 이뤄진 복합단지로 상가는 55개다.

하반기엔 투자 1순위로 꼽히는 LH 아파트 상가도 나온다. 하남 미사강변도시 등지의 LH 아파트 50여 단지가 분양에 나선다. 수도권에선 미사 강변도시를 비롯해 동탄2신도시, 의정부시 민락2지구, 구리시 갈매지구 등지에 있다. 특히 서울 접근성이 좋은 미사강변도시와 동탄2신도시 아파트 상가에 투자자들이 대거 몰릴 것으로 예상된다. 지방에서는 양산시 물금2지구, 대구혁신도시, 원주혁신도시 등지에서 단지 내 상가 공급이 시작된다. 지방의 LH 아파트 상가는 수도권에 비해 내정가가 저렴한 편이라 입찰 경쟁이 더욱 치열하다. 하반기 분양될 물량들도 주거환경이 편리한 중심지역, 개발이 집중되는 혁신도시 등지가 많아 경쟁률이 꽤 쎌 것 같다.

이 같은 신도시 상가는 크게 두 가지 방식으로 분양된다. LH 아파트 상가와 민간 아파트 상가는 대개 공개입찰에 부쳐진다. 업체 측이 정한 예정가(내정가) 이상 최고 입찰자가 낙찰하는 식이다. 입찰할 때는 입찰보증금도 있는데, 상가마다 100만~1000만원까지 다양한 편이다. 입찰 전엔 계약금도 미리 준비해야 한다. 계약금은 보통 낙찰가의 10%다. 이 같은 공개입찰은 입찰가를 써 낼 때 신중해야 한다. 자칫 너무 높은 입찰가를 써 내면 수익은커녕 애물단지가 될 수 있다. 전문가들은 LH 아파트 상가의 적정 낙찰가율은 130% 내외라고 입을 모은다. 상가정보연구소 박대원 소장은 “주변 임대료 등을 고려해 적절한 가격을 써내야 한다”며 “입찰 경쟁률이 높다고 입찰가를 높이 써내면 낙찰하더라도 수익률 하락으로 애물단지가 될 수 있다”고 말했다.

근린상가는 대개 선착순 방식으로 나온다. 특별한 제한이나 절차 없이 투자자가 원하는 점포를 찍어 계약하는 형태다. 선착순이므로 분양 시점을 꾀고 있다가 목이 좋은 점포를 선점하는 게 전략이다. 선착순 방식의 경우 계약금은 대개 분양가 10%다. 근린상가는 분양가 적정성을 잘 따져봐야 한다. 주변 임대료 등을 살핀 뒤 임대수익률이 연 5~6% 정도는 되는지 따져봐야 하는 것이다. 임대수익률이 그 이하로 예상된다면 계약하지 않는 게 낫다. 연 5%도 안 된다면 취득세 등 각종 세금과 부대 비용을 고려한 실제 임대수익률은 사실상 마이너스가 될 수 있기 때문이다. 공개입찰이나 선착순 분양 모두 중도금은 아파트처럼 대출을 받을 수 있다. 신한금융투자 이남수 부동산팀장은 “공공택지 내 상가는 입주 초기 기반시설 부족으로 활성화에 어려움을 겪을 수 있다”며 “임대수요, 분양가 등은 물론 주변 아파트 입주 시기 등을 고려해야 한다”고 조언했다.

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