대출 규제, 금리 상승 등으로 돈 흐름 막혀…지방은 하락폭 클 듯

상반기 부동산시장은 변수의 연속이었다. 연초부터 재건축초과이익환수제, 재건축 안전진단 정상화, 다주택자 양도소득세 중과세 등이 잇따라 시행됐다. 종합부동산세라는 보유세 강화 조치도 나왔다. 이로 인해 부동산시장은 서울 강남 4구(서초·강남·송파·강동구)를 중심으로 급등했다가 상승폭이 급속이 둔화하는 등 롤러코스터 움직임을 보였다. 하반기 부동산시장도 대체적으로 하향 안정화할 것이라는 게 전문가들의 분석이다. 특히 앞서 시행된 규제책 외에도 7월 시행 예정인 추가 대출규제(DSR·총체적 상환능력 비율)와 미국발(發) 대출금리 상승이 부동산시장을 옥죌 것으로 예상된다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “과열된 열기를 잠재우고 실수요 중심으로 부동산시장을 재편하겠다는 정부의 부동산 정책이 어느 정도 효과를 내고 있다”며 “(하반기 부동산 시장은) 국지적 또는 일시적 상승장이 연출될 수 있지만 대체로 하향 안정세를 보일 것 같다”고 내다봤다.

한국감정원·국토연구원·주택산업연구원 등은 일제히 하반기 주택시장이 하락세를 보일 것으로 전망했다. 기관별로 약간의 차이는 있지만 대개 하반기에는 집값이 전국 평균 0.2~0.5% 떨어질 것으로 예측했다. 이들 기관이 하락장을 예상한 이유는 바로 ‘돈’이다. 잇단 대출 규제로 돈줄이 묶인 데다, 미국의 기준금리 인상으로 대출금리가 뛰고 있는 것을 하락 전망의 첫째 이유로 꼽았다. 주택 소비자들도 같은 생각이다. 부동산정보회사인 부동산114가 전국 주택 소비자 2357명을 대상으로 진행한 설문조사 결과 응답자는 하반기 부동산시장의 가장 큰 변수로 ‘대출 규제 및 금리 변화’를 첫손(30.21%)에 꼽았다. 연초 다주택자의 대출 한도를 줄인 신(新)총부채상환비율(DTI)이 시행된 데 이어 8월부터는 기존의 주택담보대출은 물론 마이너스통장과 자동차 할부금까지 따져 대출 한도를 정하는 DSR이 시행된다. DSR이 시행되면 집을 사기 위해 빌릴 수 있는 돈이 지금보다 더 줄게 된다. 미국의 기준금리 인상 여파로 시중 주택담보대출금리는 연 5%에 육박하고 있는데, 하반기에는 더 오를 것이라는 전망이 우세하다. 김덕례 주택산업연구원 연구실장은 “대출을 받아 집을 살 생각이었던 사람이 대출 금액이 적어 집을 사지 못하는 사례가 생길 것”이라고 말했다.

결국 대출을 받고 싶어도 못 받는다거나, 대출금리가 뛰면서 대출을 통한 주택 거래 수요 자체가 줄어 집값이 하향 안정세를 보일 것이라는 얘기다. 여기에 최근 정부가 내놓은 추가 규제책이 더해지면서 하반기에는 주택 구입 심리가 더 위축될 것으로 보인다. 채미옥 한국감정원 KAB부동산연구원장 “투기성 가수요가 줄고 시장이 실수요자 중심으로 움직이고 있다”며 “과거 국면을 감안할 때 집값이 하향 안정세로 접어들며 크게 오르거나 내려갈 가능성은 작아 보인다”고 예상했다. 다만 지방은 하락폭이 좀 클 것 같다. 한국감정원은 하반기 지방 집값이 0.9% 내릴 것으로 예측했다. 상반기(-0.4%)보다 하락폭이 커져 올해 전체로는 1.3% 내릴 것으로 전망했다. 지방 집값이 연간 단위 기준으로 하락하는 것은 2004년(-1.6%) 이후 처음이다. 변세일 국토연구원 부동산시장연구센터장은 “포항·울산·부산·창원·거제로 이어지는 동남권 경제 침체로 지역 주택시장 위축이 불가피해 보인다”고 설명했다.

지방과 달리 상반기 견고함을 유지한 서울·수도권 집값은 하반기에도 큰 변화가 없거나(보합) 소폭 상승할 것으로 보인다. 서울 집값은 특히 강남권 재건축아파트값이 4월 이후 약세도 돌아섰음에도 강북권 집값 상승 등으로 상반기 크게 흔들리지 않았다. 이 같은 흐름이 하반기에도 이어질 것이라는 얘기다. 한국감정원 등 기관들도 하반기 서울·수도권 집값은 0.1~0.3% 오를 것으로 내다봤다. 대출 규제, 금리 상승 등의 악재에도 재개발·재건축 등에 따른 국지적 가격 상승과 강북권의 추가 상승 등이 예상되기 때문이다. 정부가 최근 종합부동산세 공정시장가액비율 인상 등을 골자로 한 보유세 개편안을 내놨지만 인상폭이 적어 시장에 미치는 영향은 제한적일 것으로 보인다. 당초 급격한 인상으로 ‘보유세 쇼크’를 우려했지만 막상 뚜껑을 열어보니 예상 수준이라는 평이다. 박원갑 국민은행 WM스타자문단 수석부동산전문위원은 “초고가 주택 소유자가 아닌 이상 종부세 인상 부담은 크지 않을 것”이라며 “따라서 시장은 급랭하기보다는 거래가 위축된 가운데 횡보세가 이어질 것으로 보인다”고 내다봤다.

오히려 보유세 인상에 대한 불확실성이 사라지면서 정부 발표 이후 반짝 거래가 살아나고 있는 모습이다. 서울 강남구 대치동 은마 아파트는 최근 급매물이 소진되면서 매도 호가(부르는 값)도 소폭 상승했다. 전용면적 76㎡는 최근 15억1000만∼15억2000만원에 거래가 이뤄진 후 호가가 15억8000만∼15억9000만원으로 뛰었다. 일반 아파트인 송파구 잠실동 엘스·리센츠 등도 최근 급매물을 중심으로 거래가 성사됐다. 잠실동의 한 부동산중개업소 관계자는 “보유세 부담이 크지 않을 것으로 보고 관망하던 매수세가 시장에 나와 있던 급매물을 사들였다”고 전했다. 하지만 최근의 매수세가 이어지면서 거래가 확 살아나긴 어렵다는 분석이 지배적이다. 상반기와 마찬가지로 거래 없이 개점 휴업 장세가 이어질 것으로 보는 것이다. 김은진 부동산114 리서치팀장은 “재건축 초과이익환수제의 리스크는 여전하고 경기 침체, 금리 인상 가능성이 있어 전반적인 거래 증가로 이어지기는 쉽지 않아 보인다”고 말했다.

이에 따라 전문가들은 내 집 마련이나 주택 투자 시기를 내년으로 미룰 것을 권한다. 서울·수도권에서는 지역 개발 호재에 따라 국지적 상승을 기대할 수 있겠지만 당장 집값 상승 요인보다 하락 요인이 많기 때문이다. 신규 입주 물량도 하반기 정점을 찍는다. 하반기에는 서울·수도권에서 11만8000여 가구가 새로 집들이를 한다. 이남수 팀장은 “보합권 내지 상승 전망은 서울·수도권 전역에 대한 평균치”라며 “현재 시장에는 호재보단 악재가 많기 때문에 하반기 시장을 보고 움직이는 게 좋을 것 같다”고 말했다. 그래도 투자를 한다면 재건축보다는 그나마 규제가 느슨한 재개발을 노려볼 만하다는 게 전문가들의 설명이다. 재건축은 초과이익환수제나 안전진단 정상화 등으로 사업이 멈춰 설 공산이 크지만 재개발은 딱히 규제가 없다. 한 시장 전문가는 “시중 유동자금이 규제가 덜한 재개발 시장에 몰릴 가능성이 있다”며 “주택시장에서 투자처를 찾는다면 서울 강북권이나 수도권 인기 지역 재개발 구역을 눈여겨볼만하다”고 말했다.

분양시장은 이른바 ‘로또 단지’를 중심으로 하반기에도 활황세가 이어질 것 같다. 가장 뜨거운 곳은 역시 강남 4구다. 상반기 강남 4구에서는 정부의 직·간접적인 분양가 규제로 주변 시세보다 저렴한 단지가 잇따르면서 견본주택마다 수만 명의 인파가 몰렸다. 하반기 강남 4구에서는 모두 12개 단지 총 1만1400여 가구가 나온다. 상반기 공급 물량(4171가구)에 비해 약 3배 가까이로 늘어난 것이다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 “다주택자에 대한 각종 규제로 ‘똘똘한 한 채’를 찾는 수요가 많아진 만큼 하반기 서울 강남권 분양시장도 청약 열기로 후끈 달아오를 것 같다”고 말했다. 예비 청약자는 자금 계획을 잘 세우고 접근해야 한다. 강남권은 대부분의 분양가가 9억원을 넘기 때문에 중도금 대출을 받을 수 없다. 계약금도 20%를 받는 곳이 늘고 있으므로 자금 조달 계획을 잘 세워야 한다. 서울에선 정부가 자금 출처를 조사하므로 여유 자금 없이 청약했다가는 청약통장만 못 쓰게 될 수도 있으니 주의해야 한다. 정부 규제로 주택시장이 위축되면서 시중 유동자금이 상가·오피스텔 등 수익형부동산시장으로 쏠릴 것이라는 전망도 나온다. 어느 정도 관심은 커질 것으로 보이지만 상가·오피스텔 시장 또한 상황이 녹록하지 않아서 큰 돈이 옮겨가긴 쉽지 않아 보인다. 우선 오피스텔은 공급 증가와 수익률 하락으로 몸살을 앓고 있다. 부동산114에 따르면 올해 전국 오피스텔 입주 물량은 총 7만9222실이다.

이 중 수도권 입주물량만 70% 이상을 차지한다. 서울 1만2718실, 경기도 3만5112실, 인천 6110실이다. 최근 몇 년 간 수십만 가구가 쏟아지면서 서울·수도권 주요 지역마다 세입자를 구하지 못한 오피스텔이 수두룩하다. 그러다 보니 임대수익률도 몇 년째 하락세다. 부동산114에 따르면 상반기 전국 오피스텔 임대수익률은 연 5.15%다. 이 회사가 2007년 상반기 오피스텔 임대수익률 조사를 시작한 이래 11년 연속 하락했다. 특히 서울은 지난해부터 연 5%대가 붕괴돼 올해 상반기에는 연 4.82%에 그쳤다. 박상언 대표는 “그래도 은행 예금금리보다 높지 않느냐고 하지만 각종 부대비용과 세금 등을 제한 실질 임대수익률은 사실상 연 1~2% 수준”이라며 “공실까지 감안하면 수익률은 더 내려갈 것”이라고 분석했다.

상가시장은 분양가가 문제다. 앞서 분양된 주요 지역 상가가 주변 임대시세에 비해 턱없이 비싸가 분양하면서 곳곳이 공실로 몸살을 앓고 있다. 3.3㎡당 4000만원 수준에서 공급된 위례신도시 상가의 경우 입주 이후 3년가량이 지났음에도 높은 임대료 등으로 상권이 제대로 형성되지 않고 있다. 위례뿐 아니라 하남시 미사강변도시, 남양주시 별내신도시 등지가 마찬가지다. 서울 시내 주요 상권은 경기 위축 등 소비 감소로 어려움을 겪고 있다. 권강수 한국창업부동산정보원 이사는 “최저 임금 인상과 고정비용 증가, 대출금리 상승 등으로 상가시장에도 호재보단 악재가 더 많다”며 “그래도 상가에 투자를 한다면 상가주택 등 꼬마빌딩이 괜찮아 보인다”고 말했다.

꼬마빌딩은 정부의 보유세 개편안도 피해갔다. 상가건물 종합부동산세에 적용되는 별도합산토지의 세율은 올랐지만 종부세 과세 금액기준인 공시지가 80억원은 변동이 없다. 꼬마빌딩 보유자가 종부세를 내려면 토지·건물을 포함해 150억~200억원을 넘어야 과세 대상자가 되는 것이다. 박원갑 위원은 “개인이 어지간한 상가건물을 보유해도 종합소득세(5월)라면 모를까 종합부동산세(12월)를 내는 경우는 드물 것”이라고 말했다.

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