온라인·자동화로 인건비 줄이고 만족도 높여... “오피스 시장 호황 이어갈 듯”

사무실은 공산품이 아니다. 같은 건물이라도 층과 위치에 따라 채광이 다르고 인테리어 설비 또한 차이가 있다. 똑같은 제품이 하나도 없다는 얘기다. 또 수요·공급 간 정보비대칭도 심각하다. 아무리 발품을 팔아도 자신에게 쏙 맞는 사무실을 찾기 어려운 게 현실이다.

이 때문에 정보의 비대칭을 줄이고 주택·사무실 찾기부터 인테리어까지 원스톱 서비스를 제공하며 소비자 효용을 높이는 ‘프롭테크(Prop Tech)’ 스타트업들이 속속 등장하고 있다. 미국의 ‘질로우(Zillow)’, 영국의 ‘라이트무브(Rightmove)’, 호주의 ‘REA’ 등은 이미 부동산 중개 플랫폼으로 성장해 수조원대 기업가치를 자랑한다.

한국도 프롭테크 스타트업들이 빠르게 자리 잡고 있다. 이용균 알스퀘어 대표는 “새로운 비즈니스 모델의 등장과 대기업들의 신규 프로젝트 등으로 신규 오피스 수요는 계속 발생할 것”이라고 내다봤다. 이 대표와 최근 상업용 부동산 경기와 프롭테크의 전망 등에 관해 이야기를 나눴다.



창업을 한 계기는.

“외국계 컨설팅회사에서 전략 수립과 비용 절감, 운용 효율화 업무를 6년간 했다. 퇴사 후 지인의 창업을 도와주다가 이를 인수했다. 인수 당시 자본잠식 상태였다.”



자본잠식 기업을 인수하기 부담되지 않았나.

“회사에 2년이나 투자했다. 평소 부동산에 관심이 많았다. 부동산은 시장이 크고, 중개라는 비즈니스모델도 좋았기 때문에 성공할 수 있을 것이라 판단했다.”



부동산 중개가 최초 비즈니스 모델인가.

“처음에는 직방처럼 주거용 부동산 플랫폼을 지향했다. 그러나 네이버가 부동산 중개 시장에 뛰어들며 투자 유치가 어려워졌고, 주택 시장은 경쟁이 심해 타깃을 사무용 부동산으로 옮겼다. 기업 간 거래(B2B) 부동산은 시장 규모가 커 두 자릿수 이상의 영업이익률을 낼 수 있다. 시장이 파편화돼 있지만, 독점적 지위를 차지하면 기회가 많다. B2B는 사업 성장이 느려도 궤도에 오르면 잘 떨어지지 않는다.”



기존 부동산·인테리어 중개 회사와의 차별점은.

“임대차 중개 서비스는 좋은 물건, 저렴한 중개료, 높은 서비스 품질 등 세 가지 조건을 충족하면 차별화가 이뤄진다. 이를 위해 빌딩 전수조사라는 극단적 방법을 선택했고, 기존 공인중개사 대비 30~50배 많은 물건을 확보했다. 또 100평(330㎡) 이상 계약 고객에는 중개료를 무료로 해줬다.”

투자자본수익률(ROI)이 확보되나.

“한 달에 8000평(2만6446㎡) 정도 계약을 성사해 규모의 경제를 이뤘다. 3년 전부터 손익분기점을 넘겼다. 고객은 온라인을 통해 매물을 확인할 수 있는 등 업무영역을 자동화했다. 영업 직원들의 매출 기여도가 낮아도 고객 만족도가 높으면 높은 인센티브를 주는 등 혁신적 보상체제도 도움이 됐다.”



공유오피스가 늘어나는 점은 위험 요인 아닌가.

“공유오피스는 일부 경쟁하는 측면이 있지만, 우량 고객군이다. 알스퀘어가 지점을 구해주고 인테리어를 대행해주는 한편 입주사 모집도 도와준다. ”



최근 상업용 부동산 중 가장 인기 지역은.

“강남의 인기가 가장 높다. 정보통신(IT) 기업이 많고, 창업 지원 인프라가 많으며, 좋은 인력을 수급하기 수월하다. 강남은 100평 이상 규모는 공실이 없다. 강남에서 원하는 지역, 빌딩으로 들어가려면 공유오피스를 쓸 수밖에 없다. 사무실 규모로는 도심이 가장 넓고, 강남·판교·여의도 순이다. 성수동은 최신 트렌드를 주도하는 기업 이미지, 오래된 건물을 꾸미는 창작 활동, 동대문과의 인접성, 강남으로의 진출 용이성 등으로 하이테크 및 패션 회사 입주 수요가 많다.”

사무 공간은 가격과 지역·건물 외관·내부구조·경영자의 취향 등 크게 다섯 가지로 결정된다고 볼 수 있다. 자금력이 뒷받침되는 IT 기업은 인재를 채용하기 좋은 강남에, 핀테크 기업은 금융당국과 호흡하기 좋은 여의도를 선호한다. 과거 광화문·을지로 등 도심이 비쌌는데, 최근에는 강남 공실이 적어지고 임차조건이 좋아져 가격이 역전됐다.



최근 사무용 부동산 경기는 괜찮나.

“좋은 편이다. 상업용 중 소매 판매점은 온라인 시장 성장 등으로 상황이 악화했지만, 사무용은 지난 3년간 굉장히 좋았다. 공실을 공유오피스가 흡수했고, 신산업이 계속 등장하고 있어 오피스 수요가 늘고 있다. 기존 대기업들도 새로운 프로젝트를 가동하며 신규 오피스 수요가 발생하고 있다.”



자금난을 겪은 적이 있나.

“2016년에 지방으로 시장을 넓히는 한편 대기업 마케팅 비용이 늘어 고생한 바 있다. 부동산 임대는 만기가 2~3년으로 길어 자금 순환에 시차가 발생하는데, 대기업 유치가 잘 되지 않았다. 이를 극복한 묘수가 있었던 것은 아니고, 버티자는 심정으로 기다린 결과 대기업 영업의 숨통이 틔었다.” 프롭테크 기업에 가장 필요한 것은 부동산 물건에 대한 방대한 데이터와 온라인화다. 이를 통해 수요·공급 간 비대칭을 줄이고, 정보의 확장을 꾀할 수 있다. 데이터의 유무가 기업 가치를 가르기도 한다.



주로 어떤 종류의 데이터를 수집하나.

“임대차 중개인과 건물주 연락처를 10만 개가량 확보하고 있다. 건물 정보는 엘리베이터 수, 공실 등 40여 항목을 담고 있다. 중요한 데이터는 모두 오프라인에 숨어 있다. 예컨대 화장실 크기와 변기 개수는 여직원 비율이 높은 회사의 고려사항이고, 엘리베이터 수는 출·퇴근과 식사 시간에 영향을 준다.”



비즈니스 모델이 IT와는 거리가 있지 않나.

“창업자 중에 개발자 출신이 없는데, 6년 전 IT의 중요성을 절실히 깨달았다. 보유하고 있던 데이터가 모두 꼬여 전화와 주소가 모두 틀린 일이 발생했다. 이에 2만여 개의 빌딩에 모두 전화해 이를 재정비하느라 힘들었다. 당시 장병규 크래프톤 의장으로부터 많은 도움을 받았다. 알스퀘어를 모방한 서비스가 많이 나왔지만, IT 및 관리기반 시스템이 없어 모두 실패했다.”



사업 확장 계획은.

“매매 사업을 시작했다. 또 건물 인테리어와 리모델링 사업도 확대하고 있다. 1970~80년대 지어진 건물 비중이 70~80%에 달해 리모델링 수요가 늘고 있다.”



상장을 염두에 두고 있나.

“3년 내엔 계획이 없다. 현재 프라이빗 시장이 더 좋다. 투자 펀드의 만기가 많이 남아 내실을 더욱 단단하게 다질 것이다.”



향후 계획은.

“큰 회사를 만드는 것도 중요하지만, 건강하고 안정적으로 지속성장할 수 있는 회사가 더 좋다. 알스퀘어 고객의 재이용률은 80%에 달한다. 우리에게 가장 중요한 것은 고객 만족과 서비스 개선이다.”

- 김유경 기자 neo3@joongang.co.kr

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