그런데 갑자기 다음 달인 9월 이 세입자가 기존 집주인(아파트 매도인)에게 “전세계약 갱신요구가 가능하다고 하니 전세계약을 연장했으면 한다”고 연락했습니다. 실거주 목적으로 이 아파트를 매수한 저는 2020년 10월 세입자에게 “이미 당신이 나에게 임대차 기간이 끝나면 이사를 가겠다고 했고 내가 실거주할 것이므로 계약갱신요구를 거절한다”는 의견을 전달했습니다.
 
그러나 세입자는 자신의 전세계약이 갱신되었다며 기존 계약이 끝난 지금까지도 집을 비워주지 않고 있습니다. 제가 세입자를 상대로 소송하면 이길 수 있을까요?
 
 
 
임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지(2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차는 2개월 전까지)의 기간에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 또한 임대인은 ‘본인이나 직계존비속(부모, 조부모, 자녀, 손자녀)의 실거주’ 같은 사유가 없으면 계약갱신 요구를 거절할 수 없습니다. 계약갱신요구권은 1회 행사할 수 있고, 이 경우 갱신되는 임대차계약 기간은 2년으로 봅니다(주택임대차보호법 제6조의 3).
 
세입자가 질문자에게는 계약을 갱신하지 않겠다고 해놓고 이전 집주인에게는 계약갱신요구권을 행사하겠다고 했으니 당황스럽기도, 또 답답하시기도 하겠습니다.
 
결국 이 사안에서는 ‘임대차 3법’ 시행 이후 아파트를 매수한 질문자가 세입자의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는지가 문제겠네요. 최근 판례를 볼까요?
 
이에 관해 법원은 “실제 거주를 이유로 한 갱신거절 가능 여부는 임차인이 계약갱신을 요구할 당시의 임대인을 기준으로 봄이 타당하며 … (중략) … (계약이 갱신된) 그 후에 임차목적물을 양수한 자는 자신이 실제 거주할 것이라는 이유로 계약갱신을 거절할 수 없다”고 하였습니다(수원지방법원 2021. 3. 11. 선고 2020가단569230 판결). 
 
질문자의 경우 2020년 11월에 소유권 등기를 통해 이 아파트의 소유권을 취득하셨기 때문에 실거주 계획이 있더라도 세입자가 계약갱신을 요구한 2020년 9월에는 이를 거절할 수가 없습니다. 아직까지는 전 집주인이 임대인이기 때문이죠. 그런데 기존 집주인은 이 아파트에 실거주하지 않고 집을 팔 것이기에 그 역시 세입자의 갱신 요구를 거절하고 내보낼 수가 없습니다.
 
현재 판례 상으로는 질문자께서 세입자를 상대로 건물인도소송을 제기하더라도 승소를 장담할 수는 없습니다. 그러나 아직 법 시행 초기이고 다수의 판례가 나오지 않은 만큼 법원의 입장이 명확하게 정해진 것 역시 아니기 때문에 다투어 볼 여지가 있어 보입니다.
 
한편 이 사안과 달리 ‘임대차 3법’이 시행되기 전에 매매계약을 맺고 계약금까지 지급한 경우에는 임차인의 갱신 요구를 거절할 정당한 사유가 있다는 것이 국토교통부의 유권해석입니다. 최근 서울중앙지방법원에서도 같은 취지의 판결이 선고된 바 있습니다.
  
※필자 임상영은 법률사무소 서월 대표변호사로 활동하고 있다. 현대건설 재경본부에서 건설·부동산 관련 지식과 경험을 쌓았으며 부산고등법원(창원) 재판연구원, 법무법인 바른 변호사로 일했다.  

 


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