“3기 신도시 입주 전후 장기 하락이 시작되면, 집값은 20~30% 빠질 수 있다.”
 
권대중 명지대 부동산대학원 교수의 진단이다. 권 교수는 “3기 신도시 입주로 공급 물량이 사람들이 체감하는 수준에 이르게 되면 장기 하락이 시작되고, 예상보다 충격이 클 수 있다”고 경고했다.
 
권 교수는 올 하반기 이후 금리인상 움직임에도 집값 상승세는 당분간 지속될 것으로 봤다. 금리인상에 따른 부동산시장의 심리적인 위축은 있어도, 수도권 주택의 공급 부족으로 인한 상승 요인이 더욱 크게 시장에 영향을 미칠 것으로 예측했다. 그러나 이르면 2023년 이후 집값은 변곡점을 맞을 수 있다고 진단한다.  
 
우선 임대주택(4년 단기) 등록 매물이 풀리면서 집값 하락의 촉매제가 될 수 있다는 시각이다. 4년 단기 임대 매물이 2022년 하반기부터, 8년 장기매물은 2026년 이후 시장에 풀릴 것으로 예상된다. 2025년 이후 3기 신도시(총 32만 가구 예상)의 입주가 시작되면 수도권의 공급 가뭄이 상당부분 해소될 수 있다. 서울의 가구 수도 2022년(379만7000가구) 정점을 찍은 뒤 2023년부터 감소할 것으로 예측된다.
 
권 교수는 이러한 요인으로 이르면 2023년부터 집값 조정이 시작되면 지방, 수도권, 서울 순으로 주택 가격이 하락할 것으로 예상했다. 그 중 수요가 몰려있는 서울은 2025년 이후 가장 마지막에 타격을 받을 가능성이 높다고 봤다.  
 
권 교수는 집값 조정기에 들어서면 ‘일본의 잃어버린 10년’처럼 장기 하락이 이어질 수 있을 것으로 예측했다. 집값이 조정을 거쳐 다시 살아나려면 수요가 회복돼야 하는데, 2025년 이후에는 국내 인구 뿐 아니라 가구 수도 줄어드는 국면이라는 것이다. 집값 하락 폭은 최대 30%까지 주저앉을 수 있을 것이라고 내다봤다.
 

권 교수는 하락기에 위험이 큰 지역으로는 수도권광역급행철도(GTX) 등 교통 호재로 가격이 급등한 수도권(광명, 동탄, 의정부, 파주 운정 등)을 지목했다. 그는 “서울 주요 업무지구에서 자동차로 이동에 1시간 이상 소요되는 지역의 아파트값(전용 84㎡ 이하)이 10억원, 15억원 수준인 것은 거품이 상당하다고 볼 수 있다”고 말했다. 일본 신도시가 비싼 교통 운임으로 인기가 급락한 사례를 그 근거로 제시했다. 현재 GTX 운임이 편도 기준으로 4000~5000원 수준으로 언급되지만, 향후 8000원~1만원까지 올라갈 수 있다는 설명이다. 권 교수는 “GTX 적자가 누적되면서 요금이 인상되면 서울로 다시 돌아오려는 수요가 늘어날 수밖에 없다”고 말했다. 최근 6억원 이하 중저가 주택이 부각되면서 투자가 집중된 서울 노원구도 하락기 급락가능성이 높은 지역으로 꼽았다.
 
반면 서울의 금·관·구(금천구, 관악구, 구로구) 지역은 상대적으로 거품이 덜 낀 지역으로 주목했다. 주택 유형으로는 신축보다 재건축·재개발이 하락기 하방 경직성이 강할 것이라고 덧붙였다. 재건축·재개발은 미래가치가 있지만, 신축은 시간이 흐를수록 강점을 잃는다는 이유에서다. 주택 유형으로는 빌라나 연립주택, 오피스텔보다는 선호도가 높은 아파트가 하락기 대비에 적절하다고 조언했다.

배현정 기자 bae.hyunjung@joongang.co.kr

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