2022년 임인년 새해가 밝았다. 새해에는 큼직큼직한 변화들이 있다. 3월 9일은 대선일이고, 6월 1일은 지방선거일이다. 지역 부동산 시황에 의미있는 영향을 줄 빅2 이벤트 때문에 시장의 움직임이 매주 다른 방향성을 띄고 있다.


"2022년 아파트 시세가 오를까요, 내릴까요"라는 단순한 의문으로는 부동산 시장을 이해할 수 없기에 이번 주부터는 지역별 시황을 좀더 디테일하게 분석해 보고자 한다. 분석 대상 데이터는 매주 금요일 오후에 발표되는 KB부동산 주간 시황 동향 자료다. [편집자] 
 
2021년부터는 전세 시장에 더 많은 관심을 가져야 한다. 통상적으로 매매 시세 상승률이 전세 시세 상승률보다 높다. 전세 시장은 실수요만으로 거래가 되는 시장이고, 매매 시장은 실수요에 투자 수요까지 동참하는 시장이기 때문에 정상적인 시장이라면 일반적으로 상승률이 전세 시세 상승률 대비 더 높다. 따라서 매매 상승률보다 전세 상승률이 절대적으로 높다면 정상적인 시장이 아니라는 것이다. 2021년부터 이런 비정상적인 거래가 되는 지역들이 등장했다.
 
대표적인 지역 중 한곳이 세종시였다. 2020년 하반기~2021년 상반기까지 세종시의 폭발적인 상승은 결국 실수요의 증가 때문이었다. 실거주수요가 증가하는 조건에 신규 입주 물량이 감소하게 되면 시세는 상승한다.  
 

 
2022년 1월 3일 기준 전세가 상승 상위 지역을 보면 창원시 마산합포구, 마산회원구, 창원 성산구, 창원 진해구, 진주시 등 경남 지역이 주로 많고, 이 지역들의 전세 상승률은 매매 상승률을 초과하고 있다. 만약 이 지역들의 입주 물량이 많지 않다면 매매가 상승으로 연결될 가능성이 높아진다. 경기 광주시, 양주시, 파주시, 강원 원주시, 그리고 광주 서구도 매매가 대비 전세가 상승률이 높은 지역이다. 관심을 가질 필요가 있다.
 

 
마지막으로 전세가 하락 지역을 체크해 보자. 1년 전 대비 크게 증가했다. 1년 전에는 충남 천안 동남구와 경기 과천시의 전세 시세만 약보합 지역이었는데, 현재는 10개 지역에 전세 마이너스 통계가 발생했다. 특히 경기 안양시 동안구는 –0.5%의 전세 하락률을 보이고 있다. 매매 시세도 마이너스였기 때문에 확실히 조정 중이다.

안양시 동안구는 2021년 역대급 입주 물량이 있었다. 평촌래미안푸르지오, 평촌어바인퍼스트 등 무려 6208세대다. 그리고 2022년 1월 현재 평촌아이파크자이가 입주 중이다. 아마도 이 물량들이 해소될 때까지는 안양시 동안구의 조정은 불가피할 듯 하다. 하지만 2022년 하반기와 2023년에는 물량이 거의 없다. 전세시세의 조정은 입주 물량 영향일 가능성이 90%다. 결국 실수요자라면 입주 물량이 많아 조정이 예상되는 지역을 노려보는 것도 좋은 전략이 될 듯 하다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장

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