본격적인 금리 인상기에 소규모 수익형 건물을 지을 때 개인 건축주는 자기자본 비율을 높이는데 초점을 둬야 한다는 의견들이 이어졌다. 건축금융 계획을 짤 때 임차보증금이나 금융 대출, 시공사 외상 등을 염두에 둔 비율을 가급적 축소하라는 주문이다.  
 
건축업계에선 금융권 대출금리 인상 추세, 자재비·인건비 등의 인상에 따른 건축비 상승, 에너지 구입비용 증가, 건축재료 공급난 등이 심화되고 있는 상황이다. 이런 가운데 개인 건축주가 고시원·꼬마빌딩·다가구주택 등 소형 건축물을 짓기 위한 건축금융 계획을 짤 때 자기자본 비율에 무게를 둔 맞춤 전략이 필요하다는 것이다. 이와 함께 건물 사용 승인 후 소요될 사후 관리비도 적극 반영할 필요가 커졌다.  
 
지난달 30일 서울무역전시컨벤션센터에선 건축주를 위한 행복건축학교 세미나에서 나온 건축 전문가들의 의견이다. 비영리 법인 행복건축협동조합이 ‘모르면 당한다. 제대로 배우고 함께 지어요’를 주제로 마련한 이번 세미나에선 변화하는 건축시장에서 소규모 건축주가 알아야 할 수익형 빌딩의 건축 분야별 체크리스트를 안내했다.  
 
건축주가 수익형 빌딩을 건축하는 과정에서 자금은 핵심 중의 핵심이다. ‘건축은 금융에서 시작해 금융으로 끝난다’고 할 정도다. 건축주는 계획과 실행을 꼼꼼하게 처리해야 한다는 건 알면서도 공사 진행 과정에서3S 발생하는 문제들에 직면하면 그런 원칙은 뒷전이 되기 일쑤다.
 
이에 대해 건축금융 강의를 맡은 김영빈 포켓핀테크 대표는 “불확실한 자금에 의존하지 말라”고 강조한다. 자기자본이나 은행 대출약정한도 등이 아니라 지인의 투자와 대여 등을 기정사실화해 사업을 진행하다 낭패를 보는 경우가 많다는 것이다. 그는 “도심지역 아파트와 달리 처분이 수월하지 않은 토지나 상가 등을 매각해 건축 사업비로 사용하려는 경우 처분이 지연되면 건축 진행도 낭패를 볼 수 있다”고 지적한다.  
 
김 대표는 “시공사 외상도 믿지 말라”고 말했다. 그는 사례를 들며 “경영 여건이 어려운 시공사들이 계약을 수주할 목적으로 무리한 외상 비율을 제시해 건축주를 회유하는 경우가 많은데 이런 경우 반드시 뒤탈이 발생하곤 한다”며 주의를 당부했다. 그는 “통상적인 외상 비율은 준공시점 기준 20% 정도”라며 “이를 초과하는 외상 비율을 제시하는 시공사에겐 신뢰를 부여하지 말라”고 덧붙였다.  
 
김 대표는 이와 함께 건축주가 ‘에쿼티(equity·자기자본)’를 꼭 따져볼 것을 강조했다. 개별 분양이 가능한 건물과, 토지·건물로만 매각할 수 있는 건물은 건축사업을 진행할 때 필요한 자기자본 비율이 서로 다르므로 맞춤형 전략이 필요하다는 것이 그의 설명이다.  
 
그는 “개별 분양이 불가능한 다가구주택·다중주택·고시원 등은 소액임차보증금 최우선 변제로 인해 준공 후 대출 가능 금액이 생각보다 크지 않다”며 “분양이 가능한 건물보다 자기자본비율을 반드시 높여야 낭패를 줄일 수 있다”고 설명했다.  
 

 
건축 설계는 건축금융을 구현하는 첫걸음이다. 먼저 건축 설계 견적을 도출할 땐 건축주 입장에선 기능성 충족, 예산 범위, 사후 관리라는 삼박자 요소에 초점을 둬야 한다는 것이 전문가의 지적이다.  
 
자재·배치·디자인·공간 등 기본 설계도형을 도출하는 것은 전문가인 건축사의 도움과 상담을 통해 이뤄나갈 수 있다. 하지만 그 설계가 추구하는 목표의 기능성을 충족하는지, 변동성을 감안한 예산 범위 안에서 완성되는지, 사후 유지·관리에 불편은 없는지 등을 점검하는 것은 건축주의 몫이라는 것이다.  
 
설계 계약·견적에 대해 강의한 김경민 토담여기건축사사무소 대표는 “결로·방수·단열 등 건축의 취약 부위를 줄이려면 단면 상세도의 유무를 파악해야 한다”며 “필요하다면 비전문가인 건축주 입장에서 이해하기 쉬운 입체(3D)모형 등을 요구하라”고 말했다.  
 
그는 건축주가 ▶토목 계획이 현황조사에 따라 적정한지 ▶구조 형식은 계획 의도와 경제성에 맞춰 적절한지 ▶각종 배관 설비의 하자 요인이 감안됐는지 ▶지하층엔 적절한 공법을 선정했는지 ▶지질조사에 따른 기술적인 감안을 계획했는지 등을 짚어볼 것을 주문했다.  
 
김 대표는 이와 함께 예산 계획과 사후 관리의 중요성을 강조했다. 그는 “설계 완성 후 설계 예산 산출을 설계업무에 포함시키고, 추후 조정이 필요할 때 이에 맞춰 설계 변경과 조정을 요구해야 한다”고 안내했다.  
 
그는 사후 관리에 대해선 걸림돌이 될만한 사항을 점검하라고 당부했다. 그는 “건물을 짓는 데만 집중하다 보면 완공 후 문제점들을 놓칠 수 있다”며 “설계 단계에서부터 각종 재료와 공법에 따른 하자 우려, 보수 기간, 유지 비용 등에 대해 충분한 상의해야 한다”고 당부했다.  
 
건축 설계에 대해 강의한 감은희 단감건축사사무소 대표는 건축사와 설계를 고민할 때 “구조방식의 선택이 용도와 규모에 적절하고 경제적인지를 분석해볼 것”을 강조했다. 공법(구조)에 따라 건축이 달라질 수 있기 때문이다.  
 
그는 “건축가를 선정하는데 있어 철근콘크리트 구조, 목 구조, 철골 구, 경량철골조, ALC블럭 등의 주요 구조를 참고하는 과정이 필요하다”고 안내한다. 예를 들어 “목 구조로 진행할 경우 목 구조를 설계해봤던 건축가의 상세한 부분까지 파악해야 목 구조로 시공 시 발생하는 여러 문제들에 대한 해결방안을 제시해 줄 있기 때문”이라는 설명이다.  
 
감 대표도 사후 관리의 중요성을 강조했다. “사용승인 후부턴 사후 관리는 오롯이 건축주의 숙제”라며 “사후관리에 큰 어려움이 없도록 디자인하고, 완성도 있는 시공이 되도록 건축사에게 철저한 감리를 주문해야 한다”고 덧붙였다.  
 

 
시공 단계에선 건축부지에 대한 이해가 중요하다. 건축 목적에서 건축 허가사항과 대지 주변 사항, 경계 측량, 건물 배치, 지하 구조물 확인에 이르기까지 시공 점검항목들을 꼼꼼하게 확인해야 한다. 건축 시공 부문을 강연한 오세종 석일종합건설 시공본부장은 “건축주가 내 땅에 대한 이해가 높아야 건축의 완성도도 높아진다”고 말했다.  
 
오 본부장은 건축주가 토지이용계획 등 건축 관련 자료들을 통해 “지역·지구·도로·지반·건폐율·용적률·인접거리·일조권 등 기본사항부터 꼼꼼하게 짚어볼 것”을 주문했다. 이를 통해 임대·분양·매매 등 건축 목적을 비롯해 공사 규모, 자금 조달, 건축 자재, 도면 견적 등에 대한 계획과 실행을 구체화할 수 있어서다.  
 
그는 시공 단계에서 경계 측량에 중점을 둘 것을 당부했다. 소홀히 다루면 건축 중단과 소송 분쟁을 초래할 씨앗이 될 수 있어서다. 내 땅의 범위를 확인하는 경계 측량은 건축현장 주변에서 발생할 수 있는 여러 민원들을 사전 예방하는 조처인 셈이다.  
 
오 본부장은 “경계 측량으로 땅의 위치를 확인할 땐 인접 건물주의 입회 하에 실시하라”고 강조했다. 배치도와 현황을 현장에서 관계자들과 확인하고, 인접 건물의 상태를 확인해 증거를 확보하고, 침범 여부와 도로 후퇴 선 해당 여부 등을 반드시 확인하라는 것이다. 그는 “민원이 가장 많이 발생할 수 있는 부분이어서 이를 소홀히 여기면 향후 공사 추진에 악영향을 미칠 수 있다”고 말했다.  
 
오 본부장은 이밖에 “지하 구조물에 대한 방수를 확인해볼 것”을 거듭 강조했다. 화장실·지붕·외벽·지층·창호 등은 담수 등의 시험을 통해 방수 여부를 반드시 점검하라는 주문이다.  
 
행복건축협동조합은 건축전문가들이 협업해 만든 비영리 법인이다. 국내 중소형 건물 건축 시장에서 악순환 되는 폐해를 줄이기 위해 건축 현장의 고민들을 함께 풀어가고 있다. 행복건축학교를 열어 세무에서 설계·건축에 이르기까지 건축과정에서 건축주가 알아야 할 사항들을 가르쳐주는 교육 프로그램을 운영하고 있다.  
 

박정식 기자 park.jeongsik@joongang.co.kr

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