공사가 중단되며 교착상태에 빠진 강동구 둔촌주공아파트 재건축 사업이 벼랑 끝으로 가고 있다. 오는 8월 만기가 돌아오는 7000억원 대출이 연장되지 않으면 최악의 경우 금융사가 부동산에 대한 압류 및 경매신청에 들어갈 수 있기 때문이다.  
 
업계에선 한목소리로 경매가 진행된다면 주인이 나타나지 않아 유찰이 반복된 뒤 토지가 시공단에 헐값에 넘어갈 확률이 크다고 지적한다. 1군 건설사가 즐비한 시공사가 공사하던 현장을 섣불리 들어갈 사업자가 없다는 것이다.  
 
그러나 사업 규모가 워낙 큰 탓에 ‘반면교사’로 오르내리는 서울 '성수동 트리마제'처럼 파국으로 치달을 가능성은 적을 것으로 보인다.    
 
25일 [이코노미스트] 취재에 따르면 한 달 넘게 공사가 중단된 둔촌주공아파트 토지 및 건물이 경매에 넘어가더라도 제값을 받기는 어려운 것으로 나타났다. 토지 소유권이 헐값에 이전된다면 각 조합원의 손해액은 수억원에서 수십억원까지 커질 전망이다.  
 
통상 공사 중인 현장이 부채에 의해 법원 경매에 넘어갔을 때 시공업체 등 유치권자가 있다면 유찰이 반복되거나 낙찰가가 현저히 낮아진다고 알려져 있다. 응찰자들이 명도를 감안하므로 감정평가액 대비 응찰가를 대폭 낮추기 때문이다.  
 
둔촌주공 사례는 시공단(현대건설·대우건설·HDC현대산업개발·롯데건설)이 이미 현장에 ‘유치권 행사’ 표지를 붙인 데다 공사 역시 공정률을 겨우 50% 넘긴 상태라 더욱 불리하다. 시공단은 유치권자로서 그동안의 시공비를 요구할 수 있으나 최저입찰가 산정 시 그동안 시공된 부분 중 극히 일부만 평가받을 수 있어서다.  
 
정상열 천자봉플러스 대표는 “토지 시세 및 기반공사에 대해서는 감정평가 시 인정받을 수 있으나 지금껏 시공한 건물은 지붕·기둥 등 건물의 형태가 갖춰지지 않았다는 점에서 법원이 정한 감정평가 기준에 부합하지 않을 것”이라고 설명했다.  
 
어렵게 낙찰이 되더라도 낙찰가에서 복잡한 채권관계까지 해소되고 나면 채무자인 조합원 손에 떨어지는 금액이 얼마 되지 않는다는 뜻이다. 특히 사업 후반기에 높은 웃돈을 주고 입주권을 거래한 조합원은 최대 10억원이 넘는 손해를 볼 수 있다는 분석도 나온다.
 
 

그러나 정 대표는 “경매신청부터 경매 개시까지 통상 10개월부터 1년까지 기간이 소요되는 만큼 그 기간 동안 조합과 시공단 간 합의가 이뤄질 가능성도 있다”면서 “경매신청이 되더라도 합의에 따라 취하되는 사례도 매우 많다”고 밝혔다.  
 
정비업계에서 둔촌주공은 대마불사(大馬不死)에 비유된다. 지역주택조합과 시공사 간 갈등 끝에 조합이 사업권을 뺏긴 ‘트리마제’ 사례와 달리 사업 규모가 워낙 크고 피해자가 많아지기 때문이다. 둔촌주공 조합원 수는 6068명(5월 25일 현재 서울특별시 ‘정비사업 정보몽땅’ 기준)에 달한다.
 
이에 트리마제보다 ‘목동 힐스테이트’ 사례와 유사한 결론에 이를 것으로 보는 의견도 나온다. 신정4구역 재개발로 탄생한 목동 힐스테이트는 2014년 당시 대거 미분양이 발생하면서 할인분양 및 공사비 상환을 둘러싸고 조합과 시공사인 현대건설 간 마찰이 생기며 공사가 잠시 중단됐다. 결국 양측이 할인분양에 합의하면서 공사가 재개돼 기존 일정보다 석 달 늦은 2016년 3월 준공 및 입주가 진행됐다.
 
이미 정부와 지자체가 둔촌주공 갈등 해소를 위해 나선 상황이다. 지난달 서울시가 파견한 코디네이터가 조합과 시공사 간 합의도출에 실패하자 국토부와 서울시가 지난 23일 합동점검을 시작했다.  
 
하지만 시공단 결정대로 현장에서 타워크레인이 빠지면 공사가 2년까지 미뤄질 수 있다. 이 마저 조합이 증액된 공사비(2조6000억원→3조2000억원)를 지급하는 등 시공단의 요구사항을 상당 부분 수용해야 가능할 전망이다.  
 
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “정부에서 합동점검에 나서는 등 워낙 규모가 큰 둔촌주공 사태가 최악으로 가도록 두고 보지는 않을 것으로 예상되지만 ‘소란이 일어나면 해결해준다’는 선례를 남기는 상황 역시 꺼릴 것”이라며 “1군 건설사가 즐비한 시공단이 공사하던 현장을 인수할 사업자도 마땅치 않으므로 현재로썬 상황이 불리해진 조합이 상당히 양보해야 합의가 이뤄지지 않을까 한다”고 분석했다.

민보름 기자 min.boreum@joongang.co.kr

ⓒ이코노미스트(https://economist.co.kr) '내일을 위한 경제뉴스 이코노미스트' 무단 전재 및 재배포 금지