단군 이래 최대 재건축 사업장으로 꼽히는 서울 강동구 올림픽파크포레온(둔촌주공)이 내주 일반분양에  돌입하는 가운데, 흥행 여부에 관심이 고조되고 있다. 일각에서는 초대형 재건축 단지인 둔촌주공서 미분양이 나오면 강남 미분양이 본격화될 것이라는 시각도 흘러나온다.  
 
1일 관련업계에 따르면 둔촌주공 청약일정은 오는 12월 5일 특별공급을 시작으로 6일 1순위 해당지역, 7일 1순위 기타지역, 8일 2순위 접수로 진행된다. 당첨자는 12월 15일에 발표되며, 정당 계약은 2023년 1월 3일부터 17일까지 15일간 진행된다. 입주는 2025년 1월 예정이다.    
 
분양가는 시장이 예측한 가격보다 다소 높은 3829만원이다. 전용 면적별 분양가는 ▶29㎡ 4억9300만~5억2340만원(10가구) ▶39㎡ 6억7360만~7억1520만원(1150가구) ▶49㎡ 8억2970만~8억8100만원(901가구) ▶59㎡ 9억7940만~10억6250만원(1488가구) ▶84㎡ 12억3600만~13억2040만원(1237가구)선이다.  
 
이 가운데 59㎡ 이하의 세대는 중도금을 대출받을 수 있다. 정부가 지난달 27일 중도금 대출의 한도를 분양가 12억원으로 올렸기 때문이다. 그러나 84㎡는 분양 가격이 해당 기준을 초과해 중도금 대출을 받을 수 없다. 게다가 전용 84㎡의 경우 옵션과 확장비, 취득세 등 각종 세금까지 고려하면 실제로 필요한 자금은 14억원이 넘을 것으로 보인다. 중도금 대출이 나오지 않는 상황에서 오로지 현금으로 분양대금을 충당해야 한다.
 
특히 둔촌주공은 8년 전매 제한, 2년 실거주 의무가 있다. 보통은 입주와 동시에 전세를 내놓아서 대출금을 일부 충당하지만, 입주 가능일로부터 2년간 무조건 거주해야 하기 때문에 이 기간엔 전세를 놓을 수 없다. 재당첨 제한 10년도 부여된다.  
 
고분양가 및 평면 논란도 제기됐다. 소형 평수는 복도식 구조인데다 12억원대에 분양될 것으로 예측되는  전용 84㎡ 일부 세대는 옆집과 주방 창문이 마주보는 이른바 ‘옆집 뷰’ 구조로 사생활 보호가 안된다 논란이 제기됐다. 부동산 하락기인 점을 감안하면 분양가가 저렴한 수준이 아닌데, 둔촌주공 구조는 상품성이 떨어진다는 지적이 나온 이유다.  
 
둔촌주공은 지하 3층~지상 35층, 85개동, 총 1만2032가구 중 4786가구를 일반분양한다. 최근 1년 동안 서울 내 분양 물량을 모두 합친 것보다 많다. 전문가들 사이에서는 사실상 강남과 가까운 입지에서 나오는 마지막 대단지인데다, 분양가상한제 적용 아파트이고 주변 시세보다는 낮아 청약 성공을 예견하는 전문가들이 많았다.  
 
하지만 금리인상기 부동산 침체 분위기 속에 분양가, 상품성 논란까지 일면서 청약 성공을 장담하기는 쉽지 않아 보인다. 일각에서는 만약 둔촌주공에서 미분양이 나오면 강남 미분양이 본격화될 것이라는 시선도 나온다.  
 
수년 전 강남에서는 집값이 반토막이 나거나 미분양 단지가 나오며 침체 분위기가 이어진 때가 있었다. 2012년은 IMF외환 위기를 제외한 한국에서 집값이 급락한 시기였다. 부동산원 조사에 따르면 2012년 서울 아파트 가격은 6.65%, 강남구는 12.09% 하락했다. 변동률이 커보이지 않지만, 당시 강남구의 일부 아파트는 고점 대비 거의 반토막이 난 가격에 나온 급매물만 거래됐다. 이에 강남권 주택시장은 ‘강남불패’라는 말 대신 ‘강남추락’이라는 신조어가 탄생할 정도로 고전을 면치 못한 분위기였다. 강남 집값을 견인해오던 재건축 아파트는 지난 2006년 고점대비 30% 가까이 떨어진 곳이 즐비했다.  
 
2012년 12월에는 사정이 더 나빠지면서 서울 미분양 주택은 당시 3481가구에 달했다. 2011년 12월과 비교하면 두 배 가까이 급증했다. 강남권 미분양 아파트들이 남은 물량을 덜어내기 위해 안간힘을 쓰는 모습도 포착됐었다. 이듬해 미분양 해소를 위해 박근혜 정부도 대책 발표에 나섰다. 4.1대책에서는 신규·미분양·1가구1주택자가 보유한 6억원 이하 또는 전용 면적 85㎡ 이하 주택 구입시 5년간 한시적으로 양도세를 전액 면제했다. 또 8.28대책을 통해 취득세를 영구감면한다고 발표하기도 했다.  
 
한문도 연세대 정경대학원 교수(금융부동산학과 )는 “둔촌주공이 미분양 나기 시작하면 이제 제대로 폭탄 터뜨려주는 거다”며 “2030이 처음 겪어보는 (둔촌주공이) 강남 4구지만 강남 미분양이 본격화될 수 있다”고 말했다. 
 
임병철 부동산 114 수석연구원은 “공급하는 입장에서도 둔촌주공같은 최대어가 성적이 확 안 좋아져 버리면 분양 시점을 미뤄야겠다는 판단을 할 거고 주택 청약 수요 입장에서도 당연히 ‘이 정도까지 위축이 되는 건가’라는 판단을 하게 된다”며 “미래 시점에서 가치가 그만큼 충분해야 분양 받게 되는 건데, 분양가가 높거나 아니면 입지가 좀 떨어지는 것들은 계약을 취소하는 상황도 발생이 된다. 그만큼 시장이 더 위축된다고 볼 수 있다”고 말했다. 

이승훈 기자 wavelee@edaily.co.kr

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