여야가 조정 대상 지역 여부와 무관하게 2주택자까지는 기본세율을 적용하기로 합의하면서, 종합부동산세제(종부세) 상 중과세율을 적용하는 다주택자의 범위가 조정대상 지역 여부와 상관없이 3주택 이상으로 축소된다. 2주택자를 다주택자 범위에서 제외한다는 뜻으로 세금 부담이 줄어들면서 ‘똘똘한 두 채’ 현상이 나타날 것이란 전망이다.  
 
[이코노미스트]가 부동산 세금 계산 서비스 ‘셀리몬’에 의뢰한 결과, 개정안이 적용되면 서울 강남구 대치동 은마 전용84㎡와 서울 서초구 반포동 아크로리버파크 84㎡ 2주택자의 2023년 예상 보유세(재산세+종부세)는 4378만8475원으로 2022년 보유세(9138만9320원)보다 약 52% 감소한다. 2023년 추정 공시가격은 2022년 대비 -8.55%로 가정해 계산한 추정 공시가격이다. 
 
송파구 잠실동 잠실엘스 84㎡와 마포구 아현동 마포래미안 푸르지오 84㎡ 2주택자의 2023년 예상 보유세는 2353만5575원으로 2022년 보유세(4838만7135원)보다 약 51% 감소한다. 용산구 이촌로 한강대우 84㎡와 아크로 리버파크 84㎡ 2주택자의 2023년 예상 보유세는 3573만2351원으로 2022년 보유세(7511만1560)보다 약 52% 감소한다. 강남구 도곡동 도곡레슬 84㎡와 마포래미안푸르지오 84㎡ 2주택자의 2023년 예상 보유세는 2938만7922원으로 2022년 보유세(6120만5689)보다 약 52% 감소한다. 모두 기존 보유세보다 절반가량 줄어드는 셈이다.
 
2022년 12월 22일 여야는 조정 대상 지역 여부와 무관하게 2주택자까지는 기본세율을 적용한다고 설명했다. 조정대상 지역의 2주택자가 다주택자 범주에서 빠지면서 일반세율을 적용받게 된다는 의미다.
 
기존 종부세법상 다주택자도 개념상으로는 3주택 이상 보유자였지만 여기에 조정대상지역 2주택자가 포함되다 보니 사실상 2주택 이상을 다주택자로 봤다. 기본세율은 0.5~2.7%를 적용한다.
 
여야 합의안은 일반세율과 중과세율 체계를 유지하되 3주택 이상 과표 12억원까지는 일반세율로 과세한다. 즉 3주택 이상이면서 과표 12억원을 넘어야 중과세율을 적용받는 것이다.
 
과표 12억원은 공시가로 환산시 약 24억원이므로 중과세율을 적용받는 사람은 소수로 한정될 것으로 보인다. 이들이 적용받는 최고 중과세율도 기존 6.0%에서 5.0%로 1%포인트 낮아졌다. 3주택 이상 다주택자는 과표 12억 초과부터 누진제를 유지하되 세율은 2.0~5.0%로 설정하기로 했다. 
 

고가 1주택자의 보유세 부담도 줄 것으로 보인다. 여야는 종부세 기본공제를 9억원, 1세대 1주택자는 12억원이라고 적시했다. 이는 내년부터 적용할 종부세 기본공제가 현행 6억원에서 9억원으로, 1세대 1주택자는 11억원에서 12억원으로 오른다는 의미다. 또한 1주택을 부부가 공동명의로 보유한 경우 공제액이 18억원으로 올라간다.  
 
기존에는 전국 대부분이 규제지역으로 묶인 상태에서 세금에 대한 부담도 커 ‘어정쩡한 여러 채’보다는 ‘똘똘한 한 채’가 낫다는 인식이 컸다. 이번 조치로 1주택자가 집을 더 살 수 있는 가능성이 커졌다는 분석이다.  
 
업계에서는 보유세에 대한 부담과 함께 취득세도 같이 완화해야 시너지 효과가 클 것으로 보고 있다. 정부에도 다주택자 취득세 중과세율을 낮추는 '세제 정상화'도 진행한다고 해, 투자자들의 세금 부담이 더욱 낮아지면 ‘똘똘한 두 채’ 가능성이 더 커질 수 있다는 분석이다.  
 
정부는 최근 2023년 경제정책방향 발표를 통해 다주택자에게 적용해 온 취득세 중과세율을 절반가량 낮추기로 했다. 현재 조정지역 2주택자에게 적용되는 8% 세율은 1주택자와 동일하게 1∼3%로 낮춘다. 3주택자에게는 현행 8% 대신 4%를, 조정지역 3주택 이상 보유자와 4주택 이상 보유자는 현행 12% 대신 6%를 적용하기로 했다. 국회에서 지방세법 개정안이 통과되는 즉시 2022년 12월 21일부터 소급 적용할 계획이다. 다만 야당의 반대 입장이 확고해 통과시기를 예상하기는 어려운 실정이다.  
 
또한 다주택자에 대한 양도세 중과세율에 대해서는 내년 7월 세제개편을 통해 정확한 지침을 제시할 계획이다. 이를 위해 정부는 내년 5월로 종료될 예정인 다주택자 양도소득세 중과 배제 조치는 2024년 5월 9일까지 1년 연장한다. 조정대상지역에서 2년 이상 보유한 주택을 처분하는 다주택자들은 최고 75%의 중과세율이 아닌 기본세율(6~45%)에 해당하는 양도세만 납부하면 된다. 다만 중과세율을 한시적으로 유예하는 것은 정부의 시행령으로 가능하지만 중과 제도 폐지는 국회에서 소득세법을 고쳐야 가능하다.  
 
이밖에 정부는 그동안 금지했던 규제지역 내 다주택자 대출도 허용한다. 다주택자 대출 규제를 풀어 규제지역에서 주택담보인정비율(LTV)을 30%까지 허용하기로 했다.
 
이선구 셀리몬 대표는 “결국은 주택을 취득·보유·양도 단계 모두 이제 중과세라는 개념이 사라지기 때문에 주택을 보유하는 입장에서는 상당히 큰 혜택이다”며 “결국은 똘똘한 한 채보다는 무주택을 2주택으로 보유하는 것에 대한 수요는 생길 수도 있다”고 말했다.  
 

이승훈 기자 wavelee@edaily.co.kr

ⓒ이코노미스트(https://economist.co.kr) '내일을 위한 경제뉴스 이코노미스트' 무단 전재 및 재배포 금지