[이코노미스트 이승훈 기자] “다주택자 중과 패러다임이 전환됐다.”

종합부동산세제(종부세) 상 중과세율을 적용하는 다주택자의 범위가 조정대상 지역 여부와 상관없이 3주택 이상으로 축소되는 등 다주택자 중과 패러다임이 전환됐다는 분석이 15일 나왔다. 여야가 지난해 말 조정 대상 지역 여부와 무관하게 2주택자까지는 기본세율을 적용하기로 합의하면서다.

기존 종부세법상 다주택자도 개념상으로는 3주택 이상 보유자였지만 여기에 조정대상지역 2주택자가 포함되다 보니 사실상 2주택 이상을 다주택자로 봤다. 하지만 주택 시장 안정을 위해 도입된 다주택 중과가 오히려 과세 형평성을 떨어뜨린다는 지적에 따라 정부는 다주택 중과세율을 사실상 폐지하는 것으로 가닥을 잡았다. 

조정 대상 지역 2주택자 가장 세부담 혜택

지난해 12월 22일 여야는 조정 대상 지역 여부와 무관하게 2주택자까지는 기본세율을 적용한다고 설명했다. 조정대상 지역의 2주택자가 다주택자 범주에서 빠지면서 일반세율을 적용받게 된다는 의미다. 기본세율은 0.5~2.7%를 적용한다. 이에 이번 개정으로 가장 혜택을 보는 사람은 조정대상 지역 내 2주택 보유자가 됐다. 

부동산 세금 계산 서비스 ‘셀리몬’에 따르면 지난해 지난해 조정대상지역 공시가격 27억2000만원 주택과 14억5900만원 주택을 보유한 A씨의 종합부동산세는 6107만7680원 정도였으나 개정내용이 적용되면 종합부동산세가 2302만540원으로 절반 이상 줄어들게 된다. 2023년 추정 공시가격을 2022년 대비 -8.55%로 가정해 계산한 결과다. 종합부동산세 공정시장가액비율은 현행 60%이지만 80%로 상향한다는 계획을 반영했다. 

이선구 셀리몬 대표는 “조정 대상 지역의 2주택자가 가장 세부담 혜택이 크다”며 “기본 공제 금액(일반)도 6억원에서 9억원으로 올랐을 뿐만 아니라 조정 대상 지역에 있다 하더라도 2주택까지는 중과가 폐지됐기 때문에 세율 자체의 부담이 급격히 낮아졌다”고 설명했다. 

여야 합의안은 일반세율과 중과세율 체계를 유지하되 3주택 이상 과표 12억원까지는 일반세율로 과세한다. 즉 3주택 이상이면서 과표 12억원을 넘어야 중과세율을 적용받는 것이다.

과표 12억원은 공시가로 환산시 약 24억원이므로 중과세율을 적용받는 사람은 소수로 한정될 것으로 보인다. 이들이 적용받는 최고 중과세율도 기존 6.0%에서 5.0%로 1%포인트 낮아졌다. 3주택 이상 다주택자는 과표 12억원 초과부터 누진제를 유지하되 세율은 2.0~5.0%로 설정하기로 했다.

고가 1주택자의 보유세 부담도 줄 것으로 보인다. 여야는 종부세 기본공제를 일반 9억원, 1세대 1주택자는 12억원이라고 적시했다. 이는 올해부터 적용할 종부세 기본공제가 일반 6억원에서 9억원으로, 1세대 1주택자는 11억원에서 12억원으로 오른다는 의미다. 또한 1주택을 부부가 공동명의로 보유한 경우 공제액이 18억원으로 올라간다.

취득, 보유, 양도 단계 2주택자 중과세 부담 완화 

보유세뿐만 아니라 정부는 취득, 양도 단계 모두 중과세라는 개념을 완화하기로 했다. ‘2023년 경제정책방향’에 따르면 정부는 다주택자에 대한 세제·대출 규제를 풀고 임대사업자를 지원하는 등 부동산 규제 패러다임을 전환하기로 했다. 급락하는 부동산 시장을 연착륙시키기 위해 다주택자를 대상으로 한 이른바 '징벌적 세금 중과 3종 세트'를 완화하고 대출 규제를 풀어주는 등 각종 대책을 내놨다.

우선 다주택자에게 적용해 온 취득세 중과세율을 절반가량 낮추기로 했다. 현재 조정지역 2주택자에게 적용되는 8% 세율은 1주택자와 동일하게 1∼3%로 낮춘다. 3주택자에게는 현행 8% 대신 4%를, 조정지역 3주택 이상 보유자와 4주택 이상 보유자는 현행 12% 대신 6%를 적용하기로 했다. 국회에서 지방세법 개정안이 통과되는 즉시 2022년 12월 21일부터 소급 적용할 계획이다. 다만 야당의 반대 입장이 확고해 통과시기를 예상하기는 어려운 실정이다.

또한 다주택자에 대한 양도세 중과세율에 대해서는 올해 7월 세제개편을 통해 정확한 지침을 제시할 계획이다. 이를 위해 정부는 올해 5월로 종료될 예정인 다주택자 양도소득세 중과 배제 조치를 2024년 5월 9일까지 1년 연장한다. 조정대상지역에서 2년 이상 보유한 주택을 처분하는 다주택자들은 최고 75%의 중과세율이 아닌 기본세율(6~45%)에 해당하는 양도세만 납부하면 된다. 다만 중과세율을 한시적으로 유예하는 것은 정부의 시행령으로 가능하지만 중과 제도 폐지는 국회에서 소득세법을 고쳐야 가능하다.

양정훈 아티웰스 수석 자문역은 “부동산 시장 연착륙을 위해 2주택자까지는 다주택자에 대한 중과에 대한 패널티를 다 폐지하겠다는 게 큰 의미다”며 “취득, 보유, 양도 이 세 가지 단계에서 2주택자까지는 조정 대상 지역을 다 포함하더라도 중과에 대한 부담이 많이 완화됐다”고 말했다.

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