[이코노미스트 민보름 기자] 인구 1000만. 2018년 국제연합(UN)이 발간한 ‘세계 도시화 전망’ 보고서에서 ‘메가시티’(Mega City)를 가름했던 기준이다. 당시 보고서에 따르면 서울은 2030년까지 인구 1000만을 넘기며 메가시티 대열에 합류할 것으로 예상됐다. 그러나 서울 인구는 2016년 900만명 선(993만1000명)으로 무너진 이후 매년 감소하는 추세다. 

도시경쟁력 역시 하락세를 보이고 있다. 일본 모리기념재단 도시전략연구소가 매년 발표하는 ‘글로벌파워도시 지수’(GPCI)에서 서울은 2017년까지 6위를 이어가다 2018년 7위, 2020년 8위로 한 단계씩 떨어졌다. 지난해서야 서울은 7위로 한 계단 회복했을 뿐이다. 

‘서울 공화국’이라는 질투어린 시선을 받기도 했던 대한민국 수도의 경쟁력은 어째서 이처럼 하락세를 보이게 됐을까. 일각에선 각종 규제로 인한 도시 노후화와 투자 매력도 하락을 이유로 꼽는다. 서울이 주요 20개국(G20) 대한민국의 수도로서 진정한 ‘글로벌 시티’로 성장하기 위해선 이 같은 문제를 해결하려는 노력에서 출발해야 할 것으로 보인다.

디지털 시대 ‘닭장 아파트’ 여전…도시정비 시급

도시노후화는 인구유출의 원인으로 꾸준히 지적됐다. 우선 서울의 주거시설이 대거 노후화하면서 거주인구가 줄고 있다. 한국부동산원 부동산테크에 따르면 올해 기준 서울 아파트 평균 연식은 22.6년으로 대전과 함께 주요 시도광역시 중 선두를 달리고 있다. 반포, 여의도, 목동 등 1970~1980년대에 조성된 대규모 택지지구에 일명 오래된 ‘닭장 아파트’가 여전히 즐비한 탓이다. 종로구 창신동 주택가를 비롯한 노후화 지역은 다가구 주택과 무허가 건축물들이 차지하고 있다.

이에 따라 서울시 주택보급률은 전국 통계와 달리 10년 동안 100%를 넘지 못하고 있다. 2019년 96.0%였던 주택보급률은 2020년 94.9%, 2021년 94.2%로 하락했다. 멸실주택 수는 2016년과 2017년 4만호를 넘긴 뒤 매년 3만호를 웃돌고 있다. 

부동산 상승기를 주도했던 서울 신축 아파트 시세는 이 같은 주택공급 부족 현상에 따른 것으로 풀이된다. 주택부족과 그에 따른 집값 상승으로 인해 서울에서 유출(순이동)된 인구 대부분은 경기도, 인천 등 수도권으로 이동하고 있다. GPCI 종합 순위를 정하는 6개 항목에서 서울이 가장 낮은 순위를 차지한 분야도 ‘주거’(livability)로 36위를 기록했다. 

도심 노후화로 인해 오피스 공급 또한 부족한 상황이다. 스타트업·IT 업종과 금융업 등 고부가가치 산업은 생산시설이 필요한 제조업과 달리 오피스 밀집지역을 더욱 선호하는 경향이 있는데 서울 업무지구 임대료 역시 공급부족으로 높아지고 있다.

한국부동산원에 따르면 지난해 4분기 서울 오피스의 ㎡당 평균 임대료는 22만6000원으로 전기 대비 0.34% 상승했다. 특히 서울 3대 업무지구 중 공급이 제한된 광화문 등 도심권(CBD) 임대료가 0.58% 오르며 가장 높은 상승률을 기록했다. 지난해 일본무역진흥기국(JETRO) 발표에 따르면 서울 오피스 빌딩 임대료는 도쿄 임대료를 추월했다. 외국계 기업이 진입하거나 일자리가 늘기 어려운 상황이다.

부족한 활력…부동산·기업 규제완화 필요 

그럼에도 집값 폭등 및 난개발을 막기 위한 개발제한 정책으로 서울 노후화 문제는 답보상태를 이어가고 있다. 기존 용도지역 규제에 지난 몇년 간 35층 층수제한, 재건축 안전진단 기준 강화, 재건축 초과이익환수제, 민간택지에 대한 분양가상한제 등이 시행되며 재건축, 재개발 등 도시정비사업이 신속히 추진되지 못했다.

상업·준주거·준공업지역의 도시기능을 회복하기 위해 서울시가 1978년 최초로 기본계획을 수립했던 도심재개발 역시 속도가 늦어지며 지금까지 사업이 완료된 곳은 전체 면적의 약 50.1%에 불과하다. 대표적 서울 도심재개발 사업인 세운재정비촉진지구는 2020년 을지면옥 등 노포 보존논란이 일자 정비사업 자체가 재검토를 거치기도 했다. 

높은 법인세 등 규제정책에 대한 개선 필요성도 제기되고 있다. 2019년 중국 정부가 홍콩 보안법을 관철시키면서 일각에선 아시아 금융 중심지였던 홍콩에서 이탈한 글로벌 기업을 국내에 유치해야 한다는 주장이 나왔으나 높은 세율은 외국인 직접 투자의 장벽으로 지적된다. 외국인 교육시설 부족으로 인해 비싼 국제학교 학비 등 인프라 문제로 고급 인력 유입 또한 어렵다.

전국경제인연합회는 서울의 도시경쟁력이 기업활동과 기업환경 등 경제이슈로 인해 지속 하락한 것으로 분석했다. 김봉만 전경련 국제협력실장은 “서울이 기업과 투자자, 우수 인재 유치를 위한 글로벌 경쟁에서 뒤처지지 않기 위해 투자·경영·창업환경 개선 및 수도권 규제혁신 등 새로운 모멘텀 마련이 필요하다”고 주장했다.

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