[이코노미스트 이용우 기자] 역전세의 먹구름이 걷힐 기미가 보이지 않는다. 정부가 총부채원리금상환비율(DSR)을 임대인에게 일부 완화하기로 했지만, 임시 방편인 데다 차후 집값 하락 시 더 큰 위기를 만들 수 있어 전세시장의 근본적인 변화가 필요하다는 지적이 나온다. 

올해 말까지 만기 도래하는 전세보증금 ‘288.8조’

21일 금융권에 따르면 갈수록 전세값 하락에 따른 역전세 문제가 심각해지고 있다. 한국은행이 이날 발표한 ‘2023년 상반기 금융안정보고서’에 따르면 올해 말까지 만기가 도래할 것으로 예상되는 전세보증금 규모는 총 288조8000억원으로 추산된다. 

이 중 전세가격이 떨어져 임대 가구가 세입자에게 반환해야 할 보증금 차액 규모는 24조2000억원에 달하는 것으로 추정됐다. 이마저도 올해 3월 이후로 전세가격이 하락하지 않는다는 조건에서 나온 계산이다. 

한은은 전체 전세 임대 가구 중에서 추가 대출을 통해서도 보증금 반환에 어려움을 겪을 수 있는 가구 비중을 전체의 약 4.1~7.6%라고 분석했다. 

문제는 이런 현상이 내년에도 지속할 가능성이 높다는 데 있다. 부동산 플랫폼업체 직방에 따르면 내년 상반기까지 계약이 만료되는 전세거래 총액이 153조원으로 집계됐기 때문이다. 

이에 대해 KB경영연구소는 지난 18일 ‘전세제도의 구조적 리스크 점검과 정책 제언’ 보고서 발간하고 “전세가격이 상승하지 않는다면 역전세로 인한 전세보증금 이슈는 2024년까지 지속될 수 있다”고 진단했다. 

당국 “급한 불부터 끄자”며 DSR 일부 완화

당국에서도 문제의 심각성을 인지하고 전세보증금 반환을 위한 목적에 한해 임대인에게 DSR을 완화하는 방침을 세운 상태다. 

임대인의 소득이 적거나 다른 대출이 있는 경우가 많아 대출을 추가로 받지 못할 경우를 구제하기 위해 상환 능력을 따지는 DSR을 풀어 전세시장의 불안을 낮추자는 판단이다. 

다만 이 경우에 갭투자를 통해 부동산 매매에 나선 대출자를 정부가 지원한다는 비판을 피해갈 수 없고, 특히 규제 완화를 기회로 받은 대출금을 다른 용도에 사용할 가능성도 배제할 수 없는 상황이다. 

정부도 이에 엄격한 규제 완화 적용 방법을 고민하는 것으로 알려졌다. 일각에선 전세 보증금 차액만 대출을 받을 수 있게 하고, 만기도 3개월로 매우 짧게 잡을 것이란 주장이 제기된다. 

하지만 은행권에서는 이에 대해 불만을 제기하고 있다. 한 시중은행 관계자는 “역전세를 해결할 용도로 상환 능력이 낮은 대출자에게도 대출을 해줘야 하기 때문에 은행에선 리스크가 높을 수밖에 없다”며 “만기까지 짧다면 은행은 이자이익이 거의 없는 장사를 하게 될 것”이라고 우려했다. 

아울러 대출 규제 완화 방침에 따라 시장의 불안정성은 확대될 것으로 예상된다. 부채를 늘려 부채 위기를 해소하는 정책인 만큼 가계대출 연착륙을 어렵게 만들 수밖에 없고, 전세자금 규모가 더 확대돼 차후 부동산 가격하락이 발생하면 지금보다 더 큰 역전세난을 불러올 수 있기 때문이다. 

‘DSR 적용’ 등 전세대출 전면 개편 필요성 주장도

이런 이유로 임시 방편보다는 전세 시장 구조를 근본적으로 바꿔나가야 한다는 주장이 힘을 받고 있다. 전세대출이 DSR과 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 등 다양한 대출 억제 수단에 들어가 있지 않아 규제를 통한 관리 필요성이 크다는 주장이다. 

이에 KB경영연구소는 전세대출 건당 규모가 크고 과도한 대출로 인한 주택시장의 부정적인 영향도 크다는 점을 지적하며 “전세대출을 “DSR 산정에 포함해야 한다”고 주장했다. 또 현재 전세대출이 대부분 일시상환되는 구조로, 이를 바꿔 이자와 원금을 함께 갚아나가는 방식도 필요하다고 전했다. 

이 외에도 과도한 갭투자로 인한 부작용을 줄이기 위해 매매가 대비 전세대출 비중이 70%를 초과하지 못하도록 해 보증금 하락 리스크를 줄이는 정책 방향도 제시됐다.

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