[이코노미스트 마켓in 이승훈 기자] 코람코자산신탁과 NH투자증권 컨소시엄이 ‘마제스타시티 타워1’ 딜(거래) 클로징(종료)을 위한 작업이 순항하고 있다. 매도자로부터 거래가격 인하를 이끌어 냈고, 이에 기관 투자자(LP) 수익률도 상향될 전망이다. 

16일 투자은행(IB) 업계에 따르면 최근 코람코자산신탁과 NH투자증권 컨소시엄은 매도자인 이지스자산운용과 협의를 통해 마제스타시티 타워1 매각가격을 5256억원에서 5200억원으로 낮췄다. 

앞서 F&F-삼성SRA자산운용은 약 5300억원을 제시한 후 우선협상대상자 지위를 철회했다. 이후 차순위자였던 코람코자산신탁-NH투자증권 컨소시엄이 우선협상대상자로 선정됐다. 코람코자산신탁-NH투자증권 컨소시엄은 반환불가 이행보증금 20억원을 납부하면서 인수 의지를 분명히 했다. 

이지스자산운용 측이 재입찰 대신 차순위자로 넘긴 것은 LP인 미국계 투자사 인베스코가 가격보다 속도를 중시했기 때문이라는 해석이 나온다. 글로벌 금리 인상기 해외 오피스 수요 감소로 공실률이 커지며 해외 상업용 부동산 수익률이 하락한 상황에서, 상대적으로 높은 수익을 거둔 국내 자산을 빠르게 처분해야하는 필요성이 커져서다. 

업계 관계자는 “1년 넘게 이어온 금리 인상으로 코어 오피스 시장 역시 투자자들이 섣불리 나설 수 없었으나 올 초 금리인상 불확실성이 어느 정도 해소되는 분위기가 형성됐다”며 “코어 오피스 시장 임대료가 지속 상승하고 있고 부동산 매각 대금 자체도 꾸준히 우상향 하고 있어 투자에 긍정적인 시기로 확산됐다”고 설명했다.

이는 지난 4월 광화문 콘코디언 빌딩(약 6290억원) 매각 성공으로 물꼬를 트면서다. 현재 대형 오피스 빌딩 거래가 10여개 진행 중으로 지난 1분기 5건 안팎의 오피스 빌딩이 거래된 것과 대조적이다는 분석이다. 

원매자 입장에서도 가격부담이 줄어들며 위축된 시장 환경 속에서 서로에게 순조로운 딜 클로징을 앞당긴 것으로 보인다. 거래가격 인하로 LP 수익률 역시 올라갈 예정이다. 우선주 총액인수사인 NH투자증권이 투자자들에게 우선주 배당수익률을 7년 간 6.21%에서 6.5%까지 높여 제시할 수 있게 됐다. 앞서 NH투자증권은 약 1875억원을 투자자들로부터 조달키로 했다. 마제스타시티 타워1 인수를 위한 보통주는 500억원 규모로 투자가 이뤄진다. 코람코는 이중 300억원을 투자하는 것으로 알려졌다.

마제스타 시티 타워1은 2호선 서초역에서 도보로 5분 거리인 초역세권 오피스 자산이다. 지하 7층~지상 17층짜리 건물이며 연면적 4만6673.76㎡(1만4118평) 규모다. 옆 동 타워2까지 합치면 연면적 8만2770㎡에 달한다. 

지난 2017년 준공 직후 이 건물이 매물로 나왔고, 이지스자산운용이 인베스코를 LP로 끌어와 2017년 2541억원에 매입했다. 당시 3.3㎡당 1800만원 수준이었다. 이지스자산운용은 지난 4월 매각자문사로 CBRE코리아를 선정해 이 건물 매각을 위한 절차를 진행했다.

마제스타 빌딩은 업계에서 탐을 낼만한 우량 자산으로 평가받고 있다. 2017년에는 미국 그린빌딩위원회(USGBC)의 LEED(Leadership in Energy and Environmental Design) 최고등급인 ‘플래티넘’을 받은 자산이기도 하다.

그만큼 경쟁도 치열했다. 지난 5월 진행된 입찰은 F&F-삼성SRA운용, 코람코자산신탁-NH투자증권, 마스턴투자운용 등 3파전으로 치러졌다.

코람코자산신탁은 2017년 8월부터 옆 동인 마제스타 시티 타워2를 리츠(REITs·부동산투자회사)로 보유하고 있어 시너지를 키울 수 있을 것으로 보고 인수전에 참전했다. 코람코자산신탁은 해당 건물을 ‘코크렙제41호위탁관리부동산투자회사’(코크렙제41호리츠)를 통해 운용해왔다. 

코람코 자산신탁 관계자는 “가격적으로도 매력적이고, 관리와 운용 측면에서도 기존 보유자산인 마제스타시티 타워2와 시너지를 낼 수 있어 공 드리고 있는 딜 이다”고 말했다. 

그러면서 그는 “지속적인 협상을 통해서 이제 최초에 입찰했던 가격보다도 더 좋은 가격으로 조정이 되고 있어 우리 투자자들도 만족할 수 있는 상황이다”며 “상대측도 조정을 통해서라도 매각을 하고 싶다는 양측의 접점이 맞아서 당초에 목표했던 연내에 매매 딜 클로징을 할 수 있는 상황에 가까워졌다”고 설명했다. 

다만 마제스타 시티1로 코람코자산시탁의 본사 이전은 확정되지 않았다. 공실이 없는 상태이기 때문이다. 앞서 사세를 확장 중인 F&F가 사옥 목적으로 건물 인수에 나섰지만 이 같은 이유를 내세우며 매수를 철회했다.

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