[이코노미스트 박지윤 기자] 오세훈 서울시장은 자신의 핵심 주택 공약인 ‘모아주택’을 2026년까지 3만가구 이상 공급하기 위해 박차를 가하고 있다. 노후 저층주거지가 밀집한 곳을 새로 정비해 하나의 대단지 아파트처럼 관리하는 ‘모아타운’을 만든다는 계획이다. 오 시장은 모아타운 정비와 관련해 소규모정비사업 방식을 채택해 사업 기간을 2~4년으로 대폭 단축하면서 사업 속도를 획기적으로 높이겠다는 전략이다.

모아주택은 신축‧구축 건물이 혼재돼 있어 대규모 재개발이 어려웠던 노후 저층주거지에 다가구‧다세대주택 필지 소유자들이 개별 필지를 모아서 블록 단위로 양질의 주택을 공동 개발하는 정비모델이다. 대지면적 1500㎡ 이상을 확보하는 경우 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따라 소규모주택정비사업으로 추진 가능하다. 공공기여와 국‧시비 지원 등을 활용해 지하주차장, 어린이집, 도서관 같은 기반시설도 확충할 수 있다.

모아타운은 블록 단위의 모아주택이 집단적으로 추진되는 10만㎡ 이내의 지역을 묶어 하나의 대단지 아파트처럼 체계적으로 관리하고, 다양한 편의시설을 확충하는 모델이다. 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따라 ‘소규모주택정비 관리지역’ 방식을 활용해 노후도 50% 이상, 면적 10만㎡ 이내 지역을 모아타운으로 지정할 수 있다.

모아타운 대상지 75곳 중 10곳 관리계획 수립

현재 서울의 저층주거지 면적은 131㎢로 전체 주거지의 41.8%를 차지한다. 하지만 이 가운데 약 87%가 노후도 등 재개발 요건을 충족하지 못해 마땅한 정비방안 없이 방치돼 있다. 좁은 골목에 다세대‧다가구 주택이 밀집돼 있어 주차난이 심각하고 불법 주정차로 차량 진출입이 어려워 화재 등에도 취약하다. 고층아파트 단지의 녹지율이 약 40%인 반면, 저층주거지의 녹지율은 3.4%에 그치는 수준이다.

시에 따르면 모아타운 대상지역은 11월 6일 기준, 24개 자치구, 총 75곳(면적 503만1344㎡)이다. 이 가운데 관리계획이 수립된 모아타운은 총 10곳이다. ▲강북구에서는 번동 429-114, ▲금천구에는 시흥3동 1005, 시흥4동 817, 시흥5동 922-61가 관리계획을 수립해 관리지역으로 고시됐다. ▲중랑구에서는 면목동 86-3, 면목3·8동 44-6, 면목본동 297-28, 중화1동 4-30, 망우3동 427-5, ▲동작구에선 사당동 202-29 등이 관리지역으로 고시됐다.

모아타운 대상지로 선정되면 추후 각 자치구가 ‘모아타운 관리계획’을 수립해야 한다. 모아타운 관리계획은 모아주택 추진과 지역에 필요한 기반시설을 확보하기 위한 계획으로 ▲토지이용계획 ▲용도지역 종 상향 ▲도로·주차장 등 기반시설 조성계획 ▲건폐율․용적률 등 건축물 밀도계획 등 대상지 일대의 기본적인 관리 방향을 수립하는 절차다. 이후 주민공람, 위원회 심의를 거쳐 모아타운으로 법률적 효력을 갖는 ‘소규모주택정비 관리지역’으로 승인·고시되는 절차를 통해 모아주택 사업이 본격적으로 추진된다.

소규모주택정비사업으로 추진되다 보니 모아주택은 일반적인 정비사업에 비해 사업 속도가 매우 빠르다. 통상 재개발 등 대규모 정비사업은 정비계획부터 사업완료까지 약 8~10년이 걸린다. 하지만 개별주택을 대상으로 한 소규모주택정비사업은 정비계획 수립, 추진위원회 승인, 관리처분계획인가 절차가 생략돼 2~4년이면 사업을 완료할 수 있다. 

‘모아’ 달고 정비기간 최대 10→4년 단축…층수 완화 혜택도

다양한 인센티브를 통해 소규모정비사업의 한계로 지적됐던 사업여건을 개선하고, 지역 활성화도 유도할 수 있다. 서울시는 모아타운으로 지정하면 사업 추진이 가능한 대상지 대부분을 차지하는 2종(7층) 이하 지역에서 최고 층수를 10층에서 15층까지 완화하고, 필요할 경우 용도지역 상향도 가능하다.

또 모아타운 한 곳당 국‧시비로 최대 375억원까지 지원해 지역에 필요한 도로, 주차장, 공원, 주민 공동이용시설 등을 조성할 수 있다. 시는 품격 있는 건축 디자인을 위해 서울시 공공건축가가 기본설계도 지원한다. 

오 시장은 모아주택 기자설명회에서 “저층주거지의 약 87%가 노후도 등 재개발 요건을 충족하지 못해 마땅한 정비방안 없이 방치돼 있는 실정”이라며 “도시재생을 추진해왔지만 노후 주택들은 손대지 않아 오히려 저층주거지의 삶의 질을 낮추고 있다”고 설명했다.

또 오 시장은 “1석 5조의 모아타운 사업으로 대규모 재개발이 어려운 서울시내의 저층주거지들을 대단지 아파트가 부럽지 않은 살고 싶은 동네로 탈바꿈시키겠다”며 “주민 삶의 질을 획기적으로 높이고 지역경제에도 활력을 불어넣겠다”고 강조했다.

하지만 모아타운 사업이 마냥 순조롭게 흘러가는 분위기는 아니다. 대상지역을 둘러싸고 투기 조장 우려가 번지고 있다. 소형빌라를 중심으로 전세를 끼고 매매하는 갭투자가 성행하면서 투기가 조장되면 사업 취지가 훼손될 수 있다. 또 모아타운 대상지로 선정돼도 기존 토지 소유자 간 의견이 갈리고 있어 이 매듭도 풀어야 하는 상황이다.

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