[이코노미스트 서지영 기자]

2026년은 무주택자는 물론 다주택자와 갈아타기 수요까지 ‘대혼돈’의 시기가 될 것으로 전망된다. 공급 절벽과 전세 가격 상승이 이어지는 가운데 집값을 억누르려는 정부 정책이 변수로 떠올랐기 때문이다. 그동안 줄곧 ‘신중한 접근’을 요구해왔던 전문가들은 무주택자에게는 자가 마련을 향한 똑똑하고 민첩한 움직임을 요구하고 있다. 1주택자와 다주택자는 섣부른 매매보다는 강남권과 한강변을 중심으로 한 ‘똘똘한 한 채’를 목표로 삼되 정부의 부동산 정책 변화를 주시하라고 조언한다.

무주택자 위한 팁 ‘막연한 관망 그만’

금융권에 재직 중인 무주택자 A(47)씨는 요즘 도심 아파트만 보면 짜증이 난다. 서울 마포구의 구축 아파트 84.9㎡(34평형)에 전세로 거주했던 그는 지난해 초 집주인에게 ‘혹시 그 집을 매입할 생각이 있느냐’는 질문을 받았다. 당시 다주택자였던 집주인이 제시한 가격은 10억원가량이었다. 그러나 A씨는 ‘올해 안에 조정장이 올 수 있으니 조금 더 기다려보자’는 판단 아래 매입하지 않았다.

약 1년 뒤 그는 이 결정을 무척 후회하고 있다고 털어놨다. 10억원이었던 집이 현재 호가 기준 17억원까지 올랐기 때문이다. 이미 전세 계약 갱신 청구권을 모두 사용한 A씨는 “서울역 근방 신축 아파트 84.9㎡(34평형)을 전세가 8억5000만원에 얻었다. 작년에 살던 집을 그냥 샀으면 큰 빚 없이 내 집 마련을 할 수 있었을 텐데 속상하다”고 했다. 위안거리라면 A씨가 이사 갈 예정인 신축 아파트 전셋값이 계약 뒤 1억원가량 더 올랐다는 점뿐이다. 그는 “씁쓸하다”고 말했다.

3040 무주택자들의 시름이 깊어지고 있다. 부동산 R114에 따르면 2026년 수도권 입주 물량이 13만6860가구에서 11만1900가구로 약 18.23% 줄어들 전망이다. 설상가상 전세 가격도 가파르게 상승 중이다. 주택산업연구원은 2026년 전국 주택 전셋값이 2.8% 오를 것으로 전망했다. 수도권(3.8%)과 서울(4.7%) 지역은 예상 가격 상승 폭이 더 컸다.

오매불망 청약만 기다리기에는 불확실성이 너무 크다. 지난해 서울 평균 청약 경쟁률은 146.64대 1로 4년 만에 가장 높은 수준을 기록했다. 수도권 ‘알짜’ 단지는 경쟁률이 600대 1을 넘기며 ‘로또’ 수준이 됐다.

전문가들은 이제 가능성이 낮은 청약이나 끝없는 관망 대신 자금 여력을 점검한 뒤 자가 마련에 나서라고 권유한다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “공급 절벽이 현실화한 시점에서는 막연한 관망세보다 본인의 자금 동원 능력을 냉정하게 판단할 필요가 있다”며 “청약 시장의 불확실성이 커진 만큼 기존 주택 시장에서의 급매물이나 경매 등을 통한 전략적 접근이 필요한 시점”이라고 조언했다.

상대적으로 덜 오른 서울의 대단지 구축 급매물이나 저평가된 저층 아파트를 타깃으로 삼아도 좋다. 수도권 외곽보다는 중심 지역일수록 추후 가격 상승 여력이 크기 때문에 저울질이 필요하다. 최근 관심도가 높아진 경매도 대안이 될 수 있다. 일반적으로 복잡한 권리 분석과 점유 문제를 안고 있는 경매 낙찰가는 시세보다 10~20%가량 낮다. 

다주택·1주택자라면 ‘정부 정책 변수’

다주택자의 고심도 깊기는 마찬가지다. 다주택자들은 오는 5월 9일 ‘다주택자 양도소득세 중과 유예’ 일몰을 앞두고 긴장하고 있다. 이재명 정부는 “결정된 바 없다”는 원론적 입장만 반복 중인 가운데 다주택자들의 매도 판단도 멈춰 섰다. 정책 방향이 불분명한 상태가 장기화할수록 시장 혼선은 더욱 커질 수밖에 없을 것으로 보인다.

현재 양도세 기본 세율은 과세 표준에 따라 6∼45%다. 조정 대상 지역에서는 기본 세율에 2주택자는 20%포인트(p) 3주택 이상 소유자는 30%p가 가산된다. 여기에 지방소득세 10%까지 적용되면 3주택자의 최고 실효 세율은 82.5%까지 오른다. 

일부 다주택자들은 증여로 시선을 돌리고 있다. 매도해서 양도세를 수억원 더 내는 것보다 증여세를 내는 게 더 유리하기 때문이다. 무상으로 이뤄지는 증여는 토지 거래 허가제 대상이 아니고 실거주 의무도 없다. 실제로 법원 등기 정보 광장 통계에 따르면 지난해 12월 서울 부동산 증여 목적 소유권 이전 등기 신청은 2047건으로 2022년 5월 이후 최고치를 기록했다.

올해부터 부모가 자녀에게 주택을 매도하는 ‘저가 양도’는 힘들다. 정부는 가족 간 거래에서 매매가격이 시가보다 현저히 낮을 경우(시가 대비 30% 이상 차이 또는 차액이 3억원 이상인 경우) 형식이 매매라 하더라도 세법상 증여로 간주해 최대 12%의 증여 취득세율을 적용한다. 

갈아타기를 원하는 1주택자는 꾸준한 상급지 모니터링이 요구된다. 지난해 서울 아파트를 매도한 사람 가운데 보유 기간이 ‘2년 초과 5년 이하’인 비율이 2017년 이후 역대 최저 수준(법원 등기 정보 광장 조사)으로 떨어진 것으로 나타났다. 양도소득세 비과세 요건을 채운 뒤 시세 차익을 더해 상급 주택으로 이동하는 갈아타기 수요가 줄었다는 의미다. 은행권의 가계 대출 중도 상환 수수료율과 양도세·취득세·중개수수료·인테리어 비용이 인상된 결과다. 

그러나 주택 공급이 충분하지 않은 가운데 여전히 시중에는 유동 자금이 풍부하다. 상급지 갈아타기 수요는 언제든 되살아날 수 있기 때문에 목표로 하는 단지의 시세와 급매물을 파악해 두면 좋다.

경매도 또 다른 방법이 될 수 있다. 경매는 토지 거래 허가 구역 규제를 받지 않아 갭 투자가 가능하고 자금 출처 증빙 부담도 상대적으로 적다. 만약 1주택자인데 여유가 있으면 역세권 등 교통과 입지가 좋은 재건축 대상지 빌라도 나쁘지 않은 선택지다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “현금 보유자라면 금리 고점과 가격 저점을 충분히 확인하고 투자해도 늦지 않다”고 당부했다.

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