[NH투자증권 Tax센터 정유나 부동산 책임연구원] 2026년 주택 시장을 전망할 때 '얼마나 오를 것인가'보다 더 중요한 질문은 '규제 변수가 수요를 어떻게 선별하며, 실수요자는 어떤 원칙으로 의사결정을 해야 하는가'이다.

지난 2025년 10월 15일 규제지역 확대와 대출 규제 강화를 골자로 한 주택시장 안정화 대책 발표 이후 시장은 빠르게 냉각됐다. 서울 아파트 거래량은 2025년 9월 8901건에서 같은 해 11월 3248건으로 약 63.5% 급감했으며 가격 상승률 또한 둔화되는 흐름이 확인됐다.

다만 한강벨트 등 핵심 지역은 상승 기조가 유지되었고 매물 호가가 오히려 견조하게 형성되면서 불확실성이 확대됐다. 이는 2026년 시장의 기본 구도를 시사한다. 규제로 인해 거래는 위축되면서 가격은 '선별적으로' 버티는 국면이 강화될 가능성이 크다.

대출·거주요건·규제지역 3중 필터

2026년에도 정책은 시장의 핵심 변수로 작용할 가능성이 높으며, 주요 정책 변수는 크게 세 가지로 정리된다.

첫째, 대출 규제이다. ▲주택담보대출 한도 관리 ▲총부채원리금상환비율(DSR) 강화 ▲가계부채 관리 기조가 유지되는 한 금리 인하 기대만으로 수요가 빠르게 회복되기는 어렵다.

아파트 매매금액이 높아질수록 주택담보대출 한도가 제한되고 차주의 상환능력 기준이 한층 강화되면서 자금 조달 여건이 경직되어 거래 제약이 확대되는 양상이 나타날 수 있다. 즉 2026년에는 금리 자체보다 대출 가능 범위와 차입 비용이 실수요자의 진입 가능성을 결정하는 핵심 변수가 될 전망이다. 

둘째, 실거주 요건 강화이다. 토지거래허가구역 내 거래 및 주택담보대출 이용 시 실거주 요건은 임대 공급을 위축시키며 전월세 시장 불안을 증폭시키는 요인으로 작용한다. 실거주자 중심의 거래 구조가 강화되면서 투기 수요는 억제되지만, 자가 점유 비중 상승으로 임대 매물이 감소하는 효과가 병행될 수 있다.

실제로 부동산 플랫폼 '아실' 기준 수도권 전세 매물은 2023년 초 대비 2025년 12월 약 3분의 1 수준, 서울은 약 45% 수준으로 감소했고 지방광역시는 무려 4분의 1 수준으로 감소했다. 이는 2026년 실수요자의 체감 부담이 매매가격보다 주거비(전·월세 비용)에서 먼저 확대될 가능성을 시사한다. 

셋째, 규제지역(투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역) 변동성이다. 규제지역 지정·해제는 ▲대출 ▲세제 ▲거래 요건을 동시에 변화시키는 제도 변수로서 시장에 즉시 반영되는 경향이 있다.

규제가 유지되는 경우 실거주 수요 중심으로 거래가 재편돼 핵심 입지로 수요가 집중될 가능성이 높다. 반면 규제 완화 논의가 반복될 경우 시장 참여자들은 거래 확대 기대와 정책 시점·적용 범위에 대한 불확실성 사이에서 관망을 선택하기 쉽다.

결과적으로 2026년 규제지역 변동성은 시장 전체의 동조화보다 지역·유형별 거래 및 가격 격차 확대를 심화시키는 요인으로 작용할 가능성이 높다.

‘조정 속 차별화’ 심화

2026년부터는 공급 부족이 전망이 아닌 현실적으로 체감하게 될 가능성이 높다. 전국 분양 물량은 2022년 33만5000호에서 2025년 22만9000호로 감소다. 입주 물량은 2023년 32만9000호에서 2026년에는 21만1000호로 줄어들 것으로 예상된다.

또한 고환율과 인건비 상승은 정비사업의 비용 부담을 키우고 있으며(건설공사비지수 2025년 8월 130.91→11월 132.45), 이는 사업성·공급 속도에 추가적인 제약으로 작용할 수 있다. 이러한 환경에서 공급은 가격의 급락 가능성을 낮추는 '하방 지지'의 구조적 바닥으로 기능할 가능성이 크다.

2026년 시장은 상승·하락의 이분법보다 차별화 심화가 핵심이 될 전망이다. 서울 아파트 평균 실거래가격은 2025년 12월 기준 3.3㎡당 4500만원으로 1월 대비 15.9% 상승한 반면, 같은 기간 6대 광역시는 1.7%, 기타 지방은 2.0% 상승에 그쳤다.

이러한 격차는 2026년에도 유지될 가능성이 높다. ▲서울·수도권 핵심지 ▲신축 ▲정비사업 ▲실거주 선호가 집중된 지역은 강보합 또는 제한적 상승 여지가 남아 있는 반면, 지방의 구축 및 미분양 부담 지역은 횡보 가능성이 존재한다. 수요가 응축되는 자산만이 선택받는 구조로 시장이 재편될 가능성이 크다. 


실수요자 전략, '예측'이 아닌 '설계'

이와 같은 환경에서 실수요자의 전략은 '예측'보다 '설계'에 가깝다. 

첫째, 매매는 가격 판단과 거래 속도 이전에 요건 충족 가능성(대출·거주·이전 계획)을 우선 점검해야 한다. 대출 가능 범위와 보유주택이 있는 경우 매도 기간, 전입 및 실거주 요건을 통합적으로 검토하고, DSR 여유 및 금리 상승 스트레스 테스트(예: +1~2%p)를 선제적으로 확인할 필요가 있다.

둘째, 전월세는 가격이 아니라 현금흐름 관점에서 비교해야 한다. 전세·월세·대출이자·관리비를 합산한 2~3년 단위 총주거비를 산정하고 이사 비용과 갱신 리스크를 포함해 비교할 필요가 있다.

셋째, '똘똘한 한 채' 전략은 지속되겠으나 기준이 엄격해질 전망이다. 단순한 지역·브랜드 요인보다 ▲입지의 지속성(직주·교통·학군·생활권) ▲향후 공급 여건 ▲정비사업 추진의 현실성 등을 종합 평가해야 한다.

넷째, 거래 타이밍은 저점 모색이 아니라 감당 가능한 조건(대출 상환능력·보유기간 등) 확정을 통해 결정돼야 한다. 환율·물가·금융비용 변수가 복합적으로 작용하는 국면에서는 개인의 재무 제약 조건을 먼저 확정하는 것이 합리적이다.

종합하면 2026년 주택시장은 규제로 거래의 속도가 제한되고 전월세 불안이 확대되는 가운데, 공급 부족이 하방을 지지하는 구조로 전개될 가능성이 높다. 이러한 환경에서는 단기 가격에 대한 확신이나 섣부른 매수가 리스크를 확대할 수 있다.

따라서 2026년은 '방향을 정하는 해'로 규정할 수 있으며, 실수요자는 ▲어디에 거주할 것인가(생활권) ▲어떤 주택을 선택할 것인가(지속 수요) ▲얼마나 감당할 수 있는가(대출·현금흐름) ▲얼마나 보유할 것인가(기간·목적)를 선행적으로 확정한 뒤, 그 방향에 부합하는 자산을 선별하는 전략이 필요하다.

2025년 아파트 실거래가 3.3㎡ 당 가격(단위: 만원)
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                          2025년 1월                 2025년 12월
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서울                    3883                          4500
전국                    1620                           1742
6개 광역시           1168                           1188
기타 지방             775                            790
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자료: HDC랩스

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