[이코노미스트 이병희 기자] 정부가 비거주 다주택자를 향한 대출 고삐를 바짝 죄고 있다. 금융당국은 담보인정비율(LTV) 축소와 만기 연장 제한을 검토하는 등 강력한 카드를 꺼내 들었다. 반면 주식시장의 ‘빚투’(빚내서 투자)에 대해서는 상대적으로 시장 자율에 맡기는 모양새다. 왜 유독 부동산 대출에만 엄격한 잣대가 적용되는 것일까.

금융권에 따르면 KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 은행의 다주택자 주택담보대출(주담대) 잔액은 올해 1월 말 기준 36조4686억원에 달한다. 다주택자 대출이 본격적으로 늘기 시작한 2023년 1월 말(15조8565억원)과 비교하면 3년 만에 약 2.3배로 불어난 수치다. 같은 기간 전체 주담대 잔액이 513조원에서 610조원대로 1.2배 증가한 것과 비교하면 훨씬 가파른 증가세다.

김용범 대통령정책실장은 22일 사회관계망서비스(SNS)인 페이스북을 통해 “(빚을 내) 비거주 다주택을 매입한 경우 가격 상승기 수익은 사적으로 귀속되지만, 하락기에는 사회 전체로 위험이 전이될 수 있다”고 했다. 1990년대 발생한 일본의 자산 거품 붕괴 현상과 2008년 미국에서 벌어진 금융위기가 집값 하락기에 일어난 것을 고려하면 우리 경제도 위험을 안고 있다는 뜻으로 풀이된다. 이는 집값이 떨어질 때 많은 대출을 받은 차주들이 원금과 이자를 갚지 못하면서 금융회사의 건전성까지 위협했던 사례다. 우리 정부도 최근 다주택자들의 대출 확대 흐름이 가계부채의 건전성을 위협한다고 판단하고 있다.

일각에서는 주식시장의 신용융자나 미수거래 역시 위험한 ‘빚투’임에도 불구하고 왜 부동산에만 가혹한 규제를 가하느냐는 형평성 문제를 제기한다. 하지만 전문가들은 자산의 특성과 ‘위험 전이’의 경로가 전혀 다르다고 지적하고 있다. 주식시장에는 반대매매라는 강력한 자정 장치가 존재한다는 것이다.

반대매매란 주식을 담보로 돈을 빌렸을 때 주가가 하락해 담보 가치가 통상 140%인 담보유지비율 밑으로 떨어지면 증권사는 다음 날 아침 투자자의 의사와 상관없이 주식을 강제로 팔아버리는 것을 말한다. 사실상 강제 매매로 볼 수 있다. 증권사가 원금을 회수하기 위해 사실상 하한가 수준으로 물량을 던지는 일도 많다. 증권업계 관계자는 “반대매매시 자금을 빌린 투자자는 손실을 볼 수 있지만, 증권사는 원금을 회수할 수 있기 때문에 투자자의 경제적 위험이 증권사로 옮아가지는 않는다”고 말했다.

이런 대처가 가능한 것은 주식이 즉각적으로 청산 가능하다는 특징 때문이다. 반면 부동산은 차주가 원리금을 갚지 못해 경매에 넘기더라도 감정평가와 입찰 과정을 거쳐 실제 현금화되기까지 수개월에서 1년 이상의 시간이 소요되는 일이 많다. 집값 하락기에는 수요마저 줄기 때문에 원금을 회수하기까지 더 오랜 시간이 걸리는 일도 있다. 김용범 실장이 “가격 하락기에는 사회 전체로 위험이 전이될 수 있다”고 경고한 이유도 이 때문이다.

정부는 이번 대책에서 다주택자의 대출 만기 연장 시 연간 임대소득 대비 이자상환비율(RTI)을 의무적으로 확인하도록 할 방침이다. 지금껏 관행적으로 이뤄졌던 임대사업자 대출의 만기 연장을 원칙적으로 차단하겠다는 의미다. RTI를 적용해 임대소득으로 이자를 감당하지 못하는 차주는 만기 연장이 거부되거나 대출금을 일부 상환해야 할 수 있다. 이 대통령은 SNS를 통해 “다주택자가 보유한 주택이 시장에 공급되면 무주택자가 전월세를 찾지 않게 되어 가격이 안정될 것”이라며 규제의 정당성을 강조했다.

ⓒ이코노미스트(https://economist.co.kr) '내일을 위한 경제뉴스 이코노미스트' 무단 전재 및 재배포 금지