5·10 부동산대책 효과와 전망 - 강남 중소형 숨통 트일 수도

이명박 정부의 17번째 부동산 대책이 5월 10일 발표됐다. 서울 강남 3구를 투기지역에서 해제하는 등 거의 모든 부동산 규제를 풀었다는 평이다.

시장에 어떤 영향을 미칠지 이견이 분분하다. 꽉 막힌 부동산 거래시장 숨통이 다소 트일 것으로 보이지만, 효과는 제한적이라는 게 대체적인 평가다. 이번 정부의 부동산 정책도 돌아봤다. 　 정부가 5월 10일 그간 예고했던 부동산 대책(주택거래 정상화 및 서민·중산층 주거안정 지원방안)을 내놨다. 이번 대책으로 빈사상태, 동맥경화에 빠진 부동산시장을 과연 살릴 수 있을까. 우선, 5·10 대책의 자세한 내용과 파급효과부터 알아보자. 강남권 주택투기지역과 주택거래신고지역 해제로 인해 4가지 제도가 바뀌면서 강남 3구(강남, 서초, 송파) 시장에는 영향을 끼치게 된다. 총부채상환비율(DTI) 한도가 40%에서 50%로 상향되고 생애 최초 주택구입자금 이용가능, 주택구매자금 조달계획서 제출 의무 면제, 다주택자 양도세 가산세율 10% 면제, 임대주택사업자 취득세 감면 혜택 등이 바로 그것이다.

다시 말해 앞으로 강남 3구에서 내 집을 마련할 경우 은행대출을 더 받아 자금조달이 수월해진다. 또 생애최초주택자금 대출 등 장기저리자금을 활용해 주택 구매가 가능해지고 거래제한·과도한 세부담도 줄어 주택수요기반이 그만큼 늘어나게 된다. 따라서, 강남 투기지역 해제는 금융완화, 세부담축소, 거래편리성으로 이번 대책 중 그 파급효과가 가장 크다는 판단이다.

강남·실수요자 겨냥분양권 전매제한 완화 조치로 보금자리 주택의 전매제한 기간은 5~10년에서 2~8년으로 완화된다. 민간택지의 분양권 전매제한 기간은 폐지된다. 선분양제도 하에서 분양권시장은 청약시장과 현물시장을 이어주는 가교역할을 담당했다. 그런데 분양권시장은 현물시장과 달리 적은 투자금으로 거래가 가능하고 등기 등 복잡한 법적 절차가 없는데다 세부담도 적어 부동산 과열기에는 투기꾼의 주 활동무대가 되기도 했다. 최근 들어 분양시장이 극대로 위축돼 왔는데, 이번 조치로 수도권의 분양시장은 다소 활기를 되찾을 전망이다. 덩달아 신규 분양시장과 현물시장의 활성화에도 기여할 것으로 관측된다.

무주택자에게 장기저리로 대출해주는 생애최초 주택구입자금대출과 보금자리론의 확대는 실수요자에겐 희소식이 아닐 수 없다. 예컨대, 생애최초주택구입자금 대출제도는 5000만원 이하(부부기준)의 소득요건을 갖춘 무주택자가 6억원 이하의 주택을 구매할 경우 2억원까지 4.2%의 저리자금을 20년간 빌려주는 것이다. 보금자리론도 비슷한 조건이다. 이 두 가지 정책자금을 이용해 6억원 이하의 중소형주택(특히, 강남 3구)을 구입하는 무주택자가 늘어날 것으로 예상된다.

이밖에도 ‘1:1 재건축’ 때 면적을 10% 이상 증가시키는 조치는 재건축사업의 수익성 개선 효과로 중층단지의 재건축 추진에 가속도가 붙을 전망이다. 1주택자 양도세비과세 거주요건을 3년에서 2년으로, 2주택자 양도세감면혜택을 3년에서 2년으로 각각 단축한 조치도 주택에 대한 수요는 늘리고 공급(매물)은 줄이는 효과를 가져와 거래증가, 가격안정에는 도움이 될 것으로 기대된다.

일각에선 이번 대책을 두고 ‘강남 대책’, ‘강남 봐주기’, ‘돈 빌려 집사라고 투기를 부추기는 정책’이라고 비난한다. 이번 대책이 강남권에 초점을 맞춘데다, 강남권으로 투기수요가 집중될 경우 투기 재발, 집값 급등, 거품 재형성의 부작용이 우려된다는 것이다. 하지만 실물경기 침체, 가계부채 급증, 구매력 약화에다 집값 상승 기대감 상실 등으로 실수요자조차 투자심리가 극도로 위축된 현실을 감안할 때 현실성은 희박하다. 무엇보다도 초강력 규제인 DTI 금융규제 조치가 여전히 살아있지 않은가. 아무리 강남이라고 하나 규제철폐, 유동성의 전면적 확대, 금리인하, 세금인하 등의 직접적이고 강력한 경기부양대책이 추진되지 않은 한 단기적으로 부동산경기의 급등은 쉽지 않다.

부동산 경기 회복의 기폭제 될까5·10 대책의 효과는 제한적이지만 중장기적인 간접 효과는 어느 정도 기대된다고 할 수 있다. 규제의 대부분이 풀려서 거래의 장애물이 제거됐고 규제정책의 전환으로 투자심리 회복, 실수요자의 수요기반 확충, 풍부한 시중 부동자금의 부동산 재유입 가능성은 점차 커지고 있기 때문이다. 부동산 경기 사이클 측면에서도 올 하반기는 부동산 경기의 순환변동 상 전환점(터닝포인트)이 도래할 가능성도 있다. 전세가격 상승으로 서울지역의 전세가격 비율이 50%를 넘고, 미분양이 4개월째 감소하고 있는 시장여건에서 이번 대책으로 인해 주택거래량이 다소 증가할 경우 중장기적으로 주택시장은 거래증가, 가격상승이라는 본격적인 경기회복 국면으로 진입도 예상해 볼 수 있다.

그렇다면 5·10 대책의 여파로 가장 수혜 받을 부동산은 뭘까. 이번 대책의 핵심은 강남권으로 한정되고 실수요자를 겨냥하고 있다. 직접적인 영향권에 들것으로 예상되는 재건축과 6억원 이하의 중소형 주택 그리고 수도권 분양권시장과 신규분양(청약) 시장은 다소 활기를 띨 전망이다. 재건축 단지 중에서는 소형주택 확대라는 서울시 재건축 가이드라인으로부터 비교적 자유롭고 ‘1:1 방식’으로 재건축을 추진중인 대치 은마, 논현 경복, 청담 삼익, 삼성 홍실 아파트 등은 추진속도가 빨라질 전망이다.

강남권의 6억원 이하에 해당하는 중소형 주택도 실수요자를 중심으로 내 집 마련 수요가 점차 증가할 것으로 예상된다. DTI가 10% 상향되면 현재의 주택구매자의 평균 DTI가 약 45%임을 감안할 경우 5% 정도의 추가자금을 빌려서 주택을 구매하는 실수요자의 구매사례는 증가할 게 뻔하다. 더구나 무주택자의 경우에는 생애최초주택구입자금과 보금자리론을 활용하면 금리부담을 덜 수도 있다. 강남권의 다주택자 양도세 가산세 폐지와 취득세 감면 혜택을 노리고 소형아파트, 오피스텔, 도시형 생활주택을 구입해 임대주택사업을 계획하거나 추가로 매입하는 사람들도 늘어날 수 있다. 분양권 전매가 대폭 완화된 보금자리 주택과 분양권 전매가 완전히 풀린 수도권 민간택지 분양권 시장은 경우에 따라서는 활황세를 맞을 전망이다.

실수요자는 어떻게 해야 할까. 5·10 대책의 파급효과는 강남 3구의 재건축과 중소형주택, 분양권시장, 신규 분양시장에서 가장 크고 확실하게 나타날 전망이다. 그런 관점에서 강북에서 강남으로 주택을 교체하거나 소형에서 중형주택으로 갈아타기를 희망하는 실수요층에겐 올해는 더없이 좋은 기회가 될 수 있다. 부동산114 자료에 따르면 2007년 이후 강남권 아파트는 3.3㎡당 아파트 가격이 2154만원에서 2041만원으로 떨어졌지만, 강북권 아파트는 183만원이 오른 1393만원으로 조사됐다. 2012년 3월 현재기준으로 강남·북 간의 아파트 가격 격차가 3.3 ㎡당 944만에서 648만원으로 줄어든 것이다.

최근 몇 년간 소형주택 강세, 중대형 주택 약세로 인해 주택평형 간에도 가격 역전현상이 벌어졌다. 따라서, 이번 대책으로 주택거래 증가, 경기회복의 가능성이 점쳐진 다면 실수요자의 경우 올해 안에 내 집 마련을 서두르는 게 유리해 보인다. 그리고 직장과 학교 등 강남권에 실거주할 목적이라면 강북권에서 강남권으로 지역을 옮기거나 소형에서 중형주택으로 갈아타기 전략을 시도해 볼만하다.