강남에선 헌 오피스텔에 투자하라

오피스텔 인기가 좀처럼 사그라지지 않고 있다. 벌써 4년째 주택 경기가 침체한 영향이다. 요즘 부동산 시장에서 가장 ‘잘 나가는’ 오피스텔에 관심을 있는 투자자라면 서울 강남권을 한번쯤 눈 여겨 보게 된다. 전국에서 가장 유동인구가 많은 최대 상권이자 최대 업무시설 밀집지역이기 때문이다.

오피스텔 임대수요가 든든한 것이다.유엔알컨설팅 박상언 대표는 “오피스텔 투자자들의 가장 큰 고민은 공실에 대한 우려인데 강남권은 임대수요가 꾸준해 투자 고려 대상 1순위인 것”이라고 말했다.여기에 투자여건도 눈에 띄게 좋아졌다. 정부가 주택거래 정상화를 위해 내놓은 5·10대책으로 강남3구(강남·서초·송파)를 옭아맸던 규제 족쇄가 풀렸기 때문이다.

4월 27일부터 전국의 오피스텔(주거용)을 1실만 임대해도 취득세와 재산세를 감면(면제) 받을 수 있고 양도소득세 중과 규제도 받지 않는다. 주택거래신고지역인 강남3구는 취득세 면제 혜택을 받지 못했지만 5·10대책 덕분에 규제가 풀려 세제 혜택을 누릴 수 있게 된 것이다. 예컨대 분양가 2억원의 전용 60㎡ 이하의 오피스텔을 분양 받을 경우 이전에는 분양가의 4%인 800만원을 취득세로 내야 했다. 하지만 5월 15일 이후에는 면제 받는다.

2년 사이 새 오피스텔 분양가 2배로투자 여건이 좋아지면서 강남권 새 오피스텔은 인기는 더 높아지고 있다. 현대산업개발이 2월 송파구 잠실동에 공급한 잠실 아이파크(223실)는 평균 45대 1, 최고 139대 1의 청약 경쟁률을 보였다. 4월 대우건설이 강남구 청담동에 분양한 청담역 푸르지오시티도 평균9대 1, 최고 41대 1의 경쟁률을 기록했다.

강남권은 2005년 이후 사실상 오피스텔 공급이 거의 없었다. 땅값이 워낙 비싸기 때문이다. 하지만 2008년 글로벌 금융위기이후 오피스텔이 인기 몰이를 하면서 최근 2년간 강남권에서 새 오피스텔 분양이 봇물을 이뤘다. 투자자도 새 오피스텔 희소가치에 대한 기대감이 크다. 그런데 투자에 앞서 투자수익률을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 새 오피스텔의 높은 분양가 때문이다. 세제 혜택에도 기존 오피스텔보다 수익률이 낮다는 지적이 나오는 것도 이 때문이다.

올 들어 강남권에 선보인 새 오피스텔 분양가(공급면적 기준)는 3.3㎡당 평균 2000만원선이다. 2년 만에 거의 두 배로 비싸졌다. 중앙일보조인스랜드 조사에 따르면 2010년 강남권 새 오피스텔 평균 분양가는 3.3㎡당 1027만원, 2011년 1453만원에서 2012년 2045만원으로 크게 올랐다.

분양가가 오르면서 투자 수익률은 떨어지고 있다. 2003년 10월 입주한 강남구 삼성동 두산위브센티움 전용 28㎡형 매매값은 2억2500만원선이다. 이 오피스텔은 현재 보증금 1000만원에 월 100만원에 세입자가 살고 있다. 이 오피스텔을 매입하면 연 5.4% 수익률을 얻을 수 있다. 하지만 새 오피스텔 수익률은 이에 못 미치는 것으로 나타났다.

삼성중공업이 2월 강남구 역삼동에 분양한 강남역쉐르빌 전용 27㎡형 분양가는 3억원선이다. 현재 인근 임대료 수준은 보증금 1000만원에 월 100만원. 수익률은 연 3.8% 수준이다. 적어도 월세를 120만원은 받아야 4.7%의 수익을 얻을 수 있다. 인근 효성인텔리안더퍼스트 전용 25㎡형 분양가도 2억9000만원이다. 역시 월세를 100만원 이상 받아야 수익률이 연 4% 수준이 된다.

새 오피스텔이라고 해도 임대료를 많이 올려 받기는 어렵다.2004년 12월 입주한 서초구 서초동 서초대우디오빌 전용 29㎡형 분양가는 1억550만원이었다. 이 오피스텔은 입주 당시 보증금 1000만원에 월 50만원의 임대수익을 올렸다. 현재는 보증금 1000만원에 월 80만원 선이다. 6년 전과 비교하면 분양가는 2.6배로 올랐지만 임대료는 1.6배 수준이다. 서초동 D공인 관계자는 “새 오피스텔이라고 해도 주변 시세보다 5만~10만원 정도 임대료를 더 받을 수 있다고 보면 된다”고 말했다.

기존 오피스텔이 수익률 연 2% 이상 높아현재 서울 평균 오피스텔 임대수익률은 5.38%다. 강남 3구의 임대수익률은 5.25%로 강남구(5.44%), 서초구(5.27%), 송파구(5.07%)등이다. 새 오피스텔이 기존 오피스텔보다 수익률이 더 낮은 셈이다. 최근 2년간 강남권에 공급된 새 오피스텔 예상 임대수익률은 3~4%선이다. 역삼동 G공인 관계자는 “임대료가 현재 시세보다 20만원 이상 뛰지 않는 이상 연 5%의 수익률을 얻기는 힘들 것”이라고 말했다.

공급과잉에 대한 우려도 나온다. 2010년 이후 현재까지 강남3구에만 5000여실의 오피스텔이 공급됐다. 이들 오피스텔이 내년부터 본격적으로 입주하면 공실(빈 방)이 늘거나 기대만큼 임대료를 받지 못하게 될 가능성도 있는 것이다. 한국건설산업연구원 허윤경연구위원은 “1인 가구 증가 등으로 임차수요가 늘어나고 있는 것은 사실”이라면서도 “도시형생활주택·원룸텔 등 소형주거시설 공급도 함께 늘어나고 있어 임대를 목적으로 투자한다면 수급 상황을 잘따져야 한다”고 조언했다.

새 오피스텔을 분양 받아 완공까지 1~2년 동안 기다리는 것보다 당장 기존 오피스텔을 매입해 임대수익을 얻는 것이 낫다는 지적이 나오는 것도 이 때문이다. 단, 새 오피스텔 임대 때 받을 수 있는 세제혜택이 기존 오피스텔에는 적용되지 않는다. 하지만 새 오피스텔의 시세차익에 대한 기대감도 따져봐야 한다는 게 전문가들의 조언이다.

강남이나 용산·마포·서대문 등 도심 오피스텔은 다른 지역보다 오피스텔 몸값이 잘 오르는 편이다. 업무용이나 주거용으로 매입하려는 수요가 많아 매매가가 꾸준히 오르기 때문이다. 강남구 역삼동 쌍용플래티넘밸류 49㎡형은 입주 4년 만에 1억3000만원 올라 4억원선이다. 용산구 한강로 3가 GS한강에클라트 47㎡형도 입주 5년 만에 1억원 뛰어 호가가 3억원선이다.

그나마 매물도 없다는 게 중개업소자의 전언이다.최근 들어서는 소형 오피스텔값이 많이 오르자 추가 상승을 기대하는 투자자도 늘고 있다는 것이다. 기존 오피스텔의 경우 이미 매매가에 시세차익이 반영되어 있기 때문에 새 오피스텔에 비해 추가 시세차익을 얻기가 쉽지 않다. 전문가들은 “오피스텔 매입에 앞서 시세차익이나 안정적인 임대수익 등 투자 목적을 분명히 하고 그에맞는 상품을 골라야 후회 없는 결과를 얻을 수 있을 것”이라고 조언한다.

오피스텔 투자를 결심했다면 같은 소형이라도 전용 면적을 따져보는 것도 잊지 말아야 한다. 임대료는 실사용 면적에 따라 달라지기 때문이다. 대개 오피스텔은 계약면적 대비 전용면적 비율이 50%선이다. 그런데 크기가 작아질수록 설계상의 어려움으로 전용률이 낮아지는 경우가 많아 입주자모집공고를 한번 더 챙겨볼 필요가 있다. 실제 사용이 가능한 크기는 월세를 정하는 기준이기 때문에 임대를 목적으로 투자한다면 간과해서는 안될 중요한 요소다.