Real Estate - 서울·수도권 아파트 낙찰가율 70%선

경기 침체의 영향으로 부동산 경매시장은 넘치는 경매 물건으로 때 아닌 호황을 맞고 있다. 대출이자 부담 등 자금 압박 탓에 경매에 넘어가는 물건이 늘어나고 있는 것이다. 아파트부터 연립·다세대, 오피스텔 등 수익형 부동산까지 종류도 다양하다. 경매 물건이 많다보니 급매물보다 싸게 낙찰 받을 수 있는 기회도 늘었다. 부동산경매전문업체인 지지옥션에 따르면 10월 서울·수도권 아파트 평균 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 75%에 머무는 것으로 나타났다. 연립·다세대는 10월 평균 낙찰가율이 71%선이다. 오피스텔·상가 등 수익형 부동산도 이와 비슷한 수준이다.

전셋값에 내 집 마련 기회10월 25일 서울서부지방법원 서부 4계에서 진행된 서울 용산구 원효로4가 강변삼성스위트 아파트 85㎡(이하 전용면적)은 12대 1의 경쟁률을 기록하며 주인을 찾았다. 감정가가 6억8000만원인 이 아파트는 이날 4억8000만원에 낙찰됐다. 낙찰가율은 70.2%. 경쟁률에 비하면 낮은 가격이다. 같은 달 9일 서울남부지법에서 진행한 경매에 나온 서울 양천구 목동 신시가지 전용 85㎡형(감정가 11억원)도 경쟁률은 25대 1이었지만 감정가의 72% 수준인 8억원에 낙찰됐다.

10월 서울·수도권 경매시장에 나온 아파트는 서울(843건), 경기(1719건), 인천(357건) 등 2918건이다. 이는 9월(2548건)보다 15% 늘어난 것이며 올해 월 평균(2280건)보다 많다. 낙찰가율은 75%로 감정가보다 평균 25% 싸게 낙찰 받을 수 있었다. 반면 아파트 낙찰률(경매진행 물건 대비 낙찰물건)은 25%에 불과하다. 경매에 나온 아파트 4가구 중 1가구만 주인을 찾았다는 의미다. 부동산태인 정대홍 팀장은 “경매에 대한 관심은 크게 늘어났지만 보수적으로 입찰가를 써내기 때문에 고가 낙찰은 거의 없다”고 말했다.

연립·다세대도 비슷한 분위기다. 3년 전만 해도 도심 뉴타운, 구도심 재개발 등으로 평균 낙찰가율이 100%를 넘을 정도로 인기를 끌었지만 최근 서울시의 출구전략이 본격화하면서 경매 물건이 부쩍 늘어났다. 10월 경매에 나온 서울·수도권 연립·다세대는 서울(539건), 경기(642건), 인천(744건) 등 총 1925건이다. 평균 낙찰가율은 71%로 아파트와 비슷한 수준이지만 낙찰률은 21%에 그쳐 5가구 중 1가구만 주인을 찾았다.

오피스텔·상가 등 수익형 부동산도 경매 물건이 넉넉하다. 10월 경매시장엔 서울·수도권 오피스텔 251건, 상가 1670건이 나왔다. 올 들어 가장 많은 물량이다. 오피스텔의 경우 신규 분양단지에 사람이 몰리며 인기몰이를 하고 있지만 낙찰가율은 높지 않다. 평균낙찰가율(10월 기준)은 78%, 낙찰률은 38%를 기록했다. 상가는 오피스텔보다 성적이 저조하다. 평균 낙찰가율은 62%, 낙찰률은 15%에 머물렀다. 연말에도 경매 시장은 풍성할 것으로 전망된다. 아파트는 11월에만 서울 809건, 경기도 1525건, 인천 379건 등이 경매에 부쳐진다.

서울의 경우 강남권 랜드마크로 손꼽히는 단지부터 용산·목동 등 주요 지역의 경매 물건이 많다. 강남구 압구정동 현대 183㎡형(감정가 27억원)이 17억2800만원에, 역삼동 래미안그레이튼 142㎡형(감정가 18억원)이 11억5200만원에 나온다. 용산 시티파크1단지 147㎡형도 감정가(16억5000만원)의 64%인 10억5600만원에 경매가 진행될 예정이다. 경기도에서는 용인시(249건), 고양시(151건), 성남시(114건) 등의 물량이 넉넉하다.

연립·다세대는 11월 서울(489건), 경기(561건), 인천(673건) 등 서울·수도권에서만 총 1723건이 나온다. 서울은 은평구(59건), 강북구(32건), 송파구(27건), 동작구(26건) 등지에 몰려 있다. 송파구 오금동 로얄빌라 55㎡형이 감정가(2억5000만원)의 64%인 1억1600만원에 경매에 부쳐지고 동작구 상도동 대광나동 70㎡형(감정가 3억 1000만원)이 1억9840만원에 나온다.

상가도 11월 한달간 서울 547건, 경기 870건, 인천 189건 등 1606건의 경매가 진행된다. 서울은 강동구 암사동 현대대림 상가동 20㎡형이 감정가(3억2600만원)의 51%인 1억6691만원에 나온다. 황학동 롯데캐슬베네치아 메가몰동 11㎡형은 감정가(1억8000만원)의 26%인 4700만원에 경매에 부쳐지고 종로구 창신동 241㎡형(감정가 15억440만원)도 7억7025만원에 경매가 진행된다. 오피스텔은 상가에 비해 경매 물건이 많지는 않다. 11월 서울 71건, 경기 161건, 인천 34건 등 총 266건이 나온다.

서울에서는 영등포구 여의도동 여의도파크센터 오피스텔 72㎡형이 감정가(7억 3000만원)의 64%인 4억6720만원에 경매에 부쳐진다. 종로구 효제동 반도보라아이비타워 32㎡형(감정가 1억3000만원)이 1억400만원에, 강남구 논현동 삼환아르누보 45㎡형(10억500만원)이 6억 7200만원에 경매가 진행된다.

경매는 시세보다 싸게 원하는 부동산을 살 수 있는 기회가 될 수 있지만 조심해야 할 점이 많다. 우선 감정가를 무조건 믿어서는 안된다. 불황기에는 일주일 사이에도 시세가 뚝뚝 떨어질 수 있기 때문이다. 경매시장에 나온 물건은 대부분 4~6개월 전에 감정가가 책정되기 때문에 입찰 시점의 시세를 반드시 파악하고 비교해본 후 입찰가를 정해야 한다.

특히 연립· 다세대는 아파트보다 주변 호재에 따른 가격 변동이 크기 때문에 해당 지역 중개업소를 통해 시세를 확인해야 한다. 유엔알컨설팅 박상언 대표는 “요즘 웬만한 급매물은 평균 시세보다 15% 정도 싸게 나오기 때문에 적어도 급매물보다는 싸게 낙찰 받아야 경매를 통한 이득을 얻을 수 있는 셈”이라고 말했다.

현재 시세 확인해야시세보다 20% 이상 싸게 원하는 부동산을 사려면 최소 2회 이상 유찰된 물건을 노리는 게 좋다. 1회 유찰될 때마다 직전 입찰 최저가에서 20%(서울 기준) 내려간 가격에 새로운 경매가 시작되기 때문이다. 예컨대 첫 경매에서 감정가에 시작한 서울 아파트가 1회 유찰되면 감정가의 80%에, 2회 유찰되면 64%에 다시 경매에 부쳐진다. 단, 유찰 횟수가 많은 물건은 선순위 전세권 설정 등 권리상 하자가 있을 수 있기 때문에 꼼꼼하게 살펴야 한다. 명도비용이나 입주지연 가능성 등을 따져 낙찰가 외 추가 비용에 대한 계획을 세우고 입찰에 나서야 한다.

상가나 오피스텔 등 수익형 부동산은 시세차익보다는 임대수익이 목적인 상품인 만큼 시세 변동이 크지 않아 감정가보다 가격이 크게 떨어지는 경우는 드물다. 하지만 수익형 부동산은 주택보다 입지가 더 중요하기 때문에 반드시 현장을 둘러봐야 한다. 자칫 공실이 발생하면 낭패를 볼 수 있기 때문이다.

도심 역세권이나 주변에 업무시설 또는 대단지 아파트 등 배후수요가 넉넉한 지역으로 골라야 한다. 싸게 살수록 투자수익률이 높아지기 때문에 2~3회 유찰된 물건일수록 유리하다. 상가나 오피스텔은 경매에 넘어오면서 관리비가 수백만원씩 체납된 경우도 적지 않아 정확한 금액을 확인한 후 응찰해야 한다.