주택시장 기지개 켜나 - 매매 거래 늘고 분양도 봇물 - 이코노미스트

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주택시장 기지개 켜나 - 매매 거래 늘고 분양도 봇물

주택시장 기지개 켜나 - 매매 거래 늘고 분양도 봇물

올해 주택시장의 시동이 잘 걸렸다. 지난해 말 ‘부동산 3법’ 국회 통과 지연 등으로 맥이 빠지던 주택시장이 올 들어 힘차게 출발했다. 비수기인 한겨울에 시장이 빠르게 예열되면서 설 명절이 지나 성수기를 맞으면 시장 온도가 올라갈 것이란 기대감이 크다.

올 1월 주택시장이 성적이 확 올라갔다. 시장이 공급자와 수요자들로 북적댔고 일부에서는 열기가 뜨거울 정도였다. 1월 주택거래가 크게 늘었다. 국토부에 따르면 1월 전국 주택 매매 거래량이 7만9320가구다. 1월 거래량으로 집계가 시작된 2006년 이래 10년 만에 가장 많다. 해가 바뀌면서 1월 거래량이 12월에 비해 줄어들게 마련인데, 올 1월 서울 아파트 거래량(6800여 가구)은 지난해 12월(6674가구)보다 되레 늘었다. 2006~2014년 서울 아파트 월 평균 거래량을 보면 12월이 6699가구이고 1월은 3425가구로 12월의 절반 수준이다.
 부동산 3법 국회 통과로 가격 상승 기대감
1월의 ‘반짝 증가’로 끝날 것 같지 않다. 2월 들어서도 거래가 늘고 있다. 2월 10일까지 거래된 서울 아파트가 2300여 가구로 2월 성적으로 우수한 편이다. 2006~2014년 2월 평균 거래량이 4999가구다. 2월 거래량이 가장 많았던 때는 지난해 2월로 7864가구였다. 올 2월 거래가 설 연휴가 끼어 있어 지난해 2월 보다는 적을 것으로 예상되지만 예년 1월보다는 많을 전망이다.

가격도 상승세다. 한국감정원의 주간 아파트가격 동향 조사 자료를 보면 서울 아파트 주간 상승률이 높아지고 있다. 1월 중순 0.06%이던 상승률이 2월 첫째주에는 0.1%까지 올라갔다. 주택 거래 증가는 지난해 말 ‘부동산 3법’의 국회 통과로 시장에 정책 불확실성이 걷히면서 기대감이 살아났기 때문이다. 특히 전셋값 고공행진이 이어지면서 전세에서 매매로 돌아서는 수요가 많이 늘었다. 지난해 말 기준으로 서울 아파트의 매매가격 대비 전셋값 비율이 65.9%다. 전셋값의 절반 정도만 보태면 집을 살 수 있다. 지난해 말 서울 아파트 평균 전셋값은 3억여원이었다. 아파트값이 상대적으로 저렴한 강북 지역에서 전세에서 매매로 돌리는 비용 부담이 적다. 전셋값 비율이 강남권보다 높아 성북구 등은 70%가 넘는다. 성동구가 74.8%로 가장 높았다. 지난해 12월에 비해 올 1월 거래량이 많이 늘어난 곳도 주로 전셋값 비율이 높은 지역이다. 전셋값 비율이 각각 72%와 72.9%인 동대문구와 구로구의 1월 아파트 거래량이 지난해 12월보다 20.7%, 19.7%씩 늘었다. 부동산중개업소들은 “전셋집을 알아보러 왔다가 매매가격과 큰 차이가 없어 매매로 돌아서는 사람들이 적지 않다”고 전했다.

지난해 분양시장의 열기는 해가 바뀌어도 그대로다. 오히려 더 달아올랐다. 1월 전국에 분양된 아파트가 1만3000여가구로 지난해 1월(5000여 가구)의 두 배가 넘는다. 청약자가 몰려 18개 단지 중 절반인 9곳이 1순위에서 마감됐다. 지난해 1월 나온 11곳 중 1순위 마감 단지는 한 곳에 불과했다. 1월 말 경남 창원에서 분양된 아파트는 1순위 평균 185.5대 1의 경쟁률을 기록했다. 지난해 최고 기록(171.8대 1)을 연초에 가볍게 뛰어 넘었다.

임대투자자들의 관심이 큰 오피스텔 분양시장도 마찬가지다. 2월 2~3일 청약접수한 서울·수도권 3개 오피스텔에 청약신청금(실당 100만원)만 800억원이 넘게 들어왔다. 경기도 수원시 광교신도시에 나온 힐스테이트 광교는 평균 422대 1의 경쟁률 기록을 쐈다. 금융결제원에 공식 집계된 오피스텔 경쟁률로 사상 최고다. 분양시장 열기는 3월 청약제도 개편과 4월 민간택지 분양가 상한제 폐지 영향이다. 청약제도가 개편돼 청약자격이 완화되면 청약경쟁이 더욱 치열할 것으로 예상돼 청약자들이 몰리고 있다. 특히 서울·수도권 1순위 자격이 청약통장 가입 2년에서 1년으로 줄어들어 현재 1순위자들이 적극 신청한다. 신도시·택지지구 등 공공택지 이외의 민간택지에서 분양가 상한제가 폐지되면 분양가가 오를 가능성이 있다. 때문에 상한제 폐지 전 좀 더 싸게 분양받으려는 수요자가 많다.

설 이후 주택시장은 연초 예열이 잘 됐기 때문에 무리 없이 속도를 높일 것으로 예상된다. 봄 성수기를 맞는데다, 규제 완화가 본격적으로 시행되기 때문이다. 기존 주택시장에 유동성이 넘쳐날 전망이다. 지금도 저금리여서 주택구입자금 대출 부담이 크지 않은데 현재보다 더욱 낮은 초저금리 대출이 시행된다. 정부는 서울·수도권 주택시장의 회복세 반전을 가져온 2013년 8·29 대책의 핵심 내용인 공유형 모기지를 3월부터 확대키로 했다. 소득 제한을 없애고 대상 주택 범위를 넓힌다. 기존 공유형 모기지는 연소득 7000만원으로 제한됐다. 무주택 맞벌이 부부는 연소득이 7000만원이 넘는 경우가 많은데 소득 제한에 걸려 공유형 모기지를 신청하지 못해 민원이 잇따랐다.

기존에는 전용면적 85㎡ 이하이면서 감정가격 6억원 이하의 주택만 대상이었다. 정부는 전용 102㎡까지 대상 주택 크기를 키우고 가격도 공시가격을 기준 9억원으로 상향 조정했다. 실제 거래가격으로는 12억원 정도까지 대상이 된다. 부동산114는 공유형 모기지 대상 주택이 서울·수도권에서 33만 가구 정도 늘어날 것으로 추산했다. 금리는 연 1%대로 시중 주택담보대출금리(3%선)의 절반 정도에 불과하다. 정부는 3월부터 3000가구를 대상으로 시범실시할 계획이다. 3000가구가 많은 수가 아니어도 공유형 모기지 업그레이드판의 자격이 되는 주택수요자들의 매수심리를 자극할 것으로 예상된다. 기존 공유형 모기지로 2014년 한 해 1만여 가구가 거래됐다. 전년보다 2014년 늘어난 주택거래량 15만 가구과 비교하면 얼마 되지 않지만 얼어 붙어 있던 매수심리를 깨우는 데 큰 기여를 했다.

또 기존 주택담보대출자의 이자 부담을 크게 줄여주는 2%대 고정금리 장기대출 상품이 3월 출시된다. 금리는 낮아지고 전셋값은 치고 올라 세입자들의 매매 전환이 잇따를 것으로 예상된다. 집값이 상승세를 유지하고 있지만 전셋값 상승률이 더 높아 매매값과 전셋값 차이가 계속 줄어들고 있다. 1월 말 기준으로 서울·수도권의 아파트값 대비 전셋값 비율이 67.9%다. 지난해 1월에 비해 1년 새 2.1%포인트 높아졌다. 강남권 재건축 이주 등으로 전세수요가 계속 늘고 전셋집의 월세 전환으로 전셋집 공급은 부족해 전셋값 상승세는 계속 이어질 것으로 예상된다.
 3월부터 초저금리 대출 상품 나와
이에 따라 주택매매 거래는 늘어날 것으로 예상되지만 큰 폭의 가격 상승을 기대하기는 힘들다. 지난달 주택매매거래량 급증에도 전국 주택가격 상승률은 0.14%로 거래량이 올 1월보다 30% 가량 적었던 지난해 1월(0.24%)의 절반 수준이었다. 집을 팔려고 내놓는 매물이 많고 주택 수요자들이 주로 실수요자들로 저가 매물을 찾아서다. 국내 경기가 불확실하고 해외 경제 여건도 불투명해 주택시장에 어떤 불똥이 튈지 알 수 없는 상황이기도 하다. 국민은행 박원갑 부동산수석연구위원은 “가격 상승을 기대한 투자 목적의 주택 구입은 신중할 필요가 있다”고 말했다. 설 이후 분양시장은 더욱 활기를 띨 것으로 전망된다. 1~2월 분양물량이 많았지만 업체들이 봄 분양시장에 대거 물량을 쏟아낼 예정이다. 닥터아파트에 따르면 설 이후 5월까지 전국에서 9만여 가구가 주인을 찾아 나설 예정이다. 신도시·뉴타운 등 청약 인기지역 물량도 많아 주택 수요자들의 관심도 커질 것으로 보인다. 내외주건 김신조 사장은 “분양가 상한제가 풀리면 주변 시세와 분양가 수준을 잘 따져야 한다”며 “분양가가 비싸면 그만큼 메리트가 떨어진다”고 말했다.

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