부동산의 부담부 증여 - 이코노미스트

Home > 금융 > 재테크

print

부동산의 부담부 증여

부동산의 부담부 증여

최근 장관 후보자의 미성년 자녀에 대한 증여가 관심을 끌었다. 전문가들은 상속보다 증여가 훨씬 유리하다고 말한다. 물론 몇 가지 조건이 충족되어야 한다.

상속세를 줄이기 위한 사전증여를 생각한다면 3가지를 고려해야 한다. 첫째, 기간을 충분히 분산해야 한다. 둘째, 명의를 분산해야 한다. 그리고 셋째, 재산평가액을 낮춰야 한다. 기간을 충분히 분산해서 증여하라고 권유하는 이유가 있다. 상속세를 계산할 때 상속개시일부터 소급해서 10년 이내에 상속인에게 증여한 재산이 있을 경우, 합산하여 정산하기 때문이다. 비록 당시에 증여세를 납부했더라도 상속재산에 가산해야 한다. 더 높은 상속세 누진세율을 적용하여 산출세액을 계산하고 당시에 납부한 증여세는 차감하여 정산한다. 상속인에게 증여 후 10년 이내에 상속이 개시될 경우, 이미 증여한 재산도 상속세로 정산하기 때문에 증여세의 분산 효과는 사라지게 된다.

상속인이 아닌 자에게 증여하는 경우 정산의 기준은 5년이다. 손자·손녀, 사위·며느리에게 증여하고 5년이 경과되면, 사전증여재산은 상속재산에 합산되지 않는다. 결국 상속인은 10년, 상속인 외의 자는 5년 전에 증여해야 상속세와 정산하는 것을 피할 수 있다. 증여세 역시 10년을 기준으로 합산한다. 수증자는 증여받은 날을 기준으로 소급해서 10년 이내에 동일인에게 증여받은 재산이 있을 경우 현재의 증여재산과 합산하여 정산한다. 10년 이내에 동일인으로부터 증여받은 재산을 합산해서 더 높은 증여세 누진세율을 적용하고, 당시에 납부한 증여세를 차감해서 정산한다. 다만, 증여한 사람이 직계존속일 경우 그 배우자는 동일인으로 판단하고 합산한다. 아버지로부터 증여받은 재산은 10년 이내에 어머니에게서 증여받은 재산과 합산하는 것이다. 같은 논리로 할아버지와 할머니 그리고 외할아버지와 외할머니는 동일인으로 보고 합산한다.

직계존속이라도 동일인이 아니면 합산하지 않는다. 예를 들어보자. 아버지로부터 증여받은 재산은 할아버지에게서 증여받은 재산과 합산하지 않는다. 다만, 여러 직계존속으로부터 증여 받을 때 주의해야 할 부분이 있다. 증여세를 계산할 때 차감하는 5000만원의 증여재산공제(수증자가 성년 자녀일 경우)는 10년 이내의 모든 직계존속을 통산해서 공제한다.

상속받거나 증여받은 부동산을 향후 매각할 계획이 없다면 상속세나 증여세는 가급적 평가를 낮추는 것이 유리하다. 상속세와 증여세를 계산할 때 평가의 기준은 시가지만, 시가가 확인되지 않을 경우에는 기준시가를 이용할 수 있도록 되어 있다. 그렇기 때문에 시가가 노출되지 않는 재산을 먼저 증여하는 것이 좋다. 일반적으로 아파트나 오피스텔은 시가가 노출되어 있다. 그런 이유로 규격화 되지 않은 전·답·과수원·단독주택·상가 등의 부동산은 기준시가로 평가하는 것이 어렵지 않다.

기준시가로 평가하는 것에 더해서 평가를 더 낮추는 방법이 있다. 부담부증여를 활용하는 것이다. 부담부증여는 증여하는 부동산에 담보된 채무를 수증자가 인수하는 조건으로 증여하는 것이다. 이렇게 증여할 경우, 담보된 채무는 증여재산평가에서 차감하여 증여세를 계산한다. 예를 들어서 증여하는 부동산의 가격이 10억원이고, 담보된 채무가 4억원이라면 10억원에서 4억원을 차감한 6억원으로 증여세를 계산한다. 인수하는 채무는 수증자가 추후 갚아야 하는 금액이기 때문에 증여세 과세대상에서 제외하는 것이다.

다만, 부담부증여를 선택할 경우 일반증여와 다르게 양도소득세를 내야 한다. 수증자는 증여세를 줄일 수 있지만, 증여자는 양도소득세를 내야 한다. 부담부증여를 할 때 증여자에게 양도소득세가 나오는 이유는 채무를 인수하는 조건을 유상으로 매각한 것으로 해석하기 때문이다. 본인의 채무를 면제하는 조건으로 명의를 이전한 것으로 해석하기 때문에 대가의 일부를 수령한 것으로 판단한다. 하지만 부담부증여를 활용할 경우, 줄어드는 증여세가 늘어나는 양도소득세보다 일반적으로 크기 때문에 부담부증여의 효과는 분명히 있다.

하지만 증여하는 부동산을 어떤 것을 선택하는지 여부에 따라서 양도소득세의 크기는 달라진다. 양도소득세는 결국 매매차익을 기준으로 내는 세금이기 때문이다. 증여하는 부동산의 매매차익이 큰 물건은 부담부증 여를 할 때 양도소득세의 부담이 커진다. 매매차익이 큰 부동산을 부담부증여를 할 경우 증여세 감소효과가 있기는 하지만, 양도소득세의 부담도 동시에 커지게 된다. 그런 이유로 부담부증여를 할 때에는 양도소득세의 부담이 적은 물건을 선택하는 것이 좋다.

그런 의미에서 양도소득세 비과세대상이 되는 부동산을 부담부증여하거나, 현재의 시세대로 매각을 하더라도 손실이 예상되는 부동산을 부담부증여의 대상으로 선택하면 좋다. 증여세만 줄어들고, 양도소득세는 사라지기 때문이다. 양도소득세 비과세대상으로 가장 대표적인 물건이 주택이다.

부담부증여를 할 때의 양도소득세가 일반 양도소득세보다 유리한 점이 하나 있다. 양도소득세는 원칙적으로 실거래가액으로 계산해야 한다. 실제 매각금액에서 실제로 취득한 가액을 차감한 매매차익을 기준으로 양도소득세를 계산한다. 하지만 부담부증여에 대한 양도소득세는 계산하는 방식이 조금 다르다. 부담부증여에 대한 양도소득세는 증여세 계산을 어떻게 했는지 여부에 따라서 달라진다. 증여세는 시가로 계산하는 것이 원칙이다. 만약, 부담부증여에 대한 증여세를 시가로 계산했다면 연계된 양도소득세도 실거래가액으로 계산한다. 반면 부담부증여에 대한 증여세를 기준시가로 계산했다면 연계된 양도소득세도 기준시가로 계산된다. 즉, 증여세 계산을 시가로 했다면 양도소득세도 시가를 선택하고 증여세를 기준시가로 계산했다면 연계된 양도소득세도 기준시가로 계산한다. 기준시가의 매매차익으로 양도소득세를 계산하면 실거래가액으로 계산한 매매차익보다 상대적으로 적아지게 될 것이다.

- 원종훈 KB국민은행 WM스타자문단 세무팀장

Log in to Twitter or Facebook account to connect
with the Korea JoongAng Daily
help-image Social comment?
lock icon

To write comments, please log in to one of the accounts.

Standards Board Policy (0/250자)

많이 본 뉴스

실시간 뉴스