[조재영의 초저금리 시대 자산 증식법] 부동산 리츠로 나도 어엿한 건물주? - 이코노미스트

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[조재영의 초저금리 시대 자산 증식법] 부동산 리츠로 나도 어엿한 건물주?

[조재영의 초저금리 시대 자산 증식법] 부동산 리츠로 나도 어엿한 건물주?

임대·개발이익 등 수익 90% 이상 배당…지난해 평균 수익배당률 7.59%

흔히 ‘조물주 위에 건물주’라는 말이 우스갯소리로 회자되곤 한다. 건물 한 채만 갖고 있으면 급여보다 더 많은 월세를 받고, 집 한 채도 갖기 어려운 작금의 현실을 비꼬는 말이다. 누구나 건물주를 꿈꾸지만 쉽지 않다. 서울 중심부에 있는 중소형 빌딩을 직접 사려면 최소 50억원에서 100억원에 달하는 자금이 필요하기 때문이다. 그렇다고 꿈만 꿔야 하는 걸까. 수백억원대의 자산가는 아니어도 건물에 투자할 수 있는 방법은 있다. 바로 부동산에 투자하는 리츠(REITs)를 통해서다.

리츠(Real Estate Investment Trusts)란 다수의 투자자로부터 자금을 모아 전문가 그룹이 부동산에 투자·운용하고, 그 수익(부동산 임대소득, 개발이득, 매매차익 등)을 배당하는 부동산 간접투자 상품이다. 상품 구성에 따라 투자자들은 3개월에서 1년 단위로 배당금을 받는다. 리츠는 1960년 미국에서 최초로 도입한 이후 2000년대 유럽, 아시아로 급속히 확산됐다. 우리나라는 1997년 외환위기 이후 기업들의 보유 부동산 유동화를 통한 기업구조조정을 촉진하기 위해 2001년 ‘부동산투자회사법’을 제정해 처음 도입했다.

국토교통부 자료에 따르면 지난해 전체 리츠 개수는 193개, 자산 규모는 34조2000억원으로 2016년보다 각각 14%, 36% 증가했다. 평균 수익배당률은 7.59%였다. 가령 서울 종각에 있는 그랑서울 빌딩에 투자한 ‘코크랩 청진18호’는 이 빌딩에서 나오는 임대료 수익으로 투자자들에게 2016년 7.02%, 2017년 7.03%를 배당했다. 지난해 말 기준 3년 만기 AA-등급 회사채(2.33%), 은행 수신금리(1.56%)보다 3~5배가량 높은 수준이다. 국토부에 따르면 리츠 수익률은 서울지역 업무용 빌딩 수익률(4.7%), 중대형 상가(4%)보다 낫다. 최근 5년 간 평균 배당률은 7.49%였다.
 리츠 자산 규모 34조원에 달해

이렇다 보니 리츠 설립은 계속 증가하고 있다. 지난해 리츠 전문회사 24곳이 늘었다. 올해 새로 영업 인가를 받은 리츠도 8개다. 대형화 추세도 뚜렷하다. 자산 3000억원 이상 대형 리츠는 33개로, 2016년(26개)보다 늘었다. 리츠 1개당 평균 자산은 1600억원대였다. 리츠 투자의 장점은 여러 가지가 있다. 첫째, 장기적이고 높은 수익률이다. 리츠는 주주들에게 매년 배당 가능 이익의 90%(단, 자기관리리츠는 50%)를 의무적으로 배당한다. 때문에 주주의 입장에서는 가장 확실한 배당주투자라고도 볼 수 있다.

둘째, 대체투자로서의 가치가 높다. 리츠는 주식시장의 등락에 큰 영향을 받지 않기 때문에 투자위험을 분산하기에 매우 좋은 대체투자자산이 될 수 있다. 셋째 높은 유동성이다. KRX주식시장에 상장된 리츠는 일반 주식처럼 매수와 매도가 가능하기 때문에, 언제든 원할 때 현금화할 수 있는 장점이 있다.

마지막으로 투자위험이 적다. 리츠는 국토교통부의 정기적인 관리와 감독을 받고, 투자보고서 및 영업보고서를 리츠정보시스템에 등록해 공개하기 때문에 투자자 입장에서는 신뢰할 수 있다. 또 개인이 직접 부동산을 매입해 운용하기보다는 부동산 전문가들이 부동산물건을 꼼꼼히 분석해 수익성·안전성 등을 평가한 후에 운용하는 것이 투자위험을 줄일 수 있다.

리츠에 투자할 수 있는 방법은 여러 가지가 있다. 첫번째는 리츠 공모에 참여하면 된다. 예컨대 이랜드그룹 보유 매장 3곳의 자산을 기초자산으로 한 ‘이리츠코크렙’의 경우 6월 12일부터 15일까지 공모청약을 거쳐 6월 27일 상장할 예정이다. 판교 알파돔시티건물을 기초자산으로 한 리츠도 7월에 공모청약이 이루어질 예정이다. 두번째는 상장된 리츠를 주식시장에서 매수하는 것이다. 현재 모두투어자기관리 등 4개 리츠가 상장돼 있다.
 미국·캐나다 등 해외 리츠 투자도 가능
세번째는 해외 리츠에 직접 투자하는 것이다. 우리나라의 리츠시장도 35조원 정도로 성장했지만, 미국·캐나다·싱가포르 등 해외 리츠시장은 약 1800조원 규모로 비교할 수 없을 정도로 성장했다. 우리나라와 마찬가지로 해외 리츠도 각국의 주식시장에 상장돼 있기 때문에 한국 증권사를 통해 얼마든지 매수·매도가 가능하다. 특히 캐나다 리츠는 매월 배당금을 지급하기 때문에 마치 내 빌딩에서 월세를 받는 것과 같은 효과를 누릴 수 있어 인기가 많다. 캐나다에는 40종목 가까운 리츠가 상장돼 있어 선택의 폭이 넓은 것도 장점이다. 다만, 환율에 영향을 받기 때문에 환차익을 거둘 수도 있고, 환차손을 거둘 수도 있다는 점을 유념해야 한다.

네번째는 리츠 상장지수펀드(ETF)나 리츠펀드에 가입하는 것이다. 대표 상품으로는 미래에셋자산운용의 ‘TIGER미국MSCI리츠ETF’, 한국투자신탁운용의 ‘KINDEX다우존스미국리츠ETF’ 등이 있다. 이 상품들은 미국 리츠에 투자하지만, 투자자금의 대부분을 환헤지하고 있어 환위험을 상당 부분 제거할 수 있다는 것이 장점이다.



※ 필자는 현재 금융교육컨설팅회사 웰스에듀(Wealthedu) 부사장으로 재직 중이다. 삼성생명 FP센터 팀장, NH투자증권 PB강남센터 부장을 지냈다.

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