[오대열 리얼 포커스] “5억짜리 아파트에 발코니 확장비가 1억원?”

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[오대열 리얼 포커스] “5억짜리 아파트에 발코니 확장비가 1억원?”

아파트 분양가 규제 탓에 옵션 갈수록 세분화·고가화
옵션 비용 분양가에 포함 안돼 중도금 대출도 어려워
실거주·임대차 목적에 맞춰 옵션 선택 전략 발휘해야

주부들이 발코니를 확장한 아파트 실내 모습을 살펴보고 있다. [중앙포토]

주부들이 발코니를 확장한 아파트 실내 모습을 살펴보고 있다. [중앙포토]

 
최근 아파트 분양시장의 열기가 뜨거워지면서 발코니 확장 비용과 관련, 옵션 비용에 대한 불만이 쏟아져 나오고 있다. 내 집 마련이 급해진 예비 청약자들은 아파트에 청약하기 위해 청약통장을 열심히 이용하고 있다. 하지만 주택을 공급(분양)하는 업체 입장에서는 뜨거운 분양시장의 열기를 기회로 여겨 수익을 극대화하기 위해 각종 유상 옵션들의 비용을 높이고 있기 때문이다.  
 
민간택지 분양가상한제, 집값 과열지역 조정 등의 규제 강화에도 아파트 분양가는 상승세를 이어가고 있다. 그럼에도 분양가가 주변 아파트 시세보다 분명 저렴한 편이다 보니 집값 상승 분위기에 따라 당첨만 돼도 수억 원대의 웃돈이 붙기 때문에 청약 열기도 뜨겁다. 하지만 정부의 대출 규제로 인해 집값 마련이 어려워진 상황에서 이젠 필수처럼 선택해야 하는 옵션들까지 비용이 증가하고 있는 상황이다. 발코니와 펜트리·중문 등 각종 옵션들을 추가한다면 옵션 비용이 만만치 않게 올라가기 때문에 내 집 마련을 하려는 수요자들의 고민도 커지고 있다.  
 
옵션 비용이 상승하는 주 요인 중 하나는 아파트 분양가와 달리 옵션 비용에 대해서는 분양보증 심사를 거치지 않기 때문이다. 건설사·시행사 등 분양업체는 분양에 들어가기에 앞서 주택도시보증공사(HUG)의 보증심사를 받아야 한다. HUG는 분양하는 아파트의 분양가가 최근 1년 내 분양한 아파트의 분양가나 매매가의 110%를 초과하지 않도록 규제하고 있다. 하지만, 아파트 유상 옵션 비용의 경우 건설사와 시행사가 자율적으로 정할 수 있다. 그래서 분양업체들은 분양가를 심사 문턱을 넘을 수 있을 정도만큼만 낮추고 유상 옵션 비용을 높게 받는 방식을 통해 수익을 극대화하려고 한다.  
 
아파트 옵션도 목적에 따라 추가하거나 빼는 것이 현명하다. 실거주를 목적으로 한다면 취향에 맞게 필요한 옵션들을 선택하면 되고, 분양권 전매나 임대의 목적이라면 가장 기본인 발코니 확장과 중문 정도만 하는 것이 좋다. 불필요한 옵션이 많으면 그만큼 취득세율도 올라가기 때문이다. 취득세는 유상 옵션 비용까지 전부 포함한 총 분양가를 기준으로 계산하기 때문에 불필요한 옵션이 많다면 매도하기 어려울 수 있다. 
 
아파트 발코니 확장 공사. [중앙포토]

아파트 발코니 확장 공사. [중앙포토]

발코니 확장비, 건설사·지역 같아도 ‘천차만별’

 
유상 옵션에 들어가는 품목 중 가장 대표적인 것이 발코니 확장이다. 발코니 확장은 이제 누구나 꼭 해야 하는 필수 옵션으로 자리 잡았다. 건설사들도 발코니 확장을 염두하고 혁신 평면 설계를 하는 경우가 많아졌다.  
 
이런 발코니 확장 비용은 최소 1000만원에서 시작하는 경우가 일반적이지만 이 부분도 아파트마다 천차만별이다. 같은 지역이라도 비용은 각자 다르게 책정된다. 서울 강남구 일원동에 있는 디에이치포레센트는 발코니 확장 비용이 1950만원으로 책정됐지만, 서울 서초구 방배동 그랑자이는 1100만원으로 850만원이나 차이 나는 것으로 확인됐다.  
 
또한, 같은 건설사라 할지라도 발코니 확장비용이 다르다. 서울 태릉 해링턴 플레이스는 1300만원이지만 서울 청량리 해링턴 플레이스는 1144만원으로 156만원의 차이를 보였다. 에어컨도 태릉 해링턴 플레이스는 3대 필수로 옵션 비용이 663만원이었지만, 1대부터 선택 가능한 방배 그랑자이는 3대 값으로 따져보면 558만원으로 확인돼 지역뿐만 아니라 아파트마다 각기 다른 금액 차이를 보이고 있다.  
 
아파트 당첨자가 옵션을 자율적으로 책정할 수 있다 보니, 발코니 확장 비용이 1억에 달하는 단지도 나타나기도 했다. 지난해 10월 경기도 부천에서 분양한 한 아파트에서는 발코니 확장비로 면적별 8600만~1억4100만원을 책정해 논란을 일으킨 바 있다. 해당 아파트의 분양가는 3억4500만~6억6200만원선이었지만, 확장비를 포함한 실질 분양가는 4억3100만~8억300만원으로 나타났다. 전용 59㎡ 주택형을 분양 받은 소비자의 경우 분양가의 25%에 육박하는 발코니 확장비를 부담해야 했다. 부천 지역은 분양가 통제를 받지 않는 지역임에도 발코니 확장비를 높게 책정해 아파트 현장은 결국 시 당국의 경고를 받기도 했다.
 
이 같은 조삼모사식 옵션가 책정에 따른 피해가 수요자들에게 돌아가고 있다. 옵션 비용의 경우 분양가로 책정하지 않기 때문에 중도금 대출에서 제외되기 때문이다. 심지어 옵션 비용을 현금으로 부담해야 하는 경우도 많아 자금 마련이 어려운 청약자들의 고충도 더욱 커지고 있다.  
 
건설업계에서는 최근 땅값 자체가 높아져 분양가로는 수익을 얻기가 어려워졌다고 토로한다. 정부가 분양가를 누르고 있고 분양가를 두고 HUG와 실랑이를 벌여야 하기 때문이다. 이 때문에 발코니 확장 비용과 추가 옵션을 적용해 수익을 거두는 것이 수월하다는 인식도 퍼지고 있다.  
 
아파트 발코니 확장 공사 후 실내 모습. [중앙포토]

아파트 발코니 확장 공사 후 실내 모습. [중앙포토]

옵션, 용도에 맞춰 골라야 ‘마이너스 옵션’도 활용을  

 
이에 아파트 옵션도 목적에 따라 추가하거나 빼는 것이 현명하다. 만약 실거주를 목적으로 한다면 취향에 맞게 필요한 옵션들을 선택하면 된다. 분양권 전매나 임대의 목적이라면 가장 기본인 발코니 확장과 중문 정도만 설치하는 것이 좋다. 불필요한 옵션이 많으면 그만큼 취득세율도 올라가기 때문이다. 취득세는 유상 옵션 비용까지 전부 포함한 총 분양가를 기준으로 계산하기 때문에 불필요한 옵션이 많다면 매도하기 어려울 수 있다.  
 
반면 선택의 폭이 더욱 세분화된 옵션제도가 나쁘기만 한 것은 아니다. 입주자가 취향에 맞게 내부나 마감재를 개별적으로 선택하는 마이너스 옵션제도 활용할 수 있다. 건설사가 제공하는 것이 아니라 취향에 맞춰 옵션을 빼는 곳이다. 이럴 경우엔 값비싼 옵션 비용을 지불하지 않아도 되고, 절세 효과까지 얻을 수 있다.  
 
이처럼 분양가를 낮추기 위해 건설사나 시행사는 옵션을 더욱 세분화하고 있는 만큼, 청약을 준비한다면 분양가만 볼 것이 아니라 나에게 어떤 옵션이 맞는지도 함께 꼼꼼히 따져봐야 할 것이다.  
 
 
※ 필자는 데이터를 기반으로 각종 부동산 통계를 분석, 제공하는 큐레이션 서비스 ‘경제만랩’의 리서치 팀장이다. 한양대 신문방송학과 졸업 후, 언론사에서 취재기자로 활동하다가 경제만랩 리서치팀에 합류해 부동산시장의 변화를 분석하고 있다.
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