임대인 탓에 해제된 권리금 계약, 배상받을 수 있나? [임상영 부동산 법률토크]

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임대인 탓에 해제된 권리금 계약, 배상받을 수 있나? [임상영 부동산 법률토크]

계약갱신청구권 보장 기간 지나도 권리금 보호받아
임대차계약 기간 만료 후 3년 내 청구해야

 
 
서울 서초구 주택ㆍ상가건물 임대차분쟁조정위원회 서울중앙지부 모습. [연합뉴스]

서울 서초구 주택ㆍ상가건물 임대차분쟁조정위원회 서울중앙지부 모습. [연합뉴스]

 
저는 2015년 11월 4일부터 한 점포를 임차하여 노래방 영업을 하고 있었습니다. 그 점포의 임대차계약은 2020년 11월 3일 만료되는 상황이었죠. 임대차계약 만료일이 다가오던 2020년 10월 10일 저는 신규 임차인이 되려 하던 분과 권리금 2000만원을 받기로 하는 계약을 체결하고 계약금 100만원을 받았습니다.
 
그런데 점포 임대인이 별다른 이유 없이 신규 임차인과 새 임대차계약을 체결하는 것을 거부했습니다. 이에 따라 권리금 계약이 해제되어 저는 그에게 계약금 100만원의 배액인 200만원을 지급했습니다.
 
임대인이 정당한 사유 없이 임대차계약 체결을 거절해서 제 권리금 회수 기회를 방해한 것에 대해 손해배상을 청구하고 싶은데 가능할까요?
   
정당한 사유 없이 임대인이 신규 임차인과의 계약을 거절했다면 손해배상청구가 가능합니다. 단, 임대차 기간 만료일로부터 3년 내에 손해배상을 청구하셔야 합니다.  
 
2015년 11월 해당 점포에 대한 임대차계약을 맺은 질문자 사례에 적용되는 (구)상가건물 임대차보호법의 규정은 아래와 같습니다.
 
* 제10조 ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년(2018년 10월 16일부터 '10년'으로 개정)을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.
 
* 제10조의4 ① 임대인은 임대차 기간이 끝나기 3개월 전부터(2018년 10월 16일부터 '6개월'로 개정) 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.
  
이런 사례에선 임대차 기간이 5년을 초과하여 계약갱신요구권이 인정되지 않는 임차인에게도 권리금 회수 기회가 보장되는 지가 주된 쟁점이었습니다. 그동안은 “전체 임대차 기간이 5년을 초과하더라도 임대인은 권리금 회수 방해 금지 의무를 부담한다”는 의견과 “임대차 기간이 5년을 경과해 갱신요구권을 행사할 수 없는 임차인에게는 권리금 회수 기회가 보호되지 않는다”는 의견이 있었고, 하급심의 판단도 이 둘로 나뉘어 있었습니다.
 
그러나 2019년 대법원에서 “최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보아야 한다”며 입장을 정리했습니다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결 등). ​즉 원칙적으로는 임차인의 전체 임대차 기간이 5년(계약갱신요구권 행사 가능 기간)을 초과했는지와 임대인의 권리금 회수 기회 보호 의무는 무관한 셈이죠.
 
이에 따라 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해했다면 손해배상책임을 부담해야 합니다. 그리고 그 손해배상액은 신규 임차인이 기존 임차인에게 지급하기로 했던 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금(보통 감정평가를 통해 해당 임대차계약 종료 당시의 권리금을 산정합니다.) 중 낮은 금액을 넘지 못합니다(상가건물 임대차보호법 제10조의 4 제3항). 그리고 이런 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효 완성으로 소멸하게 됩니다(같은 조 제4항).
 
따라서 질문자께서는 꼭 기한 내에 손해배상을 청구하여 권리를 회복하시기 바랍니다.
 
 
※필자는 법률사무소 서월 대표변호사로 활동하고 있다. 현대건설 재경본부에서 건설·부동산 관련 지식과 경험을 쌓았으며 부산고등법원(창원) 재판연구원, 법무법인 바른 변호사로 일했다.   
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