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부동산 고수 '빠숑 김학렬'이 찍었다…5년후 ‘용’ 될 지역은?

[투자 고수에게 듣는다] 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장 인터뷰
“오를 지역은 규제 속에서도 오른다”
서울의 마곡·노원, 경기도 의정부·구리·안양·화성·평택 등 주목해야

  
 
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장 [김현동 기자]

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장 [김현동 기자]

 
"현재 3급지에서도 '제 2의 판교' 나올 수 있습니다."
 
7월 16일 [이코노미스트]와 만난 '빠숑' 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 부동산 고점론에도 "일자리·인구가 성장하는 지역을 눈여겨보라"고 말했다. 현재 소위 부촌이라 불리는 1·2급지가 아니지만, 인기 지역으로 변신할 곳이 서울 및 수도권에도 즐비하다고 얘기한다. 키워드는 재건축·재개발, 일자리, 교통망 등의 호재다. 빠숑이 본 ‘집값이 더 오를 지역’을 알아본다.
 

강남, 규제지역…'비싼 곳'이 더 오른다 

 
지금도 비싼 강남 등 핵심지 주택가격은 더 올라가나.
일자리를 봐야 한다. 강남구는 더 증가할 것으로 보인다. 대표적으로 삼성역 근처 GBC에만 2만~3만명 정도가 근무할 것이다. 그 정도면 지방의 일반 군보다 낫다. 일자리가 증가하면서 집값이 증가한 대표적인 지역이 경기 성남이다. 서울에선 강서구 마곡지구가 있는데, 아직 절반도 입주 안했다. 강서구는 지금 서울에서 집값이 중하위권인데 중위권까지는 충분히 점프할 수 있다고 본다. 경기도에서는 평택과 화성에서 서울과 무관하게 자체적 일자리가 많이 생기고 있다. 그런 지역들은 수요가 더 많아지기 때문에 가격이 더 올라갈 수 있다고 예측한다.
 
서울에서 마곡 외에 성장이 두드러질 지역은 어디일까.
일자리가 많이 생기는 지역은 마곡일 것 같고, 강남은 지금도 일자리가 많기 때문에 굳이 강조할 필요도 없다. 강서구를 추천한 이유는 지금 시세가 중하위권이기 때문이다. 지금 중위권으로 올라오고 있기 때문에 아직 가격이 낮을 때 관심을 가질 만한 곳이다. 또 일자리가 많이 생길 것으로 보이는 지역은 용산이다. 그런데 용산은 용산공원 부지도 아직 확정이 안 됐고 주변에 있는 캠프킴이나 용산정비창 부지를 어떻게 해야 할지 결론이 안 났다. 용산 개발은 10년 이상 걸릴 것 같다. 또 일자리가 생기지 않는다 하더라도 일자리 지역과 연결되는, 교통망이 생기는 지역들은 눈여겨볼 필요가 있다. 제일 일자리가 많은 강남권, 종로, 여의도, 영등포 이쪽으로 연결되는 지역들을 보면 좋다. 지금 공사하고 있는 수도권 광역급행철도(GTX) A가 있습니다. GTX A와 연결되는 지역들은 다 관심 지역이다. 역세권이 아니었다가 역세권 되는 지역들이 있는데, 3기 신도시 중에서 고양시 덕양구의 창릉 신도시에 창릉역이 생긴다. 창릉역을 이용할 수 있는 길이 다 개방된 것이다. 준공이 얼마 남지 않은 경전철 신림선이 있는데, 여의도에서 출발해서 서울대입구까지 가는 라인의 역세권이 될 만한 부지들을 눈여겨보면 좋다. 노원구, 도봉구, 강북구 지역에 동북선이 4~5년 안에 개통이 될 예정이다.
 
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소 소장 [김현동 기자]

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소 소장 [김현동 기자]

‘노도강’은 잊어라…부동산 공식 바뀌어

 
과거 ‘서울 노도강’이 언론에 등장하면 “부동산 끝물이 왔다”고 봤는데.
일자리, 교통망으로 봐야 한다. 1호선이 1974년에 생겼는데 그때는 종로구에 일자리가 제일 많았다. 시청이나 서울역이 1호선의 중심지였다. ‘노도강’은 서울 출퇴근권 밖의 지역이었다. 당시라면 그쪽 집값이 올라가면 말이 안 된다고 할 수 있다. 지금은 서울이 확장돼 거기서 출퇴근하고 있다. 거기가 오른다고 할 때는 오르는 이유를 찾아야 한다. 지금은 노도강이라는 말은 없어져야 할 것 같다. 노원구에는 새 아파트 호재가 많아졌다. 상계 주공에 16개 단지가 있는데 8단지가 재건축으로 입주했고, 포레나 노원은 분양가 대비 3배가 올랐다. 다른 주공 아파트도 속도를 내서 재건축을 진행하고 있다. 그럼 새 아파트 수요가 있고 가격이 오를 수 있다는 것을 확인한 것이다. 노원은 여러 호재 때문에 수요가 증가한 것이지 끝물 지역이라서 오른 것이 아니다. 
 
경기도의 의정부시, 구리시, 안양시, 화성시, 평택시, 광주시 등을 유망지역으로 소개한 이유는.
서울은 다 좋고, 경기도도 웬만하면 다 좋다. ‘좋다’고 말씀드린 이유는 지금 가격보다 올라갈 가능성이 높다는 것이다. 경기도에서 미래 발전 가능성이 보이는 곳들을 설명해 드린 것이 이번에 출간한 [대한민국 부동산 미래지도]이다. 의정부가 떠오르던 시기는 2006년도다. 그때 서울외곽순환고속도로(현 수도권순환고속도로)가 생기면서 의정부와 1기 신도시를 만나게 된다. 이후 1호선이 연장되면서 종점이 의정부에서 양주, 동두천까지 연장됐다. 연장 덕에 의정부는 중심지 입지가 되었다. 최근에 두 가지 교통 호재가 생겼는데, 하나는 7호선 연장과 GTX-C연장 호재가 생겼다. 교통이 생기다 보니까 서울로 출퇴근이 가능한 입지가 됐다. 교통망만 연결된다고 사람들이 이사 가지 않는다. 새 아파트가 있어야 한다. 최근에 의정부가 굉장히 많은 재개발 및 재건축을 진행하고 있다. 새 아파트와 교통망 호재가 맞물리면서 의정부가 경기도 북부에서 굉장히 부각되는 지역으로 바뀌었다. 구리도 마찬가지. 택지개발사업, 8호선 연장 등의 교통망 호재가 생겼다.  
 
1기 신도시(분당, 일산)가 생길 무렵 서울 강남권 등에서 옮겼다가 후회 사례가 많았다. 현재 가격이 치솟은 경기도 신축도 곧 인기가 빠지는 것은 아닐까.
중요한 포인트다. 그렇게 되는 경우가 있을 것이다. 다만 과거와 다른 이유가 있다. 1기 신도시의 경우 서울을 역전할 수가 없었다. 지금은 그 공식이 깨졌다. 경기도나 인천 신축 아파트가 웬만한 서울 구축보다 비싸다. 즉 경기도나 인천에 자체 일자리가 생겼던 이유가 있을 것이다. 또 광역교통망이 발달해 행정 구역으론 경기도, 인천이지만 서울로 봐도 무방한 지역이 생겼다. 경기도에는 서울에 딱 붙어있는 지역이 있다. 서울에 제일 일자리가 많은 지역이 강남 3구(강남구, 서초구, 송파구)다. 이 지역을 에워싼 하남시, 성남시, 과천 그리고 광명 네 개 지역은 경기도의 빅4 지역으로 지난 10년 가 가격이 가장 많이 오른 지역이다. 과거의 1기 신도시가 서울시의 수요를 일부 분산했던 때와 다른 것이다. 
 
3기 신도시가 들어서면, 인근 지역의 타격도 우려된다.
기본적으로 3기 신도시는 입지가 좋다. 1기 신도시에서 3기 신도시로 옮겨타는 전략에 저는 찬성한다. 그렇다고 1기 신도시가 무너지느냐. 그건 아니다. 집값이 빠질수도 있고 안 빠질수도 있다. 우선 그 지역에 대기 수요층이 있는지 여부를 봐야 한다. 3기 신도시가 생긴다고 해도 1기 신도시인 과천의 집값은 빠지지 않을 것이다. 성남도 그렇고, 하남도 마찬가지다. 이미 중심지가 됐기 때문이다. 그 지역의 경쟁력을 봐야한다. 일자리가 많은 지역이나, 학원가 옆이나 이런 곳은 빠질 가능성이 적다. 그러나 아무것도 없이 베드타운인 지역, 교통도 불편한 곳은 빠질 수 있다. 무조건 3기 신도시가 1·2기 신도시의 가격을 낮춘다라고 보기보다는 입지 경쟁력을 보면 답이 나오지 않을까.
 
앞으로 하락할 위험이 있는 지역은.
서울은 걱정할 지역이 거의 없다. 지금도 대기 수요가 많으니까. 그런데 거듭 강조드리지만 일자리가 계속 줄어드는 지역들은 100% 가격이 빠질 것이다. 그런데 지방의 광역시급 중에서도 인구가 줄어들고 있다면 주의해야 한다. 예를 들어 대구의 '강남'으로 불리는 수성구다 하면 걱정할 필요가 거의 없다. 단기적으로는 조정 받을 수 있지만. 그런데 대구 달성군 저 끝에 있는 나홀로 아파트인데, 재건축 가능성이 없고 30년 됐다 하면 집값이 오를 가능성은 거의 없다. 그 주변에 택지개발을 하고 있어 앞으로 신규 아파트에 수요를 더 빼앗길텐데 구축까지 오르긴 힙들다. 그렇게 구분하면 된다.
 
부동산 규제 시대, 안전한 투자 전략에 대해 말씀주신다면.
투자와 내 집 마련은 다르다. 실거주자분들은 규제와 상관없다. 오히려 가장 규제가 심한 것을 사면 된다. 그런 곳에는 절대 수요가 있다. 정부에서는 수요가 너무 많기 때문에 규제를 하는 것이다. 흔히 바닥에서 사서 머리에 파는 것을 희망하는데, 저는 욕심이라고 본다. 주택을 구입한 후 가격이 내릴 수 있다. 그런데 보통 자가를 사는 경우는 적게는 5년, 길게는 10년을 보고 매수하는 경우가 많다. 장기적으로 보고, 가격이 올라갈 가능성이 높은 것을 선택하면 된다. 내 집 마련은 현재 가격보다는 미래가치에 무게를 두는 게 마음이 편하지 않을까 조언을 드린다.  
 
 
 

이용우 기자 lee.yongwoo1@joongang.co.kr

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