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[국감 전망대③] 누더기 된 문재인 부동산 정책 여·야 공방전

야당 “부동산 실패 책임 국민에 떠넘겨” 공세 예정
대선·지선 표심 잡기용 일부 규제 완화 이어질 듯
코로나 속 규제 기조와 세금 부담 사이에서 고심

 
 
지난 8일 서울 강남구 압구정동 한 부동산중개업소 창 밖에 내건 물건 시세 안내문. [연합뉴스]

지난 8일 서울 강남구 압구정동 한 부동산중개업소 창 밖에 내건 물건 시세 안내문. [연합뉴스]

  
국회가 10월 1일부터 21일 동안 국정감사 대장정에 들어간다. 국감에선 코로나19 재난과 경제 위기, 부실투성이 금융투자상품, 부작용으로 얼룩진 가상화폐·부동산 등 국민의 삶을 피폐하게 만든 이슈들이 논쟁의 화두가 될 예정이다. 내년 대통령 선거까지 앞둬 여·야 대립은 더욱 첨예하게 충돌할 분위기다. 국감 도마 위에 오를 여러 논란들 가운데 주요 민생 쟁점들은 무엇일지 전망했다. [편집자 주]  
 
[연재 순서]
① 방역과 민생 사이에서 가계부채 관리 고심
② 가상화폐·사모펀드, 규제와 구제 해법 고민
③ 누더기 된 문재인 부동산 정책 여·야 공방전
 
다음달 열릴 국감은 문재인 정부 마지막 국감이며 내년 대통령 선거와 지방 선거를 앞둔 국감이다. 이런 점에서 부동산 폭등 등 민생을 뒤흔든 문 정부의 정책 실패를 부각하려는 야당 측의 파상 공세가 예상된다.  
 
부동산 세금 부담을 늘려 다주택자들이 주택매물을 내놓게 하겠다는 문 정부의 정책은 현재로선 실패로 끝났다는 게 정치권과 시장의 진단이다. 정부가 다주택자에 대한 양도세 추가 중과를 시행하면서 물건이 시장에서 자취를 감추자 전국의 주택 매매량이 급감하고 신고가가 속출하는 이례적 현상이 계속되고 있어서다.  
 
이에 양도소득세(양도세) 부담 완화를 골자로 한 소득세법 개정안에 대한 여·야의 신경전이 이번 국감에서 펼쳐질 전망이다. 국민의힘은 정부·여당의 원칙 없는 부동산 정책으로 ‘누더기’ 입법이 됐다고 비판하고 있다. 반면 여당인 더불어민주당은 양도세 완화는 1가구 1주택자에 해당하기 때문에 다주택자에 대한 규제 기조는 변화가 없다고 맞서고 있다.  
 

대선 앞두고 민심 달래기용 세법 개정, 현장에선 혼란

민주당은 내년 대선을 앞두고 부동산 민심을 누그러뜨리기 위해 카드를 꺼냈다. 민주당 정책위 수석부의장인 유동수 의원이 지난달 대표발의한 소득세법 개정안은 1가구 1주택의 양도세 비과세 기준금액을 현행 9억원에서 12억원으로 상향하는 내용이 핵심이다.  
 
법 개정 직후 양도하는 주택부터 바로 적용하는 대신 12억원 초과 주택에 대해서는 장기보유특별공제 요건이 까다로워진다. 거주기간에 따른 공제율(40%)은 그대로 두고 보유기간 공제율(40%) 한도를 양도차익별로 설정하기 때문에 총 80%까지 양도세를 공제해준다. 보유기간별 공제율(40%)은 양도차익 ▶5억원 이하 40% ▶5억~10억원 30% ▶10억~15억원 20% ▶15억원 초과는 10%를 적용한다.  
 
개정안은 ‘해당 주택을 취득한 시점’이 아닌 ‘1주택자가 된 시점’부터 보유와 거주기간을 산정해 공제율을 적용한다. 이와 함께 1주택자일 때도 해당 주택을 3년 이상 보유하고 2년 이상 실거주 해야 장기보유특별공제를 받을 수 있도록 했다.  
 
1주택자가 된 후 3년 안에 남은 한 채를 판다면 공제 혜택을 받을 수 없다는 의미다. 결국 다주택자들이 양도세 부담을 줄이려면 하루 빨리 집을 팔고 2023년 이전에 1주택자가 되라는 의미다.
 
이를 두고 야당은 세법 개정이 대원칙 없이 짜맞추기 식으로 이뤄지고 있다고 지적한다. 기획재정위원회 국민의힘 간사인 류성걸 의원은 “양도세 업무를 포기한 세무사들이 적지 않다. 너무 복잡하다는 것”이라며 “현행 세법상 양도세 관련 유형이 52개 정도로 분류 가능한데 민주당 안을 포함하면 180개가 넘는다”고 꼬집었다.
 
아파트 단지들이 빼곡이 들어선 서울 도심 전경. [연합뉴스]

아파트 단지들이 빼곡이 들어선 서울 도심 전경. [연합뉴스]

 

국책연구기관 “규제 기조 시장 개입이 정책 실패 원인”

문제는 이 뿐만이 아니다. 초고가 주택 보유자의 양도세 장기보유특별공제율을 낮추는 방식에 대한 실효성 문제가 계속해서 제기된다. 
 
유경준 국민의힘 의원은 “그동안 정부·여당이 줄기차게 해온 것은 다주택자 양도소득세 강화”라며 “다주택자에게 ‘팔아라’라는 시그널(신호)을 보내기 위한 것인데, 이런 정부 의도와 달리 매물 풀림이 아니라 매물 잠김으로 현상으로 나타나고 있다”고 지적했다.  
 
정부가 1차로 시행한 다주택자의 양도세 세율은 지난 2017년 8·2 부동산대책에서 시작했다. 당시 조정대상지역에 2018년 4월부터 기본세율에 더해 10~20%포인트 중과했고, 2017년 8·2 대책을 통해 다주택자 세율 인상을 발표, 2012년부터 적용했던 다주택자에 대한 80%의 장기보유특별공제를 배제했다. 게다가 2020년 7·10 부동산대책을 통해 1년 미만 보유주택에 대한 양도세율을 40%에서 70%로 인상했다.  
 
정부가 다주택자에 대한 양도소득세 추가 중과를 시행한 후 두 달 연속 전국의 주택 매매거래량이 30%대 큰 폭으로 감소했다. 국토교통부에 따르면 7월 전국의 주택 매매거래량이 8만8937건으로 1년 전 14만1419건보다 37.1% 감소했다. 앞서 6월 주택 매매거래량 역시 8만8922건으로 지난해 6월 13만8575건보다 약 35.8%나 감소했다. 두 달 연속 30%대 감소했지만 집값은 상승세를 지속했다.  
 
이와 관련 한국형사·법무정책연구원과 국토연구원, 한국주택금융공사 주택금융연구원은 ‘부동산 시장질서 확립을 위한 중점 대응전략’ 협동연구총서에서 규제 기조의 정책이 부동산 정책의 실패 원인이라고 진단했다. 보고서는 ‘거래절벽이나 매물 잠김과 같은 현상이 나타나지 않도록 유통·소비와 관련된 규제와 조세를 최소화할 필요가 있다. 부동산 거래가 활성화되도록 정부의 불요불급한 시장 개입을 최소화하는 것이 주된 정책 목표가 돼야 할 것’이라고 제안했다.
 

금리 인상, 집값 폭등 잡는데 도움될까 일말의 기대감

정부는 최근 금리 인상을 집값을 잡는 도구의 하나로 활용할 것으로 보인다. 경제계 안팎에선 “한국은행 금융통화위원회와 미국 연방준비제도의 움직임을 봤을 때 기준 금리 인상이 이번 한 번에 그치지 않고 연내 추가 인상 가능성이 커지고 있는데다, 정부가 그동안 집값 안정을 위해 내밀었던 카드들이 사실상 모두 실패로 돌아간 상황이어서 문 정부 마지막 임기 동안엔 주택시장·가계부채·인플레이션 등을 관리하는 한 방안으로 금리 인상을 활용할 것”으로 예측하고 있다.  
 
여·야 의원들도 과도하게 오른 부동산 가격에 대한 대응 차원에서 금리 인상이 필요하다는 입장이다. 윤후덕 기재위원장(민주당)은 “제로금리 등 유동성 확대와 주택 공급 불일치 등으로 주택가격이 상승했다”며 “주택가격 급등으로 나라 경제의 고통이 크다”고 말했다.  
 
하지만 금리 인상의 효과는 당장은 제한적일 것으로 보인다. 심교언 건국대 교수(부동산학)는 “금리 인상이 집값 하락에 영향을 준다는 과거 연구 결과가 있었지만, 최근 부동산 시장은 다른 거시적인 요인들이 복합적으로 작용하고 있다”고 분석했다. 권대중 명지대 교수(부동산학)도 “장기간 금리를 꾸준히 올린다는 신호가 있다면 내년 하반기 집값이 하락할 수 있을 것”이라고 전망했다.
 

김하늬 기자 kim.honey@joongang.co.kr

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