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한남3구역 조합장 선거 앞두고 터진 각종 의혹의 ‘진실은’

근린상가 설계도면 3층 '없다' VS '있다'…"표기상 오해"
판매시설 시공사에 헐값 매각 주장에
"시공사 우선 분양받을 권리 자체가 없어"

 
 
서울 한남3구역 재개발 지구 보광동 일대. [김경빈 기자]

서울 한남3구역 재개발 지구 보광동 일대. [김경빈 기자]

오는 29일 조합장 선거를 앞둔 한남뉴타운 3구역이 시끄럽다. 4번째 연임에 도전하는 이수우 조합장과 반대파 사이에 갈등이 고조되면서 각종 의혹과 반박이 꼬리에 꼬리를 물고 있다.
 
23일 정비업계에 따르면 한남3구역 조합과 일부 조합원들이 ‘비례율 상향을 위한 근린생활시설 3층 누락’과 ‘현대건설에 판매시설 헐값 매각’ 등 의혹을 두고 논쟁에 한창이다.
 
일부 조합원들은 조합이 통상 도시정비사업의 사업성을 보여주는 ‘비례율’을 높게 조작하기 위해 기존 관리처분계획 서류에 있던 근린생활시설(근린상가) 3층을 조합원 분양신청안내서에 누락시켰다며 반발하고 있다.
 
이에 대해 조합과 시공사인 현대건설 측은 분양신청안내서 단순 표기에 따른 오해라는 입장이다. 조합 및 시공사 관계자는 “안내문 22~23페이지에 2-1블록 301~336호와 2-2블록 301~313호가 표기된 부분이 오해를 산 것”이라며 “‘30X’호로 표시된 호실이 일반적인 생각과 달리 3층이 아닌 도로에서 직접 출입할 수 있는 지상1층으로 설계됐으며 편의상 30X호로 표기한 것 뿐”이라고 설명했다.
 

헐값이라던 판매시설 분양가, 전용면적으로 계산하면 높아

 
이 외에도 일부 조합원들은 현 조합 집행부가 시공사에게 판매시설을 저렴한 값에 넘기기 위해 낮은 가격으로 분양가를 책정했다는 의혹도 제기하고 있다.
 
한남 3구역 조합은 현대건설이 현대백화점을 유치하겠다고 공약한 판매시설 분양가를 1㎡ 당 500만원 수준으로 책정했다. 이에 대해 일부 조합원들은 상가 조합원이 분양받는 근린생활시설 평균 분양가와 비교하면 절반 이하라는 주장이다.
 
여기에 더해 일부 조합원들은 현대건설이 ‘상가 대물변제’ 조항을 교묘하게 이용해 준공 직후 빠른 청산을 빌미로 상가를 헐값에 인수하려고 한다는 주장도 내놓고 있다.
 
이에 대해 현대건설 관계자는 “시공사는 조합원이 아니기 때문에 판매시설을 우선 분양받을 권리 자체가 없다”고 반박했다. 이어 “분양가는 용산구청에서 선정한 감정평가 업체에서 책정하며, 시공사는 이 부분에 전혀 관여하지 못한다”고 강조했다.
 
그는 또한 “현대건설이 시공권 입찰 당시 제안한 내용은 준공 이후 미분양된 상업시설에 대해 공사비 대신 대물로 변제 받겠다는 것이기 때문에 ‘특정구역 상업시설 분양가를 시공사한테 유리하게 책정한다’는 주장은 맞지 않다”고 설명했다.
 
정비업계 관계자들 역시 “조합이 상가를 일반분양한 후 팔리지 않을 경우 건설사가 대물변제 형식으로 인수할 수는 있다”며 “이를 건설사가 판매시설에 대한 우선권을 가진 것처럼 풀이하는 것은 어불성설”이라고 말했다.
 
한남3구역 근린생활시설 및 판매시설 전용면적 3.3㎡(평)당가 [한남3구역조합]

한남3구역 근린생활시설 및 판매시설 전용면적 3.3㎡(평)당가 [한남3구역조합]

판매시설의 분양가가 근린생활시설에 비해 터무니없이 낮다는 주장 역시, 판매시설과 근린생활시설의 차이를 알지 못하고 추측한 낭설이라는 게 현 조합의 설명이다.
 
판매시설은 전용률이 근린생활시설의 ‘절반 이하’에 불과하기 때문에 분양면적이 근린생활시설과 같더라도 실평수(전용면적)는 훨씬 떨어진다는 지적이다. 이에 따라 평당(전용면적 3.3㎡) 가격도 근린생활시설보다 높을 수밖에 없다는 것이다.
 
실제로 근린생활시설의 전용률이 평균 76.5% 수준인 데 반해, 판매시설의 35.6%에 불과하다. 업계 관계자는 “감정평가 결과를 평당가로 환산하면 판매시설이 근린생활시설보다 높다”며 “판매시설이 헐값에 책정됐다는 주장은 사실이 아니다”라고 설명했다.
 
이수우 한남3구역 조합장도 ‘판매시설 헐값설’은 사실 무근이라고 일축했다. 이 조합장은 “근린생활시설은 분양신청 책자상 금액보다 실제 감정평가액이 다소 낮아진 반면, 판매시설은 감정평가액이 분양신청 책자상 액수보다 높아졌다”며 “아파트 대비 근린생활시설 및 판매시설의 가격변동이 큰 이유는 추정액 산정 시점과 감정평가 수행 시점 간 차이가 있기 때문”이라고 말했다.
 
그는 이어 “개략적인 분담금 추정 당시에는 일반적인 상가와 다른 한남3구역만의 특성을 반영하는 데 한계가 있다”고 입장을 밝혔다.
 
한남3구역은 지난 2020년 6월 현대건설 디에이치(THE H)를 최종 시공사로 선정했다. 2021년 6월 조합원 분양 신청을 완료했고 이달 말 9년만에 조합장 선거를 앞두고 있다.

민보름 기자 min.boreum@joongang.co.kr,이승훈 기자 lee.seunghoon@joongang.co.kr

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