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[부동산 시장 눈치게임③] 서울외곽 집값 하락 조짐에 '우리 동네도?'

서울 외곽 집값 하락 조짐에 1억~2억원 떨어진 거래 나타나
강남은 신고가 매물 등장해…서울 안에서도 양극화 조짐

 
 
서울 시내 아파트 일대. [연합뉴스]

서울 시내 아파트 일대. [연합뉴스]

 
최근 서울 외곽에서도 집값 하락 조짐이 감지된다. 지방과 경기도 일부 지역에 이어 서울 외곽까지 아파트 하락 조짐이 나타나자 ‘우리 동네도 내리지 않을까’하는 불안감이 커지고 있다.    
 
한국부동산원이 발표한 지난해 12월 4주(27일 기준) 주간 아파트가격 동향에 따르면 전국의 아파트가격 변동률은 0.05%를 기록하며 전주(0.07%)보다 상승폭이 축소됐다. 수도권(0.07%→0.04%), 서울(0.05%→0.04%), 지방(0.07%→0.05%) 등 각 지역에서 상승폭이 줄었다.  
 
우선 경기도(0.07%→0.04%)를 보면 전반적으로 상승폭이 축소됐고, 하락 전환 지역이 전주 2곳에서 6곳으로 늘었다. 수원 영통·화성에 이어 시흥(-0.04%), 성남시 수정구(-0.02%), 광명(-0.01%), 안양 동안(-0.01%) 등이 하락 전환했다. 
 

패닉바잉 주도했던 '노도강'까지 하락세 전환  

경기도에 이어 서울 외곽지역의 하락세도 눈에 띈다. 서울에서는 은평구가 전주에 이어 2주 연속 하락했다. 지난해 패닉바잉 수요가 몰린 금천구와 관악구 등이 집값 보합세를 보였고, 특히 '노도강(노원·도봉·강북)' 지역에서는 집값이 하락 전환한 곳이 나왔다. 강북구(-0.02%)·도봉구(0.01%)는 지난해 5월 셋째주(18일) 이후 1년7개월(84주) 만에 하락세로 돌아섰다.   
 
실제 노도강 지역 아파트 거래에서는 적게는 몇 천만원에서 많게는 억 단위로 떨어진 거래가 나타나고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 노원구 상계동에 있는 ‘노원현대’의 전용 84.78㎡은 지난해 9월 8억9700만원에 거래됐지만 12월에는 8억2000만원에 손바뀜했다.
 
노원구 중계동에 있는 ‘중계주공 7단지’ 전용 44.1㎡은 지난해 10월 8일 6억800만원에서 같은 달 23일 5억5000만원으로 6000만원 가까이 하락 거래됐다. 또한 도봉구 창동에 있는 ‘북한산아이파크 5차’의 전용 84.4516㎡은 지난해 10월 12억에서 12월 10억8000만원으로 1억2000만원이 빠졌다.
 
노원구 소재 공인중개업소 관계자는 “물건 자체가 많이 나오지 않아 거래는 별로 없지만 최근에는 12억원짜리가 10억원으로 조정돼 매매가 이뤄지기도 했다”고 전했다.  
 
상대적으로 중저가 아파트가 많은 노도강 지역은 거래량 감소도 뚜렷해지고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 도봉구의 2021년 거래량이 1819건으로 2020년(4374건) 대비 58.4%나 급감했다. 강북구는 2020년 2112건에서 2021년 898건으로 57.5% 줄어들었다. 2020년 거래량이 8724건에 달했던 노원구는 2021년 거래량이 3834건으로 56% 감소했다. 송파구(-54.8%), 강동구(-53.2%), 강서구(-51.1%), 은평구(-51.4%) 등도 거래량이 전년과 비교해 반토막 났다.  
 
이 같은 거래 침체는 금융당국의 강력한 가계부채관리 방안에 따른 대출규제와 금리인상, 올해 집값이 단기 급등한 데 따른 고점 인식 등이 합쳐진 결과로 풀이된다. 여기에 3월 대선 이후 양도소득세와 종합부동산세 등 세금 규제 완화에 대한 기대감에 시장의 관망세도 짙어지고 있다.
 
서울 외곽지역에서 시작된 하락 조짐은 도심으로 들어오는 분위기다. 지난해 상반기 거래된 매매가격보다 대폭 낮춰 매물을 내놓아도 좀처럼 거래가 이뤄지지 않고 있다. 왕십리 W공인중개업소 관계자는 “지난해 하반기부터 매매거래가 급격히 줄어들었다”며 “청계천 B주상복합아파트의 경우 주변 시세보다 2억~3억원을 낮춘 물건이 나오고 있지만 거래는 전혀 이뤄지지 않고 있다”고 말했다.
 

서울 외곽 '하락세' VS 강남 '신고가'…양극화 조짐  

하지만 집값 상승의 진원지인 강남은 전혀 영향을 받지 않는 모습이다. 오히려 거래가 위축되는 분위기 속에서도 신고가를 달성하는 곳들이 계속 나오고 있다. 서울 강남구 대치동 래미안 대치 팰리스의 전용 94.49㎡은 지난해 11월 38억5000만원에 거래됐지만 12월에는 40억5000만원으로 신고가를 경신했다. 한달 만에 2억원이 또 오른 것이다. 서울 서초구 반포동 반포래미안 아이파크 전용 99.92㎡은 지난해 8월 35억원에 거래됐지만 두 달 뒤인 10월에는 37억원으로 신고가를 다시 썼다.  
 
서울 강남지역 공인중개업소 관계자는 “거래가 가끔 이뤄지고 있는데, 가격은 계속 오른채 거래된다”고 말했다. 또 “다만 오름 추세가 둔화된 모습"이라며 "몇 달전만해도 25억에 내놓으면 나중에 (주인들이) 26억 받겠다고 했는데, 최근에는 원래 내놓은 가격에서 수천만원 가량 조정해서 팔린다. 예전에는 금액 조정이 전혀 없었다”고 전했다.  
 
서울 아파트 전반적으로 거래량이 급감하고 상승폭이 둔화되는 추세다. 하지만 외곽지역과 비교해 서울 주요 지역 및 강남 쪽은 아직도 오르는 곳이 생겨나며 양극화 조짐까지 보이는 모양새다. 서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수)은 “정부의 강력한 대출 규제로 이러한 현상들이 발생하고 있다”며 “1가구 1주택 정책을 강조하다 보니 똘똘한 한채로 많이 가기 때문에 나타나는 현상이다”고 말했다. 서 교수는 “여러 가지 요소들이 복합적으로 작용해 서울도 지역 간 양극화가 심화되고 있다”고 분석했다.

이승훈 기자 lee.seunghoon@joongang.co.kr

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