다가구 경매에 날아간 임차보증금, 중개인에 책임 있을까? [임상영 부동산 법률토크] - 이코노미스트

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다가구 경매에 날아간 임차보증금, 중개인에 책임 있을까? [임상영 부동산 법률토크]

경매에서 배당순위 중요, 임대차 계약 시 중개인이 선순위 임차인 정보 알려야

 
 
서울 광진구 자양동 일대 빌라 및 다세대 주택 밀집 지역 전경. [연합뉴스]

서울 광진구 자양동 일대 빌라 및 다세대 주택 밀집 지역 전경. [연합뉴스]

 
최근 월세로 거주하던 다가구 주택이 경매로 넘어가면서, 보증금 5000만원을 돌려받지 못하게 됐습니다. 이 다가구주택에는 총 13세대가 거주하고 있는데, 대부분 저보다 일찍 입주한 사람들입니다. 소액임차인과 근저당권자 그리고 먼저 확정일자를 받은 임차인보다 후순위로 밀린 탓에 주택이 낙찰된 뒤 제 임차 보증금에 대한 배당을 받지 못했습니다. 그런데 집을 중개한 공인중개사는 해당 주택에 채권최고액 2억원의 근저당권이 있다는 사실만 제게 알린 뒤 이 부분만 계약서 내 특약사항에 넣었습니다. 제가 받은 중개대상물 확인·설명서의 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’란에도 다른 임차인들의 임대차보증금 액수, 임대차기간 등은 전혀 기재되지 않았습니다. 공인중개사에게 책임을 물을 수 있을까요?
 
다가구주택은 집합건물의 형태를 보이나 호실마다 따로 구분등기가 되지 않아 전체 토지와 건물이 각각 하나의 등기부로 구성됩니다. 따라서 이런 주택이 경매에 넘어가게 되면 임차인들 전체의 순위를 매겨 임대차보증금 배당순서를 정하게 됩니다.  
 
즉, 위 사례와 같은 위기 상황에서 내 보증금을 지키기 위해서는 임대차계약을 체결할 때 같은 다가구주택 내 선순위 임대차보증금 액수를 모두 확인해야 합니다. 이 건물의 시가에서 선순위 임대차보증금 액수를 제외하더라도 여전히 남는 부분이 있는지를 확인해야 하죠. 그런데 실제로는 임대인이 선순위 임대차보증금을 알려주지 않거나, 공인중개사가 이를 제대로 확인하지 않는 일들이 자주 일어납니다.
 
이와 관련하여 법원은 임대인은 물론 중개업자에게도 책임이 있다고 봤습니다. 대법원은 “중개업자는 (중략) 임대의뢰인에게 그 다가구주택 내에 이미 거주해서 사는 다른 임차인의 임대차계약내용 중 개인정보에 관한 부분을 제외하고 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 부분의 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 그 자료를 제시하여야 하며, (중략) 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 위 중개대상물 확인·설명서에 기재하여야 할 의무가 있다. 그러므로 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사법 제30조에 의하여 이를 배상할 책임이 있다(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결)”고 판단한 바 있습니다.
 
공인중개사들은 중개사고로 인한 손해배상책임을 보장하기 위해 한국공인중개사협회와 공제계약을 체결하고 있습니다. 질문자께서는 공인중개사의 잘못으로 임차보증금을 반환받지 못하는 재산상 손해를 입었다면 해당 공인중개사와 한국공인중개사협회에 손해배상을 청구하실 수 있습니다. 
 
※필자는 뱅가드 법률파트너스 변호사로 활동하고 있다. 현대건설 재경본부에서 건설·부동산 관련 지식과 경험을 쌓았으며 부산고등법원(창원) 재판연구원, 법무법인 바른 변호사로 일했다. 

임상영 변호사

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