‘부동산 불패’ 강남권에도 한파라는데, 진짜일까? [오대열 리얼 포커스] - 이코노미스트

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‘부동산 불패’ 강남권에도 한파라는데, 진짜일까? [오대열 리얼 포커스]

올해 거래절벽 속 3억~4억 하락 매물 등장
투자 ‘숨 고르기’와 ‘옥석 가리기’ 나설 때
분양 인기 여전, 성장동력 서초구 관심몰이

  
 
한 시민이 안경 너머 서울 송파구 일대 아파트 단지들을 보고 있다. [연합뉴스]

한 시민이 안경 너머 서울 송파구 일대 아파트 단지들을 보고 있다. [연합뉴스]

 
한국부동산원이 발표한 주간 아파트 가격동향에 따르면, 지난 14일 조사 기준 서울 강남구 아파트 매매가격이 전 주보다 0.01% 내린 것으로 나타났다. 2020년 11월 이후 1년 8개월 만에 첫 하락세다.  
 
서울 강남4구 가운데 송파구와 강동구도 각각 0.02%씩 하락했고 서초구만 이번 주 0.00%로 보합세를 보였다. 이로써 서울은 25개 자치구 중 22개구에서 매매가격이 하락했다.  
 
강남4구에서는 최근 한 달 사이에 아파트값이 4억 원 넘게 내린 아파트 단지도 나오고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 강남구 개포동에 있는 디에이치자이개포 전용면적 84㎡형은 지난달 26일 20억8273만원에 거래됐다. 이는 지난해 12월 24억원에 거래된 것보다 3억1727만원 낮은 금액이다. 서울 송파구 잠실동에 있는 리센츠 전용 124㎡형도 지난해 12월 35억원에 거래됐으나 올해 1월 이보다 4억5000만원 낮은 30억5000만원에 손바뀜 했다.
 
이에 대해 부동산 전문가들은 3월 대통령선서 전까지는 주택시장이 보합세를 유지할 것으로 전망했다. 이와 함께 대선 이후 시장 상황에 대한 기다림이 필요하다는 의견도 내놨다.  
 
전망대에서 바라본 서울 송파구 일대 아파트 단지들. [연합뉴스]

전망대에서 바라본 서울 송파구 일대 아파트 단지들. [연합뉴스]

 

대선 이후 부동산시장의 변화 추이에 주목해야  

이는 아직 강남 아파트값 하락을 속단하기에는 이르다는 의미다. 최근 부동산 시장의 가격 하락세는 규제의 역할이 큰데 대선 후보들의 공약에는 관련 제도의 완화 내용이 포함돼 있어 추이를 지켜봐야 한다는 것이다.  
 
이미 오를 대로 오른 주택 가격이 대출 규제로 잠시 숨 고르기에 들어간 것이지, 입지가 좋은 주택에 대해선 여전히 수요가 더 많다는 의견도 일각에서 제기된다. 정부가 2030년까지 시장에 ‘과잉 수준’의 주택이 공급될 것이라고 발표했지만 이 또한 입주 시점은 한참 후라는 점에서 실질적 시장 안정 물량으로 보기는 어렵단 분석도 나오고 있다.  
 
이 같은 시장 보합 상황 속에서 여전히 부동산 투자에 대해 관심을 가지고 있는 이라면 작년부터 강남4구 중 눈에 띄는 지역인 서초구를 지켜 볼 만하다. 서초구는 몇 년 전부터 반포동·잠원동 등 서초구 지역 주요 아파트들이 압구정동·청담동 등의 강남구 아파트 가격에 근접하고 있는 지역인데다, 다양한 개발 사업까지 진행되면서 최근 서울 강남권에서 가장 주목 받고 있기 때문이다.
 
KB부동산이 매주 발표하는 주간 시계열 자료에 수록된 주택매매가격지수를 살펴보면 2022년 2월 14일 기준 서초구의 주택매매가격지수는 128.9를 기록하며 2019년 1월 이후 3년만에 평균 30% 가까이 오름세를 보인 것으로 나타났다.  
 
강남구와 비교해봐도 2021년 6월 이전까지는 강남구와 서초구가 엎치락뒤치락하며 비슷한 양상으로 상승하는 모습을 보였으나 2021년 6월 기준 강남구가 117.1, 서초구가 118.0을 기록하면서 강남구를 추월한 후 꾸준히 더 높은 지수를 기록하고 있다.
 
송파구 광진구 성동구 등 서울 강남권 아파트 단지 전경. [연합뉴스]

송파구 광진구 성동구 등 서울 강남권 아파트 단지 전경. [연합뉴스]

 

재건축·개발호재로 강남 신흥 주거타운 기대  

이는 강남구 역삼동·개포동 등 저층 재건축 아파트 개발이 이뤄진 뒤 압구정동·대치동 등 중층 재건축 사업이 답보상태를 보인 반면, 서초구의 경우 반포동·잠원동 재건축 단지들이 속속 사업을 완료해 반포자이와 래미안퍼스티지, 아크로리버파크 등 신흥 주거타운으로 변모하면서 새 아파트를 선호하는 주거 흐름을 가져왔기 때문으로 분석된다.  
 
우면산을 낀 쾌적한 주거환경과 함께 남부터미널·고속터미널·강남상업지구 등도 가까워 서초·강남의 기반시설을 모두 누릴 수 있는 것도 장점이다. 이 밖에 예술의전당·국립중앙도서관·한전아트센터·국립국악원 등 문화·예술시설과 명품 학군을 갖추고 있다.
 
또한 반포주공1단지와 신반포 아파트 등 잠원지구 재건축 사업도 순조롭게 진행되고 있으며, 이밖에 방배동 방배5구역 등 10여곳의 재건축 사업을 통해 강남권의 신흥 주거타운으로 거듭나고 있어 꾸준한 상승세를 뒷받침 하고 있다.  
 
다양한 개발사업을 바탕으로 한 미래 가치 또한 높이 평가된다. 먼저 강남 지역의 오랜 숙원사업이었던 경부고속도로 지하화 사업의 경우 현재 국토교통부의 ‘제2차 고속도로 건설계획’(2021~2025년)에 따라 양재IC부터 동탄IC까지의 구간에 지하 차도를 추가하는 ‘입체화’ 방안이 확정되었으며, 여기에 대선 후 차기 정부 출범시 지상 구간의 공원화 등 추가 사업 추진도 기대되고 있는 상황이다.  
 
또 서초역과 내방역 사이에 위치한 서초동 정보사령부 부지 개발 사업과 2030 서울 도시 기본계획에 포함된 서초로 지구단위 특별계획구역 총 5개 부지 개발도 서초구의 미래가치를 높이는 대목이다. 정보사령부 부지 개발 사업으로 대형 오피스타운과 첨단 연구기업, 복합 문화센터 등이 들어서 근무 인원 3만여명이 예상되고 있으며, 서초로 개발을 통해서는 진흥아파트·라이온미싱·롯데칠성·삼성·코오롱 등 5개 구역이 각각 복합 오피스 타운으로 조성될 예정이다.
 
이처럼 주목 받는 지역이지만 강남4구답게 부동산 매매에 따른 규제가 많은 것은 단점으로 지적된다. 이른바 접근성이 높지 못한 것인데, 이에 최근에는 지역 내 신규 분양 물량도 주목 받고 있다.  
 
지난해 10월 서울 서초구 반포에서 아파트 건축 모습. [연합뉴스]

지난해 10월 서울 서초구 반포에서 아파트 건축 모습. [연합뉴스]

 

반포·방배 등 서울 서초구에 신규 분양 잇따라

단 한 채만 구매하더라도 ‘똘똘한 한 채’가 될 수 있는 지역이기 때문에 가능한 현상으로, 올 상반기에도 청약이 필요 없는 주거단지, 혹은 로또 청약을 통해 큰 차익을 노릴 수 있는 아파트 단지들에 대한 수요자들의 관심이 높아지고 있다.  
 
먼저 청약통장이나 순위가 필요하지 않은 주거상품의 경우 교대사거리 인근에 롯데건설이 시공하는 엘루크 서초가 있다. 330실 규모 고급 오피스텔로 사통팔달 교통망과 더불어 고급 주거 상품다운 다양한 커뮤니티와 컨시어지 서비스로 직주근접 수요를 겨냥하고 있다.
 
청약가점이 높다면 5월에 분양하는 서울 서초구 반포동 래미안원펜타스에 관심을 가져볼 만하다. 서초구 반포동 신반포15차를 재건축하는 사업으로 지난해 ‘로또청약’으로 주목 받았던 래미안원베일리와 비슷한 입지인데다 분양가도 비슷한 수준이다. 이 밖에 이수역과 내방역 인근에 위치한 방배5구역(2796가구), 방배6구역(3080가구) 사업들도 올 상반기 서초구 신규 분양 물량으로 예측되는 사업지다. 
 
다만 이러한 신규 분양 물량들은 실질적으로 입주 시점은 한참 시간이 더 필요하기 때문에 당장 1~2년간의 시세 차익을 노리기 보다는, 서초와 강남 지역의 주요 개발 사업 상황과 인근 지역 시세 변화 등 다양한 요소를 고려해 미래가치에 투자하는 신중한 자세가 필요하다.
 
※ 필자는 데이터를 기반으로 각종 부동산 통계를 분석, 제공하는 큐레이션 서비스 ‘경제만랩’의 리서치 팀장이다. 한양대 신문방송학과 졸업 후, 언론사에서 취재기자로 활동하다가 경제만랩 리서치팀에 합류해 부동산시장의 변화를 분석하고 있다.
 

오대열 경제만랩 리서치 팀장

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