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폭등 현실화 임대차 시장...새 정부 '임대차3법' 과제 풀 수 있을까

인상률 5% 상한 풀리는 8월부터 전월세 급등 우려
더펜트하우스청담 273㎡ 월세·갤러리아포레 271㎡ 전세 최고가 경신

 
 
서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 서울 시내 아파트. [연합뉴스 ]

서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 서울 시내 아파트. [연합뉴스 ]

 
전·월세 가격 급등 우려가 고개를 드는 가운데, 새 정부가 ‘임대차3법(계약갱신청구권, 전·월세 상한제, 전·월세 신고제)’에 대한 부동산 과제를 성공적으로 풀 수 있을지 주목된다.  
 
시장에서는 오는 8월부터는 새 임대차법 시행 2년 도래로 전·월세 가격이 또다시 큰 상승 압력을 받을 수밖에 없을 것으로 보고 있다. 지난 2020년 7월 31일 시행된 새 임대차법은 세입자의 계약갱신청구권을 1회(2+2년) 보장하고, 재계약 때는 인상률 상한을 5%로 제한하는 것을 골자로 한다. 이는 세입자들에게 추가 2년의 주거 안정을 보장해 총 4년을 살 수 있게 한 것이다. 하지만 4년 계약이 만료되는 세입자는 새 계약을 맺을 때 그간 수억 원씩 폭등한 전셋값을 감당해야 한다.  
 

불안한 전·월세 시장…오는 8월 새 임대차법 만기 도래 ‘촉각’

집주인들이 신규계약을 맺을 때 그동안 못 올린 전셋값 상승분을 한꺼번에 반영해 신규 물건을 내놓을 가능성이 높아서다. 오른 전세가격을 대출로 감당하지 못하는 세입자가 월세로 갈아타면 가뜩이나 많이 오른 월세를 더 밀어 올릴 수 있다는 우려까지 제기된다.  
 
실제 잠잠해 보이던 아파트 전·월세 시장은 봄 이사철을 맞아 계약액 사상 최고가 나오는 등 불안한 모습을 보인다.  
 
2019년 7월부터 올해 1월까지 오름세였던 서울 아파트 전셋값은 2년 7개월 만인 지난 2월 하락(-0.11%)으로 반전됐다. 하지만 봄 이사 철을 맞아 최근 시중은행에서 전세자금 대출을 재개하면서 급매물이 소진되고 하락 폭이 축소되는 양상이다. 지난달 5일에는 성동구 성수동 1가 갤러리아포레 전용 271.2㎡가 75억원(44층)에 전세 계약을 체결해 전셋값 사상 최고가를 새로 쓰기도 했다.  
 
월세 거래에서도 역대 최고가가 나왔다. 서울 강남구 청담동 PH129(더펜트하우스 청담) 전용면적 273.96㎡는 지난달 21일 보증금 4억원·월세 4000만원(6층)에 임대차 계약을 맺었다. 전국에서 기초 자치단체별로 아파트 월세가 가장 높은 강남구의 평균가(약 250만원·한국부동산원 통계 기준)와 비교해도 16배에 달하는 액수다.
 
부동산원 통계로 서울 아파트 평균 월세는 올해 들어 상승 폭이 둔화되고는 있으나 지난해 7월부터 올해 2월까지 8개월 연속 오르면서 125만원을 돌파했다. 또한 급등하는 매매·전세가격을 감당하지 못한 세입자들이 늘어나면서 서울에서 월세 거래 비중도 점점 늘어나고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난해 12월 서울에서 체결된 아파트 전·월세 전체 거래량 중 월세가 조금이라도 낀 계약이 42%로 사상 최고치를 기록했다.
 
앞서 임대차3법이 시행되기 시작할 때 문재인 정부의 기대는 매우 컸다. 임대차3법 통과를 계기로 전·월세시장의 안정 기조가 더욱 확고하게 자리 잡을 것으로 본 것이다. 하지만 시장은 정부의 판단과 완전히 빗나갔다.  
 
서울 송파구 공인중개사무소에 월세 관련 정보가 붙어있다. [연합뉴스]

서울 송파구 공인중개사무소에 월세 관련 정보가 붙어있다. [연합뉴스]

문 정부 임대차3법 시행 기대 빗나가…새 정부 ‘정책’ 주목  

문 정부 출범 전인 2017년 4월 4억2439만원이었던 서울 전셋값은 임대차법 시행 전인 2020년 6월(4억9148만원)까지 약 3년 동안은 6709만원 올라 상승폭이 크지 않았다. 그런데 임대차법 시행 이후 1년 8개월 동안 무려 1억8271만원이 올랐다. 이 기간에 서울 아파트 전셋값은 23.23% 올랐다. 임대차3법 시행 직전 20개월(2018년 11월~2020년 7월)과 비교해 서울(2.24%) 기준으론 10배 이상 오른 셈이다.  
 
이에 부동산 시장 안팎에서는 새 정부의 정책을 주목하고 있다. 윤석열 대통령 당선인의 대통령직인수위원회는 지난달 29일 부동산시장 정상화와 관련해 단기 방안으로 민간 임대 등록과 민간 임대 주택 활성화를 적극 추진하겠다고 예고했다.  
 
인수위는 아파트 등록임대사업자 제도 폐지 등 현 정부의 임대사업자 규제로 인해 공급이 축소되고 있는 것으로 판단하고 있다. 인수위는 재고 순증 효과가 있는 건설임대를 지원하고, 매입임대는 비아파트와 소형아파트를 중심으로 임대사업 혜택을 확대하는 방안을 검토 중이다.
 
또한 인수위는 더불어민주당을 설득해 임대차 3법을 단계적으로 축소 또는 폐지하는 방안을 추진하겠다는 방침이다.
 
이에 대해 일부 전문가들도 환영한다는 입장이다. 이은형대한건설 정책 연구원은 “공공이 관여하는 방식의 기존 임대주택은 임대료가 시세보다 저렴하거나, 임대료 인상폭에 대한 상한이 적용되는 등의 제약조건으로 민간사업자에게는 선호되지 않는 면이 있었다”며 “이런 부분을 보완해서 임대측면의 주택공급을 활성화한다는 것은 충분히 시도할만한 사안”이라고 말했다.  
 
이 연구원은 이어 “만약 임대차3법이 수정·보완된다면 그냥 지금보다 좀 더 복잡한 것으로 바뀌는 결과”라며 “임대차3법이 폐지되고 기존의 임대차제도로 돌아간다면, 임대차3법으로 인한 그간의 문제점들은 자연스레 소멸될 것으로 본다”고 덧붙였다. 

이승훈 기자 lee.seunghoon@joongang.co.kr

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